Как перевести недвижимость из жилого в нежилое. Как перевести нежилое помещение в жилое — условия и порядок перевода. Какие нужны документы

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

документ, удостоверяющий личность заявителя;
нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

предоставление неполного пакета документов;
проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

паспорт и ксерокопию собственника;
оригинал и копию учредительных документов - если собственником является юридическое лицо;
оригинал и копию нотариальной доверенности - если оформление занимается доверенное лицо;
свидетельство о праве собственности на помещение;
договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
кадастровый паспорт помещения;
оригинал и копию акта приемочной комиссии;
оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

В России все чаще возникает потребность в присвоении нового жилого статуса своей недвижимости. В основном это торговые, складские или дачные помещения. Данный процесс возможен, при соблюдении следующих требований:

Правом собственника должен владеть только один человек, без обременения прав третьими лицами (например действующий ипотечный договор, аренда и т.п).
Помещение должно отвечать нормам, предъявляемым к жилым помещениям.

Если по каким-либо причинам недвижимое имущество имеет несоответствия, их надо устранить и только потом приступать к оформлению документов. В статье рассмотрим 5 основных этапов на пути к заветной цели.

Как нежилое помещение перевести в жилое – проект

Согласно требованиям, изложенными в Жилищном Кодексе РФ, жилой объект должен:

Иметь оконные и дверные проемы – быть изолированным.
Подходить для постоянного проживания – иметь капитальные стены, крепкий фундамент (для дач), электричество, отопление, водоснабжение и канализацию.
Соответствовать гигиеническим, пожарным и техническим нормам.

Если для соблюдения этих требований, требуется перепланировка или капитальное переустройство, нужно заранее подготовить проект. Документ разрешается создавать самостоятельно, но лучше обратиться за исполнением работы к соответствующему специалисту. Если при проведении работ, планируется затрагивание общего имущества (например установка своего парадного входа в квартирном доме), дополнительно к проекту, нужно приложить единогласное одобрение от всех жильцов в форме протокола, составленным на всеобщем собрании ст.40 ч.2 ЖК РФ

Как нежилое помещение перевести в жилое – документы

Процесс переоформления завершается получением новых документов в Росреестре. К право подтверждающим документам, нужно приложить акт, с заключением комиссии о присвоении нового статуса. Для его получения, нужно обратиться в уполномоченный административный орган. Как правило, этими вопросами занимаются Департамент городского имущества, либо МФЦ. Для рассмотрения вашего объекта нужно подготовить следующую документацию:

Заявление, с просьбой о переводе нежилой недвижимости в жилое.
Оригинал и копия паспорта правообладателя.
Право подтверждающие документы на собственность – оригинал свидетельства или копия, заверенная нотариусом.
Если планируется перепланировка – нужно предоставить подготовленный проект.
Заключение проверки от инспекторов СЭС, жилищных служб и пожарной безопасности.
Если владельцем выступает несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение от органов опеки, свидетельство о рождении и свидетельство о месте регистрации.

В зависимости от региональных законов, могут потребоваться дополнительные сведения – поэтажный план в виде графика – схемы с точной технической характеристикой, выписка из тех паспорта, выписка из ЕГРН.

Как нежилое помещение перевести в жилое – сдача документов

После сдачи документов в уполномоченный орган, вам должны выдать расписку, с перечнем принятых документов. Согласно закону, сроки ожидания итогового решения, не должны превышать 45 календарных дней. При обращении в МФЦ, период может увеличиться на 7-10 рабочих дней.

После заседания жилищной комиссии, заявителя должны пригласить за получением акта заказным извещением, либо звонком. Если вам ответили отказом – смело обращайтесь в суд. Подать судебный иск можно не позднее трех месяцев, с момента получения отрицательного ответа.

Как нежилое помещение перевести в жилое – получение акта

Когда перевод согласован, собственник должен выполнить ремонт помещения, согласно представленному проекту. После этого, нужно обратиться в БТИ и пригласить приемную комиссию, для проведения планового осмотра. В течение 10 дней, сотрудники должны подготовить новый акт, который будет являться подтверждением того, что все работы выполнены и жилье готово к приобретению жилого статуса.

Как нежилое помещение перевести в жилое – получение новых документов

С полученным актом нужно вновь обратиться в БТИ и оформить новый технический паспорт и поэтажный план дома. Процедура перевода заканчивается получением свидетельства с присвоенным жилым статусом в МФЦ, либо Росреестре.

Владеть квартирой, значит иметь в собственности жилье, которым можно пользоваться самостоятельно, продать, подарить, сдать в аренду, завещать. Однако, как показывает практика, в городе куда дороже ценится не жилая, а коммерческая недвижимость. Владельцы квартир на первых, а иногда и на вторых-третьих этажах многоквартирных домов в коммерчески успешных районах городов обладают квадратными метрами, ценность которых может вырасти в несколько раз путем простого перевода жилья в коммерческую недвижимость. Сегодня мы дадим вам пошаговую инструкцию процедуры перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

Следует отметить, что не только продажа приносит большую выгоду, когда объектом является коммерческая недвижимость, но и сдача в аренду коммерческих площадей приносит стабильный и весомый доход, поскольку разница между расценками на аренду жилья и аренду коммерческой недвижимости достигает нескольких десятков раз. И все же перевод оправдан, когда покупатель или арендатор уже имеется на примете, поскольку сразу после перевода (процедуры дорогостоящей), резко возрастут накладные расходы - налог на имущество и коммунальные платежи.

