Pronájem nebytových prostor právnickými osobami. Smlouva o pronájmu bytu: co si ověřit u majitele Podepište nájemní smlouvu

Smlouva o pronájmu bytu 2019 ke stažení vzor a mezi jednotlivci zdarma formulář ve wordu pokoje

01.03.2019

Smlouva o pronájmu bytu - doklad potvrzující poskytnutí bytu vlastníkem bytu (pronajímatelem) druhé straně (nájemci) bytových prostor za určitý poplatek do držby a užívání s omezenou dobou a dalšími podmínkami. Notářské ověření nájemní smlouvy není vyžadováno a povinnou notářsky ověřenou formu takové smlouvy zákon nestanoví, nicméně v případě potřeby mají strany právo zajistit její notářské ověření.

Pojem nájemného byl zaveden v občanském zákoníku Ruska v kapitole 34.

Za zmínku stojí, že z legislativního hlediska je rozdíl mezi pronájmem a pronájmem.

Pojem najímání byl zaveden v občanském zákoníku Ruska v kapitole 35.

Podle článku 671 občanského zákoníku Ruské federace Smlouva o pronájmu bytu:

1. Smlouvou o nájmu bytu se jedna smluvní strana - vlastník nebytového prostoru nebo jím pověřená osoba (pronajímatel) - zavazuje poskytnout druhé straně (nájemci) bytové prostory za úplatu do držení a užívání k bydlení. .

2. Právnickým osobám mohou být poskytnuty obytné prostory k držení a (nebo) užívání na základě nájemní nebo jiné smlouvy. Právnická osoba může užívat bytové prostory pouze k pobytu občanů.

Tzn., jak je patrné ze zákona, nájemní smlouva se týká pouze bytových prostor, a pokud jedna strana převede byt na druhou stranu do užívání za úplatu, pak je nájemní smlouva uzavřena, pokud však dojde k převodu bytových prostor právnické osobě, pak je uzavřena nájemní smlouva.

Nakonec, abyste přesně určili, jaký typ smlouvy musíte uzavřít, je nejlepší poradit se s právníkem. Protože zde existují nuance a zpravidla lze tyto pojmy zaměnit.

* - Nájemní smlouvy jsou uvedeny níže, ale existují také možnosti mezi jednotlivci, ale to je způsobeno poptávkou po takových formách, nicméně znovu je lepší poradit se s právníkem, abyste zjistili, jaký typ smlouvy byste měli použít vaší situaci.

Stáhnout vzor (formulář), různé smluvní možnostipronájem bytu ve wordu (Word, doc):

Od fyzické osoby k právnické osobě:

Formuláře jsou přibližné a lze je upravit podle konkrétní situace a potřeb.Můžete si vybrat formu, která vám nejlépe vyhovuje.

4. Doba nájmu je zároveň dobou trvání smlouvy. Není-li taková lhůta uvedena, pak je uvedena možnost ukončit smlouvu po jakékoli události nebo dohodou stran.

5. Odpovědnost. Následky spojené s nedodržením smlouvy kteroukoli ze stran.

6. Další body. Můžete uvést stav domu, inventář nábytku a/nebo domácích spotřebičů, co se nachází a v jakém stavu. U vybavení je vyžadováno uvedení značky, výrobních čísel (pokud existují), stavu a výkonu v době nastěhování nájemce.

7. Další podmínky. Kromě výše uvedeného platí, že pokud má majitel určité podmínky týkající se ubytování, například držení zvířat v bytě, umožnění pobytu hostům nájemce, zvláštní podmínky týkající se způsobu užívání jakýchkoliv věcí (například neposlouchání hlasité hudby , nekuřácký) - to je tak, že stojí za zmínku v textu smlouvy. Jakékoli podmínky, které se stranám zdají důležité ohledně samotného bydlení nebo jeho pronájmu, by bylo vhodné uvést písemně. Načasování a počet návštěv za měsíc majitele, aby zkontroloval stav atd.

Spolu se smlouvou mohou strany také podepsat nájemní smlouvu (pronájem), která obsahuje podrobné informace o nemovitosti, obytných prostorách se všemi charakteristikami a seznamem vybavení, nábytku atd.

Nutnost státní registrace Nájemní smlouva je definována v článku 609 občanského zákoníku Ruské federace:

1. Nájemní smlouva na dobu delší než jeden rok, a je-li alespoň jedna ze stran smlouvy právnická osoba, bez ohledu na dobu, musí být uzavřena písemně.

Smlouva o pronájmu bytu, vzor 2019, je dokument nezbytný pro každého, kdo se chystá pronajmout nebo pronajmout byt. V našem článku vám řekneme, jak sestavit nájemní smlouvu mezi jednotlivci, jaké nuance je třeba vzít v úvahu a jak se obejít bez služeb právníka. Zde uvádíme podrobný algoritmus pro sepsání smlouvy a její vzor, ​​který lze stáhnout jedním kliknutím.

Je nutné sepsat nájemní smlouvu?

Přísně vzato, pokud se bavíme o nájmu či pronájmu bytu mezi fyzickými osobami, pak je vhodnější hovořit o nájemní smlouvě na bytové prostory. Z právního hlediska však na názvu dohody příliš nezáleží, hlavní je — její obsah. Pro usnadnění budeme v budoucnu nájemní smlouvu označovat jako nájemní smlouvu.

Nájemní (či nájemní) smlouvu tedy musí uzavřít každý, bez ohledu na vztah stran. I když jste ze své laskavosti dovolili příbuznému nebo příteli bezplatně pobývat ve vašem bytě, je lepší vztah formalizovat písemně – v takové situaci se uzavírá bezplatná nájemní smlouva (viz: Co je a jak sepsat bezplatnou nájemní smlouvu?). Minimálně se tak vyhnete případným sporům o to, kdo platí poplatky a zda nájemník netráví příliš mnoho času ve sprše nebo u televize.

A otázka smlouvy je mnohem důležitější, pokud je nájemce povinen platit za nájemní bydlení. Otázky týkající se postupu při užívání prostor a výše nebo načasování plateb nájemného mohou skončit u soudu - čl. 162 Občanského zákoníku Ruské federace přímo uvádí, že bez písemné dohody nelze u soudu použít svědeckou výpověď. Navíc podle téhož občanského zákoníku není písemná forma výslovně stanovena pouze pro nájemní smlouvy (§ 674 občanského zákoníku), ale musí být použita také ve všech případech, kdy nastane jedna nebo obě z následujících podmínek:

• alespoň jedna strana transakce je právnická osoba;
• mezi jednotlivci, tedy občany, je uzavřena transakce v hodnotě více než 10 000 rublů.

V případě bydlení je relevantní především poslední podmínka – měsíční náklady na pronájem bytu v Moskvě, Petrohradu či jiném velkém městě jsou nyní výrazně dražší.

Je možné sepsat nájemní smlouvu svépomocí bez právníka?

Samotná nájemní smlouva (přesněji komerční nájem, pokud se bavíme o transakci mezi dvěma občany) nepatří mezi přehnaně složité dokumenty. Každá kompetentní osoba, která strávila nějaký čas studiem legislativy a porovnáváním různých forem nájemních smluv na bydlení, na mnoha dostupných na právních webech nebo právních fórech, bude schopna takovou smlouvu samostatně sepsat.

Jsou však chvíle, kdy je lepší obrátit se na profesionála. Tato potřeba obvykle nastane, pokud:

• existují pochybnosti o tom, že pronajímatel má právo byt pronajmout;
• smlouva je uzavřena prostřednictvím zprostředkovatele, jehož bezúhonností si nejste jisti;
• Nájemné za bydlení je příliš odlišné od toho, co je požadováno za podobné byty ve stejné části města.

V tomto případě by pro Vás bylo lepší se nejprve poradit s právníkem, případně si i objednat sepsání nájemní smlouvy obsahující podmínky, které mohou Vaše práva chránit.

Co by měla obsahovat standardní nájemní smlouva? Stáhněte si ukázku 2019 zdarma

Občanské právo stanoví pojem podstatných náležitostí smlouvy. Pokud se v textu nepromítnou, pak se smlouva považuje nejen za neplatnou, ale prostě není uzavřená. V souvislosti s nájemním bydlením budou zásadní tyto podmínky:

• totožnost pronajímatele a nájemce;
• předmět smlouvy (vlastnosti bytových prostor, které umožňují jednoznačně určit, co přesně se pronajímá);
• výši nájemného (v zásadě ji nemusíte uvádět, ale poté nedostanete nájemní smlouvu, ale smlouvu o bezplatném užívání bytových prostor).

Struktura nájemní smlouvy na bydlení

Smlouva by se samozřejmě neměla omezovat pouze na podstatné náležitosti. Forma, jakou má být taková dohoda sepsána, není přímo v zákoně stanovena (samozřejmě kromě případů, kdy je vyžadována povinná písemná forma), nicméně v praxi se určitá pravidla týkající se struktury bytového domu objevila. nájemní smlouva.

Neznáte svá práva?

Smlouva tedy musí obsahovat následující části:

1. Preambule. Název smlouvy („Smlouva o nájmu bytu“ nebo z právního hlediska správněji „Smlouva o nájmu bytu“), místo a datum jejího uzavření, jména nebo tituly (u právnických osob) smluvních stran, jakož i jejich zkratky jsou uvedeny zde , které budou dále používány v textu smlouvy.
2. Předmět dohody. Zde by mělo být podrobně popsáno bydlení, které se na základě smlouvy pronajímá. Čím úplnější informace, tím lépe – ve smlouvě by proto měla být uvedena nejen adresa, ale i plocha areálu, jeho katastrální číslo, jakož i podklad, který dává pronajímateli právo tyto prostory pronajímat ( vlastnictví, nájemní smlouva s právem podnájmu bytu atd. .d.).
3. Výše nájmu.
4. Práva a povinnosti stran.
5. Odpovědnost stran.
6. Doba, na kterou se smlouva uzavírá. V případě neexistence tohoto ustanovení bude smlouva považována za uzavřenou na dobu 5 let. Stejné časové období stanoví čl. 683 občanského zákoníku Ruské federace jako maximální doba trvání smlouvy o nájmu bydlení.
7. Podrobnosti a podpisy. Zde je potřeba strany co nejpodrobněji popsat. Pro občany budete muset uvést údaje o pasu a místo trvalé registrace, pro právnické osoby - právní formu, TIN, OGRN, BIC a další bankovní údaje.

Tato struktura je samozřejmě pouze orientační. Strany tam mohou podle svého uvážení zahrnout další podmínky. Zejména organizace pronajímající bydlení pro svého zaměstnance může požadovat, aby smlouva obsahovala doložku o nezpřístupnění obsahu dokumentu třetím stranám.

Podívejme se nyní na některé prvky struktury podrobněji.

Osoby uzavírající dohodu

Zákon rozlišuje 2 typy smluv o dočasném komerčním užívání bydlení:

• smlouva o nájmu bytu, na jejímž základě může být nájemcem právnická osoba;
• nájemní smlouva uzavřená pouze s občanskými nájemníky (fyzickými osobami).

Rozdíl mezi nimi je ve většině případů malý, proto se oběma často říká nájemní smlouva. Ale stále existují určité rozdíly. Zejména na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu delší než 1 rok se přechodní obyvatelé nesmí bezplatně nastěhovat a výše nájemného není podstatnou podmínkou (jelikož občan může umožnit užívání svého bytu dalším osobám zdarma).