Главные препятствия

Увы, но не каждую квартиру можно только лишь по воле ее собственника перевести в разряд нежилой недвижимости. И дело даже не в банальной целесообразности. Имеется достаточно длинный перечень законодательных ограничений. Порядок и правила перевода недвижимости из одной категории в другую описаны в Жилищном кодексе РФ.

Статья 22 ЖК РФ перечисляет, какие типы жилья категорически запрещено переводить в коммерческую недвижимость:

Квартиры, в которых невозможно оборудовать вход, изолированный от общедомового подъезда.
Часть квартиры, поскольку перевести в новое качество можно только квартиру целиком, но не комнату или несколько комнат.
Находящиеся в залоге или арендуемые квартиры.
Квартиры, расположенные на любом этаже выше первого в жилом многоквартирном доме.
На момент перевода квартиры в коммерческую недвижимость в ней никто не должен быть прописан, включая собственника.

Эти ограничения далеко не единственные. Для использования площади в коммерческих целях необходимо обеспечение свободного доступа к инженерным коммуникациям и отключающей арматуре. Дом не должен числиться на учете, как аварийное жилье, подлежащее в скором будущем сносу. Также не удастся осуществить перевод в доме, числящимся как памятник архитектуры. Наконец, важно изначально определить будущее назначение помещения, поскольку промышленное производство не может размещаться в жилых домах, а различные виды коммерческого использования потребуют полного переоборудования, например, усиление звукоизоляции, теплоизоляции и т.д.

Какие нужны документы?

Список документации, которая потребуется в любом случае, достаточно велик, а в отдельных случаях может быть расширен. К необходимому минимуму относятся:

Копия документа на право собственности, заверенная нотариально;
Техпаспорт БТИ;
Поэтажный план многоквартирного дома из БТИ;
Проект реконструкции, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО;
Нотариально заверенное согласие остальных собственников квартиры и поручение на выполнение перевода одним из собственников, действующим по доверенности;
Когда квартира принадлежит на праве собственности организации, юридическому лицу, тогда дополнительно потребуются нотариально заверенные копии учредительных документов.

Каков порядок перевода?

По общему правилу нельзя просто путем получения разрешения в администрации данного территориального образования приступить к переводу жилья в коммерческую недвижимость. Процесс куда более сложен, поскольку свое «добро» на перевод должны дать и другие инстанции. И только в общих чертах процедура перевода квартиры в нежилое помещение выглядит незамысловато и состоит из трех основных этапов:

Подача заявления в уполномоченный орган вместе с пакетом документов.
Согласованная с разрешительными органами реконструкция помещения.
Оформление документов на право собственности нежилым помещением.

Каждый такой этап подразумевает целый ряд согласований и оформления дополнительных документов, выполнить которые собственник обязан в определенной последовательности и за свой собственный счет. Затраты на перевод не удастся возместить, кроме как путем сдачи помещения в аренду или продажи по расценкам коммерческой недвижимости. В итоге крайне сложно заранее предсказать: сколько всего времени займет вся процедура перевода. Помощь юриста, досконально владеющего тонкостями процесса в данном муниципальном образовании, существенно ускорит процесс, так как ему не придется в порядке общей очереди посещать инстанции (свои вопросы вы можете бесплатно задать нашему дежурному юристу онлайн ).

Как подать заявление?

Располагая минимальным пакетом необходимой документации можно подать их вместе с заявлением в МФЦ или в администрацию. Унифицированную форму заявления и базовый перечень документов можно взять на месте, причем менять список документации по усмотрению местной администрации противозаконно. Решение по заявлению принимается в срок не позднее 1,5 месяцев с даты его подачи . Решение может быть положительным или отрицательным. Положительное решение уже дает право использовать недвижимость в качестве коммерческой, но только если переоснащение и переоборудование его не требуется.

Право принять решение принадлежит межведомственной комиссии, имеющейся при каждом муниципалитете. Необходимые для принятия решения запросы комиссия направляет в Росреестр, УФМС, Пожарный надзор, ЖЭУ, Роспотребнадзор и другие инстанции самостоятельно. Срок в 1,5 месяца определен именно на ожидание ответов из этих инстанций. Если заявитель сам соберет часть документов и передаст их вместе с заявлением, это существенно ускорит процесс принятия решения . К таким документам относятся:

Заключение МЧС о том, что жилье не нарушает норм пожарной безопасности.
Заключение Роспотребнадзора о том, что жилье не нарушает санитарно-эпидемиологических норм.
Справка из ЖЭУ или из управляющей компании о том, каково назначение квартир, смежных на этаже.
Техзаключение из ЖЭУ или ТСЖ о том, что состояние дома не является аварийным.
Решение общего собрания собственников данного многоквартирного дома о том, что они не имеют возражений против осуществления перевода жилья в коммерческую недвижимость.
Справка о том, что на данный момент в квартире не прописан никто, в том числе сам владелец или владельцы жилья.
Если дом является памятником истории, архитектуры, культуры, то потребуется заключение местного органа охраны о допустимости перепланировки помещения.