V nájemní smlouvě navíc musí být uveden nejen nájemce, ale i osoby s ním trvale bydlící (u nájmu to není nutné). Pokud takové osoby nebyly uvedeny ihned, lze je se souhlasem vlastníka nemovitosti nastěhovat později, pokud plocha přidělená každé osobě odpovídá normám bytové legislativy. Jedinou výjimkou jsou nezletilí: povolení k nastěhování není nutné a dodržování normy není nutné.

Doba platnosti nájemní smlouvy a související náležitosti uzavření

Z praktického hlediska lze smlouvy týkající se pronájmu prostor rozdělit do 2 skupin:

• smlouvy trvající déle než rok;
• smlouvy trvající méně než rok (krátkodobé).

Toto rozdělení je způsobeno následujícími okolnostmi:

1. Pokud smlouva neurčuje konkrétní období, pak smlouva podle čl. 683 občanského zákoníku Ruské federace se považuje za uzavřenou na 5 let. Za účelem ukončení takové dohody musí nájemce (nájemce) písemně oznámit vlastníkovi bytu alespoň 3 měsíce před termínem navrhovaného vyklizení.
2. Věcná břemena vzniklá v důsledku uzavření smluv s dobou trvání jednoho roku a více podléhají povinné registraci u orgánů Rosreestr.

V případě krátkodobých smluv navíc neplatí pravidla týkající se opravy prostor, protože při pronájmu na dobu kratší než jeden rok nemusí vzniknout potřeba opravy.

Ohledně podmínek platí pravidlo: pokud nájemce platil nájemné přesně a neporušil své ostatní povinnosti ze smlouvy, má právo po skončení platnosti smlouvy uzavřít novou na stejnou dobu. Vlastník bytu má právo odmítnout uzavření nové smlouvy, ale v tomto případě je povinen zdržet se ročního pronájmu bydlení. Pokud do roka prostory znovu pronajal, má předchozí nájemce právo domáhat se soudní cestou ukončení nové smlouvy a náhrady škody, která mu vznikla tím, že nedostal bydlení za nový termín. V případě krátkodobých smluv však toto pravidlo neplatí: nelze je prodloužit.

Poplatek za bydlení

Výši úhrady dle nájemní smlouvy si strany určují samy. Nicméně, čl. 682 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že zákon může stanovit maximální poplatek. Je pravda, že taková pravidla ještě nebyla zavedena ve vztahu ke komerčnímu najímání, ale je třeba mít na paměti možnost zavedení v budoucnu.

Smlouva upravuje i podmínky placení nájemného. Pokud v tomto ohledu strany ve smlouvě nic neuvedly, pak platí pravidlo již stanovené bytovým zákoníkem ve vztahu k sociálnímu nájemnému. V souladu s ní je měsíční poplatek hrazen nejpozději do 10. dne měsíce následujícího po měsíci, za který je platba splatná.

Kromě nájemného se mohou strany dohodnout i na platbách za energie. Pokud to není ve smlouvě konkrétně stanoveno, pak elektřinu, vodu, topení atd. hradí zaměstnavatel.

Práva a povinnosti smluvních stran z nájemní smlouvy

Povinnosti stran vyplývající ze smlouvy od okamžiku jejího podpisu jsou:

1. Pro pronajímatele: zajistit prostory vhodné k bydlení. V případě zjištění závad, na které nebyl nový nájemce předem upozorněn, má právo požadovat po vlastníkovi bytu nápravu těchto závad, snížení nájemného nebo náhradu výdajů, které byly k odstranění těchto závad zapotřebí. Náhrada je možná buď přímým vrácením příslušné peněžní částky nebo odečtením těchto výdajů z nájemného.
2. Pro nájemce (nájemce): plaťte byt včas, užívat bydlení pouze k bydlení a zajistit jeho bezpečnost.

Strany mají zase kromě povinností i určitá práva. Některá práva nájemce (nájemce) již byla zmíněna výše. Kromě toho má zaměstnavatel právo:

1. V případě dlouhodobé smlouvy (trvající déle než rok) se souhlasem majitele pronajímáte prostory nebo jejich část na základě podnájemní smlouvy.
2. Umožněte dočasnému pobytu na dobu ne delší než 6 měsíců. Pokud se za jejich ubytování neplatí (tj. není uzavřena podnájemní smlouva), není nutný souhlas majitele - stačí jeho oznámení. Majitel má však právo zakázat pobyt přechodným obyvatelům, pokud v důsledku jejich nastěhování bude mít každá osoba v bytě menší obytný prostor, než stanoví standardy tohoto města.

Problematika využití prostor pro profesní či podnikatelskou činnost je kontroverzní. Na jedné straně část 2 Čl. 17 bytového zákoníku Ruské federace umožňuje takové činnosti, pokud nezasahují do sousedů a ostatních obyvatel bytu; na druhé straně - umění. 678 občanského zákoníku Ruské federace přímo stanoví povinnost nájemce užívat prostory pouze k bydlení. Zdá se, že v tomto případě budou podnikatelské a odborné činnosti nájemce povoleny - ale pouze v případě, že se to přímo odráží ve smlouvě, protože čl. 421 Občanského zákoníku Ruské federace poskytuje stranám možnost uzavřít i smlouvu, která není stanovena zákonem. V tomto případě však budeme hovořit o smíšené dohodě.

Odpovědnost dle nájemní smlouvy

Zákon stanoví odpovědnost pro obě strany smlouvy. Pokud ale pronajímatel (pronajímatel) odpovídá pouze za převod prostor v řádné kvalitě a bez práv třetích osob, pak je odpovědnost nájemce mnohem pestřejší.

Podle zákona je zaměstnavatel (nájemce) odpovědný:

1. Pro bezpečnost bydlení a jeho zamýšlené použití. Odpovědností za porušení je zde náhrada škody způsobené majiteli a možnost předčasného ukončení smlouvy soudní cestou z podnětu vlastníka prostor.
2. Za včasnou platbu. Zodpovědností zde bude zaplacení úroků ve výši centrální banky Ruské federace po celou dobu prodlení, jakož i možnost soudního ukončení smlouvy, pokud platba nebude zaplacena po dobu 6 nebo více měsíců (např. krátkodobá smlouva - 2x za sebou).
3. Za jednání osob žijících v bytě s nájemcem, jakož i přechodných obyvatel. Majitel bytu se nezajímá o to, kdo se porušení dopustil - odpovědný bude i nadále nájemce.

Právní předpisy Ruské federace stanoví, že pronájem bydlení nájemníkům na dlouhou dobu musí být stanoven v dvoustranné dohodě. Smlouva o nájmu bytu je nejdůležitějším dokumentem, který upravuje vztahy mezi jednotlivci (nájemci a vlastníkem nemovitosti) a vypadá jako jakýkoli jiný právní dokument. Tento dokument je základem pro řešení sporných otázek u soudu, zárukou ochrany práv obou stran, protože jasně uvádí všechny aspekty dohody. Proto musí být nájemní smlouva správně sepsána, podepsána a evidována předepsaným způsobem.

Vzhledem k tomu, že nikdo není vždy imunní vůči riziku, že narazí na podvodníky, a to jak ze strany například falešného vlastníka, tak ze strany nepoctivých nájemníků, vyžaduje dokument o převodu bytu do nájmu zvláštní pozornost. A samozřejmě, pokud jedna ze stran pronájmu trvá na pronájmu bez něj, je to důvod k obavám. Nájemní smlouva ochrání nájemníka v případě, že se majitel pokusí pronajmout k dlouhodobému pronájmu bydlení v zástavě nebo něco, co mu není vlastní. Navíc takový dokument zaručuje, že nájemníci nebudou vystěhováni před dohodnutou dobou, protože doba je v dokumentu jasně uvedena a taková situace bude základem pro soudní řízení. Pro pronajímatele je to záruka včasného zaplacení a náhrady škody na jeho majetku (v případě škody).

Podstata a typy najímání

Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu upravuje vztah dvou stran, mají obě práva a povinnosti. Za nedodržení, nedostatečnou platbu včas, porušení budete muset odpovědět způsobem stanoveným zákonem. Vypracování takového dokumentu probíhá výhradně v písemné formě, jejíž vzor je uveden níže. Formulář pronájmu bytu můžete vyplnit buď ručně, nebo tiskem, na tom nezáleží.

Hlavní částí dokladu potvrzujícího nájem bydlení je popis předmětu nájmu (v tomto případě bytu), doba nájmu a otázka ceny. Popis pronajímané nemovitosti obsahuje adresu, podmínky vhodné k bydlení a technické vlastnosti obytného prostoru.

Je také důležité specifikovat výjimečné podmínky a postupy za nepředvídaných okolností. Stojí za to uvést, která strana platí za komunální služby, zda je možné prodloužit smlouvu, uvést všechny, kteří žijí v pronajatém bytě, a také vyhlídky na opravy (pokud k tomu dojde).

Dnes ruské právní předpisy definují dva hlavní typy nájemních smluv (forma pronájmu):

Rozdíly mezi druhy

Forma dohody mezi těmito dvěma typy má některé rysy:

Vzor nájemní smlouvy

byty (pronájem), potvrzující pronájem obytné plochy, můžete použít následující příklad (standardní body):

SMLOUVA

______________________

(uveďte město) « ____ » _________ 20___

Občan (Celé jméno vlastníka nemovitosti) , dále jen „pronajímatel“, a občan (Celé jméno nájemníka) , dále jen „Nájemce“, dále jen „Smluvní strany“,

sepsali tuto dohodu týkající se:

1 Předmět smlouvy

Pronajímatel poskytuje nájemci byt k bydlení za stanovenou úplatu.

Byt, který je předmětem smlouvy, se nachází na adrese:

(uveďte celou adresu)

Pronajímatel je vlastníkem obytného prostoru na základě:

(uveďte dokument potvrzující vlastnictví vlastníka) , kopie je přiložena ke Smlouvě a je její nedílnou součástí.

Charakteristika bytu:

plocha: ______ m2.

pokoje: ____.

2 Práva a povinnosti pronajímatele

2.1 Zajistit bydlení ve stavu vhodném k bydlení, (jiné podmínky) .

2.2 Pronajímatel potvrzuje, že Byt není v soudním sporu.

Pronajímatel se zavazuje:

(vyjmenujte povinnosti vlastníka obytného prostoru)

3 Práva a povinnosti nájemce

3.1 Nájemce se zavazuje užívat obytný prostor pouze k účelu bydlení, (jiné podmínky)

3.2 Provádějte platby včas.

(další práva nájemce, např. chovat domácí zvířata, provádět opravy apod.)

4 Platba

4.1 Nájemné v rublech je (uveďte cenu)

4.2 Výše ​​první platby (uveďte cenu)

4.3 Výše ​​následných plateb (měsíční, čtvrtletní) před (uveďte datum platby) .

5 Odpovědnosti smluvních stran

(uveďte všechny položky, které zabezpečují následky škody na majetku, pozdní platbu atd.)

6 Ukončení smlouvy

(uveďte všechny možné okolnosti)

7 Doba platnosti

7.1 Doba pronájmu (uveďte období nebo datum ukončení)

7.2 Smlouva bude na základě dohody smluvních stran prodloužena ___________.

8 Nepředvídané okolnosti

(uveďte všechny možné, doba zpoždění platby, jiné)

9 Poznámky a další podmínky

(kdo bude bydlet s nájemcem)

10 Podrobnosti o stranách

Hostinský

Bankovní detaily:

____________________________

(podpis)

Nájemce

(F.I.O., údaje o pasu, adresa bydliště, telefon)

Bankovní detaily:

____________________________

(podpis)

02.09.16 102 387 3

Aby nezůstaly s věcmi na ulici

Každý z nás jednou v životě podepsal smlouvu o pronájmu bytu. Kontroloval ale někdo před podpisem doklady k bytu?

Olga Efimová

Jak pochopit, že nejde o podvodníka, který pronajímá pět bytů jiných lidí denně; jak si pronajmout bydlení od manželského páru a nestát se obětí jejich rodinných hádek; Jak nedůvěřovat falešnému zástupci majitele - podívejme se, jaké dokumenty musíte od majitele bytu požadovat a na co si dát zvláštní pozor.

Jaký je rozdíl mezi pronájmem a pronájmem?

V každodenním životě slýcháme nesprávné používání právních pojmů: realitní makléři často hovoří o „smlouvě o pronájmu bytu“, což znamená smlouvu, kterou běžný člověk uzavírá o pronájmu domu. Nájemní smlouva a nájemní smlouva jsou různé smlouvy a zákon je upravuje odlišně.

Hlavním rozdílem mezi pronájmem a pronájmem je účel užívání prostor a nájemce. Pojem „pronájem“ se vztahuje pouze na bytové prostory, pokud je nájemcem fyzická, nikoli právnická osoba. Pronájem je užívání nebytových prostor a budov kýmkoli nebo bytových prostor právnickou osobou.

Hlavním rozdílem mezi pronájmem a pronájmem je účel užívání prostor a nájemce. Pojem „pronájem“ se vztahuje pouze na bytové prostory, pokud je nájemcem fyzická, nikoli právnická osoba. Pronájem je užívání nebytových prostor a budov kýmkoli, nebo bytových prostor právnickou osobou.

Různé účely užívání prostor vedou k různým právním úpravám: jsou více chráněna práva občana-nájemníka. Musíte podepsat nájemní smlouvu na byt, ve kterém budete bydlet.

V rámci nájemní smlouvy existuje více povinných požadavků na obytné prostory: musí být izolované a vhodné k bydlení. Pronajmout lze jakékoliv prostory, pokud to nájemci vyhovuje a vyhovuje jeho účelům. Zchátralou tovární dílnu lze pronajmout k fotografování, ale nemůže se stát předmětem nájemní smlouvy.

Další důležitý rozdíl: zákon dává nájemci právo vypovědět smlouvu prostým oznámením pronajímateli 3 měsíce předem, a to i v případě, že toto právo zapomněl sjednat v samotné smlouvě. A nájemce nebytových prostor může nájemní smlouvu vypovědět pouze soudní cestou, pokud ve smlouvě nestanovil právo na mimosoudní řízení.

Co by se mohlo pokazit

Pokud osoba podepíše smlouvu, přijme peníze a předá nájemci klíče, neznamená to, že nájemce má právo v tomto bytě bydlet. Pokud dokumenty nezkontrolujete, mohou nastat zajímavé problémy:

Byt vlastně patří jiným lidem, kteří náhle přijdou nájemníka vystěhovat. Mohou to být současní obyvatelé, manželé nebo rodiče. Smlouva bude neplatná, protože ji nájemce uzavřel s někým, kdo k tomuto bytu neměl práva.

Byt bude předmětem vleklých soudních sporů, a až skončí, zákonní vlastníci nájemníky vystěhují. Nebo ne až to skončí, ale jen tak.

Hostitelé při odjezdu nevrací kauci. na základě toho, že zaměstnavatel údajně poškodil jejich starožitný lustr. V bytě nebyl lustr, ale to nelze u soudu prokázat.

Byt pronajal manžel, který na to nemá právo, protože byt byl zakoupen během manželství. Smlouva bude neplatná: s bydlením zakoupeným během manželství mohou disponovat pouze oba manželé, pokud v tomto ohledu nemají jinou právně formalizovanou dohodu.

Nájemní smlouva podepsaná zástupcem bude neplatná, pokud proto, že plná moc již dávno vypršela nebo proto, že zástupce má právo ukázat byt, nikoli však podepsat smlouvu.

Jaké doklady ověřit u pronajímatele

Pokud má byt jednoho majitele

Poté bude smlouva podepsána osobně vlastníkem nebo jeho pověřeným zástupcem. Nejprve požádejte o potvrzení o státní registraci vlastnictví.

Stává se, že údaje z certifikátu se neshodují s pasem. Majitel bytu například ztratil starý pas, ale nový do certifikátu nezahrnul. Nebo se majitelka vdala, změnila si příjmení, ale nikdy se nedostala do Rosreestru, aby certifikát aktualizovala.

Informace o vydaných starých pasech jsou na poslední stránce aktuálního pasu - zkontrolujte údaje certifikátu oproti němu. Pokud tyto údaje nejsou k dispozici, může se před vámi nacházet osoba bez vlastnictví tohoto bytu. Pozor.

Důležité

Pokud si chcete pronajmout byt zakoupený před 15. červencem 2016, musíte ještě požádat o tento certifikát. Pokud byl byt koupen mezi 15. červencem a 31. prosincem 2016, pak nebude certifikát, pouze výpis z Jednotného státního rejstříku.

K 1. lednu 2017 došlo ke spojení Jednotné státní evidence nemovitostí a Katastru nemovitostí do Jednotné státní evidence nemovitostí - Jednotné státní evidence nemovitostí - Jednotné státní evidence nemovitostí. U bytů koupených od 1. ledna 2017 si tedy majitelé musí vyžádat výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Pokud má byt více vlastníků

Pokud má byt tři rovnocenné spoluvlastníky, pak se zde napíše: „⅓ (jedna třetina) podíl na vlastnickém právu,“ a na zadní straně listu jsou uvedeni zbývající vlastníci a jejich podíly na právu. Akcie mohou být také nerovné: například ¾ pro jednoho vlastníka a ¼ pro jiného

Pokud má byt tři rovnocenné spoluvlastníky, pak se zde napíše: „⅓ (jedna třetina) podíl na vlastnickém právu,“ a na zadní straně listu jsou uvedeni zbývající vlastníci a jejich podíly na právu. Akcie mohou být také nestejné: například ¾ pro jednoho vlastníka a ¼ pro jiného:

K uzavření nájemní smlouvy na takový byt je nutný souhlas všech vlastníků: smlouvu podepisují buď všichni najednou, nebo jeden z vlastníků s plnou mocí od ostatních. To však nevylučuje skutečnost, že všechny důkazy je třeba vyžádat a pečlivě zkontrolovat. A pamatujte, že čím více majitelů dům má, tím větší je riziko, že vás některý z nich může kdykoli vystěhovat.

Pokud má byt hypotéku

Hypotéka je zástava nemovitosti, to znamená, že do úplného splacení převzatého úvěru je byt zastaven bance. To je další riziko: pokud majitel nemůže splatit úvěr včas, banka může byt vzít a vystěhovat každého, kdo v něm bydlí.

Veškerá věcná břemena včetně hypoték jsou uvedena ve sloupci „Omezení (břemena) práv“. Zde uvidíte jak dobu trvání hypotéky, tak název banky, na kterou je byt zastaven:

Zeptejte se majitele, kolik z úvěru musí zaplatit: může se ukázat, že jde o váš nájem za byt. Čím pravidelněji pak budete splácet, tím méně se můžete obávat, že majitel nebude schopen bance splácet, a byt bude zatažen do soudního řízení o úvěr.

Pokud byt patří manželům

Bydlení zakoupené během manželství je společným jměním obou manželů, i když je v osvědčení uveden jeden z nich. To znamená, že byt má dva vlastníky a dohodu musí podepsat oba manželé. Souhlas s transakcí musí dát jeden z manželů – takový souhlas podepisuje notář.

Ojedinělý, ale možný případ: manželé mohou mít předmanželskou smlouvu, která ruší právní režim manželského jmění a jasně stanoví, že jeden byt patří manželovi a druhý manželce.

Manželé se mohou kdykoli pohádat (zejména mladí). Abyste nebyli závislí na jejich vztahu, zajistěte se ve smlouvě:

1. Pokud mají manželé předmanželskou smlouvu, napište o tom do smlouvy o bytě.
2. Zapište si, že vás manželé musí upozornit na důležité změny v jejich vztahu: že se rozhodli uzavřít manželskou smlouvu nebo ukončit stávající; že provádějí změny v manželské smlouvě, které mohou ovlivnit vaši smlouvu s nimi.
3. A zajistěte odpovědnost manželů v případě, že vás na vše výše uvedené neupozorní. Například pokuta ve výši jednoho měsíčního nájmu za to, že jste podepsali předmanželskou smlouvu a neřekli vám to.

Chcete-li zjistit, zda se vám váš tajnůstkářský manžel snaží pronajmout rodinný dům, zkontrolujte datum sňatkového razítka a datum „zakládacích dokumentů“. Bylo-li manželství uzavřeno před převzetím bytu, náleží manželům společně a manžel s ním nemůže nakládat bez souhlasu manželky:

Pokud smlouvu podepisuje zástupce

K tomu dochází, pokud majitel bytu žije v jiném městě, jel na cestu kolem světa, byl dlouhodobě hospitalizován, vlastní velkou firmu nebo s vámi z jiného důvodu nemůže osobně podepsat smlouvu. Dokud je majitel bytu zaneprázdněn, může se o jeho majetek starat jiná osoba v zastoupení. Prostudujte si tuto plnou moc.

Místo plné moci může mít zástupce zprostředkovatelskou smlouvu: smlouvu o obchodním zastoupení, komisionářskou smlouvu apod. V nich zaškrtněte totéž jako v plné moci: termín, pasové údaje, pravomoci.

A pamatujte, že bez plné moci ani blízké rodinné poměry nedávají právo uzavřít dohodu pro vlastníka bytu: dcera nemůže podepsat dohodu pro byt své matky nebo otce, babička nemá právo podepsat za její vnučku dohodu, i když je vnučka velmi zaneprázdněná. Nekupujte žádné výmluvy.

Pokud nikomu nevěříte

Prověřili jste důkazy, ale pochybnosti o právech k bytu neustoupily? Objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRE) o hlavních charakteristikách a registrovaných právech k nemovitosti

Takový výpis ukáže, kdo je aktuálním vlastníkem areálu. Extrakt stojí 750 rublů, objednává se v kterémkoli z multifunkčních center a je připraven do 3 pracovních dnů. Můžete si to objednat elektronicky, a pokud spěcháte, speciální společnosti připravují výpisy za jeden den, ale bude to stát 1000-3500 rublů.

Žádné další papírové certifikáty

Upozorňujeme, že od 15. července 2016 přestal Rosreestr vydávat papírová osvědčení o státní registraci vlastnických práv a od 1. ledna 2017 byl Jednotný státní registr nemovitostí sloučen se státním katastrem a přejmenován na Jednotný státní registr nemovitostí (USRE).

Od 1. ledna 2017 se vlastnictví nepotvrzuje certifikátem, ale výpisem z Jednotného státního rejstříku Pokud se tedy rozhodnete pronajmout byt zakoupený na konci července 2016, bez výpisu z Jednotného státu se neobejdete. Registrovat.

Pamatovat

1. Pečlivě zkontrolujte doklady o vlastnictví: porovnejte osobní údaje a popis bytu.
2. Zkontrolujte certifikáty každého vlastníka bytu a se všemi vlastníky podepište smlouvu.
3. Zkontrolujte, zda je byt zastaven. Zjistěte podrobnosti o hypoteční smlouvě.
4. Ověřte si, zda majitelé bytu mají uzavřenou předmanželskou smlouvu. Podepište smlouvu s oběma manželi najednou nebo požádejte o souhlas s transakcí.
5. Smlouva se podepisuje pouze s vlastníkem nemovitosti nebo zástupcem v zastoupení. Zkontrolujte údaje o pasu, pravomoci a dobu platnosti plné moci zástupce.
6. Nejspolehlivější možností je objednat si výpis z Jednotného státního rejstříku.

Když se pronajímatel a nájemce dokázali mezi sebou dohodnout na životních podmínkách, platbě a odpovědnosti každé strany, pak musí všechny tyto záležitosti promítnout do písemné dohody.T Napadnout lze pouze písemnou smlouvu, pokud vůči sobě vzniknou nějaké nároky stran ohledně zaplacení nebo celistvosti pronajatých bytových prostor. Musíte ale znát rozdíly mezi pronájmem a leasingem, i když podstata těchto vztahů je velmi podobná.

Nájem obvykle označuje dlouhodobý pobyt v bytových prostorách, přičemž nájem lze uzavřít pouze s úřady obce;

Smlouva uzavřená mezi zájemci je nájemní smlouvou, podle které vlastník poskytuje své stávající bydlení jiné osobě na dobu určitou a za úplatu. Na druhou stranu se nájemce také zavazuje k určitým povinnostem: včas platit peníze uvedené ve smlouvě za ubytování, za užívání energií, elektřiny a telefonu. To vše musí být doloženo v nájemní smlouvě.

Tato dohoda má úplatný charakter, to znamená, že jeden pronajímá bydlení a dostává za něj peněžní obnos a druhý jej pronajímá a smluvenou částku platí majiteli.

Legislativní rámec

Veškeré nájemní vztahy se řídí normami federální legislativy: bytový zákoník, občanský zákoník, daňový řád Ruské federace.

Všechny otázky pobytu řeší bytový řád. Zde jsou body pro určení práv a povinností obou smluvních stran nájemní smlouvy: Kapitola 5 bytového řádu, podmínky pobytu a platby za bydlení. Článek 3 vymezuje postup při kontrole bytových prostor ze strany místních úřadů, některé body podrobně upravuje čl. 12-13.

Občanské právo přesně vymezuje pojem nájemní a nájemní vztahy mezi vlastníkem a fyzickými nebo právnickými osobami: právní vypořádání mezi fyzickými osobami je popsáno v kapitole 35, a mezi vlastníkem a právnickými osobami - v kapitole 34. Občanský zákoník určuje postup při evidence nájemních vztahů, osob uzavírajících svá práva a povinnosti. Článek 680 občanského zákoníku Ruské federace upravuje hygienickou životní úroveň, ale je přesměrován na zákon o bydlení, který stanoví standardy pro schopnost pronajímat bydlení.

Pokud pronájem obytných prostor přesáhne rok, pak dohoda podléhá povinné registraci, normy jsou předepsány ve federálním zákoně Ruské federace ze dne 21. července 1997 č. 122 „Zákon o registraci...“

Při pronájmu rezidenční nemovitosti má její vlastník příjem, ale všechny příjmy občanů musí podléhat zdanění.

Jak správně uzavřít smlouvu o pronájmu bytu

Než sepíšete smlouvu na papíře, musíte se nejprve na všem dohodnout s majitelem nemovitosti. Co to znamená? Nejprve musíte zkontrolovat, zda je vlastník skutečně jeho vlastníkem: požádejte o zobrazení originálu osvědčení o vlastnictví, originálu, protože kopii lze snadno zfalšovat. Pokud je nemovitost registrována na více osob najednou, pak by se hodila jejich dohoda: pokud někdo neschválí pronájem bytu, pak může smlouvu klidně napadnout a vystěhovat vás z prostor. A pak mohou být peníze zaplacené předem nenávratně ztraceny, což se vám samozřejmě nebude hodit.

A pak, pokud máte v úmyslu pronajmout celý byt pro svou rodinu, pak náhlý příchod majitele v zbytečném okamžiku může zhatit všechny vaše plány, a aby se tomu zabránilo, mělo by to být samostatně stanoveno ve smlouvě.

Nebo může nastat tato běžná situace: zaplatili jste za ubytování na 6 měsíců a najednou přijde majitel a požádá vás, abyste se z bytu vystěhovali, údajně se mu staly nepředvídatelné okolnosti a bydlení se pro něj stalo nezbytným. A opět, aby nezůstal na ulici, musí být předepsány veškeré životní podmínky a ukončení smluvních vztahů.

Složení dohody

1. Pronajmout nebo pronajmout možný pouze samostatný pokoj se vstupem, přičemž smlouva musí obsahovat podrobný popis bydlení poskytovaného k pronájmu.
2. Potřebovat určit všechna práva stran: kdo co má a nemá dělat, zde je potřeba vše podrobně stanovit, např. nezpůsobit škodu na majetku a poskytnout nájemci bydlení v plné dispozici.
3. Důležitým bodem je Způsob platby, musíte podrobně popsat podmínky a sazby pronájmu, poskytnout platební podmínky a co nájemce čeká v případě odmítnutí platby. Uveďte přesnou výši samotného nájmu nebo v něm zahrnuté energie, možnost každoroční revize sazby nájmu. Náklady na nájemné totiž mohou buď růst, nebo klesat, jako například nyní, kdy se lidé v době krize snaží nepronajímat bydlení.
4. Diskutujte o možnosti dočasná registrace na dobu pronájmu, kdo může mít takové právo, například rodinní příslušníci;
5. Občas klientům najdou bydlení realitní kanceláře, a pokud bude dohodu uzavírat, pak je potřeba plná moc, která tuto možnost zástupce upřesní.
6. Diskutujte podmínky pro sjednání kauce u zaměstnavatele, Někdy toto opatření může kompenzovat významná rizika nebo škody z činností nájemce.

Pro občana pronajímajícího bydlení je v zásadě výhodné uzavřít dohodu z několika důvodů.

Je zde písemný popis bytu i nacházející se nemovitosti, její stav. A náhradu škody můžete vždy vymáhat po nájemci.

Instrukce

1. Po výběru domu a předběžné dohodě s jeho majitelem zkontrolujte přihlašovací údaje. Může se také stát, že se stanete účastníkem podnájmu, kdy předchozí nájemce pronajímá bydlení za nadsazených podmínek. Nebo to místo vlastníka činí rodinný příslušník, který nemá výhradní dispoziční právo s bytem, ​​takové jednání je ze zákona považováno za nezákonné. Požádejte o zobrazení dokladu o vlastnictví. Vše je tam podrobně popsáno. Můžete si ale také vyžádat potvrzení z registru práv k nemovitostem: informace jsou veřejné a dostupné všem.
2. Požádejte o podrobnou inventuru veškerého majetku: kde jsou nějaké škrábance a vady, je odlepená tapeta, je poškrábaná podlaha. To v budoucnu pomůže vyhnout se neopodstatněným nárokům majitele bytu. Uveďte veškerý majetek do seznamu a vedle něj uveďte své komentáře, například pračku - čip v plášti na tom a takovém místě.
3. Prodiskutujte náklady na platbu, konečné datum převodu peněz a možnost odložení platby.
4. Možnost bydlet s rodinou je také potřeba projednat, požádat majitele, aby všechny dočasně přihlásil na dobu pobytu v bytě. To se může hodit, pokud potřebujete lékařskou pomoc nebo práci.

Není možné popsat všechny nuance, musíte se řídit na základě aktuální situace, ale je důležité: kdy a kdo může navštívit byt ve vaší nepřítomnosti, musí být okamžitě vyjasněno.

Kde uzavřít smlouvu o pronájmu bytu

Mnoho majitelů na sebe nespoléhá a obrací se na realitní kanceláře a je to pochopitelné, protože je to jejich profil, znají všechna úskalí a vlastnosti nájemního bydlení. Na jednu stranu je to správné, ale za služby musíte platit provizi, někdy může být tato částka významná. Mohou však sepsat dohodu podle všech právních kánonů a pak bude téměř nemožné napadnout jakékoli body v ní.

Pokud ale potřebujete ušetřit, můžete si smlouvu sepsat sami, v bytě, který se chystáte pronajmout.

Zde je však důležitá podmínka: dohoda musí mít právní význam, to znamená, že musí být sepsána a uzavřena v souladu se všemi pravidly.

Příprava smlouvy

Skutečnost dodání obytných prostor může být potvrzena pouze dohodou, která je sepsána ručně nebo vyplněna v hotovém formuláři a podepsána všemi stranami. Právě z těchto důvodů je třeba být při jeho koncipování obezřetní. Smluvními stranami budou nájemce a pronajímatel.

Co by se mělo odrážet:

1. Kdo pronajímá byt: údaje o jeho pasu, místo trvalé registrace, datum, datum a místo narození.
2. Stejné informace by měly být dostupné o nájemci.
3. Poštovní směrovací číslo a úplná adresa bytu.
4. Uveďte doklad o vlastnictví bytu: převodní smlouva, kupní smlouva, směna, darování, identifikační číslo vydaného listu vlastnictví.
5. Zadejte datum splatnosti: jeden rok, tři roky nebo pět let. Vezměte prosím na vědomí, pronajímatelé: smlouva na dobu delší než 1 rok podléhá povinné registraci a budete muset zaplatit 13 % z přijatého příjmu. Rada: nesnažte se vyhnout placení daně, za to je vysoká pokuta - až 5 tisíc rublů.
6. Sazba nájemného na každý měsíc: uvádí se čísly i slovy. Pokud majiteli necháte zálohu, pak musí být tato částka pevně stanovena ve smlouvě. Tímto způsobem můžete dokázat, že máte pravdu, pokud dojde ke konfliktům.
7. Podrobně popište způsob platby a datum převodu, počítejte s úroky z prodlení;
8. Další bod je velmi důležitý pro obě strany: frekvence návštěv majitele bytu: kdy a kolikrát bude mít možnost zkontrolovat stav bytu, platby za energie a telefonní účty.
9. Podrobný popis stavu bytu, nábytku, domácích spotřebičů a instalatérského vybavení. Od toho se budou odvíjet nároky majitele vůči vám ohledně poškozené pračky nebo lednice.
10. Uveďte podmínky prodloužení nájemní smlouvy, je-li taková možnost nezbytná.
11. Uveďte datum uzavření a svůj podpis.

Ve smlouvě mohou být i další doložky, lze je však po dohodě obou stran doplnit.

Smluvní závazky vstoupí v platnost po dokončení registračních úkonů, ale nájemce již v tomto bytě může bydlet.