На данном этапе велик риск получить отрицательное решение . Если таковой отказ будет получен собственником квартиры, придется вернуться к самому началу и подготовить новое заявление, дополнив его недостающими документами. Обычно причинами отказа являются:

Неполный пакет документации, приложенный к заявлению;
Перепланировка противоречит санитарным, строительным, законодательным, противопожарным или иным нормам;
Нет согласия остальных жильцов на перевод;
Квартира не соответствует критериям, позволяющим осуществить перевод.

Нередко именно отсутствие согласия других жильцов становится настоящим камнем преткновения. Любой, кто не согласен с переводом, может подать жалобу в Росреестр и далее процедура остановится, так как администрация не даст положительного решения. Многие юристы рекомендуют начинать процедуру перевода именно с получения разрешения , так как остальные бумаги так или иначе получить можно, но переубедить ярых противников из числа соседей порой невозможно.

Есть один важный нюанс: если земля под домом принадлежит жильцам, тогда потребуется получать только их согласие, а если собственником является местная администрация, тогда дополнительно нужно получить и ее согласие.

Как согласовать реконструкцию?

Если межведомственная комиссия принимает по заявлению положительное решение, то оно оформляется соответствующим постановлением. Собственнику направляется письменное уведомление. Обычно отправка осуществляется Почтой России, но можно и самостоятельно получить уведомление в администрации.

Далее порядок действий собственника квартиры напрямую зависит от того: нужна перепланировка или нет. Если собственник намерен продавать бывшую квартиру, то перепланировку можно и не делать, так как новый владелец наверняка захочет выполнить ее по своему собственному проекту. Если же без перепланировки не обойтись, например, собственник желает использовать площадь для размещения собственного коммерческого предприятия, то возможны два варианта:

В квартире потребуется выполнить реконструкцию, получив перед этим специальное разрешение.
Реконструкция не потребует получения специального разрешения (не нужно строить дополнительные лестницы или оборудовать запасной выход).

Какой из вариантов имеет место в данном конкретном случае, обязательно указывается в уведомлении из администрации. В действующих СНиПах имеется четкий перечень объектов коммерческого назначения, размещение которых допускается и не допускается в жилых многоквартирных домах.

Реконструкция потребует соблюдения целого ряда норм:

Строительных (разрешение от Агентства архитектуры и градостроительства);
Противопожарных (разрешение от противопожарной службы);
Санитарных (разрешение от СЭС);
Экологических (разрешение от комитета по охране окружающей среды).

Когда реконструкция при наличии всех разрешений будет завершена, потребуется пригласить приемочную комиссию из местного органа самоуправления. По результату осмотра будет составлен акт приемки работ. С этим актом можно на законных основаниях приступить к использованию помещения в качестве коммерческой недвижимости .

Рекомендуется соблюсти все те согласования, которые порекомендует проектная организация. Она может выполнить их сама, либо составит перечень для заказчика. В числе инстанций, от которых потребуется получить дополнительные разрешения, могут оказаться:

Комитет коммунального благоустройства;
Управление садово-паркового хозяйства;
ГИБДД;
Служба подземных сооружений;
Предприятия связи;
Энергосбыт и пр.

В будущем отсутствие какого-либо согласования может стать отправной точкой для оспаривания правомерности перевода квартиры в нежилое помещение. Судебная практика по делам такого рода гласит: жалобы остальных собственников квартир в жилом многоквартирном доме принимаются судом в качестве веского основания для отказа в признании перевода соответствующим закону и праву.

Как оформить документы на право собственности?

Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право приступить к заключительной стадии: оформить новые документы на право собственности данным нежилым помещением. Перерегистрация осуществляется на основании заявления собственника Управлением Росреестра. Заявителю потребуется представить пакет документов:

Копию паспорта собственника или копии учредительных документов организации;
Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
Акт приемки работ по реконструкции;
Кадастровый паспорт квартиры;
Квитанцию об оплате госпошлины.

Акт приемки квартиры по факту выполненных работ по ее реконструкции приемочная комиссия сама отправляет в кадастровую палату, и на основании этого акта в государственный кадастр вносятся соответствующие изменения.

В целом, в зависимости от сложности конкретной ситуации, на всю процедуру перевода жилой квартиры в нежилое помещение может уйти минимум несколько месяцев, а порой и больше года. Загвоздки могут возникнуть на любом этапе, так как перевод жилой недвижимости в коммерческую противоречит изначальному назначению этих квадратных метров. Кроме того, получение многочисленных согласований непременно обойдется в круглую сумму.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Вы решили заняться бизнесом, но своей коммерческой недвижимости нет, но есть «лишняя» квартира, которую вы просто сдаете в аренду. Логичное решение, перевести ее в нежилой статус и заняться бизнесом без проблем.

Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?

Чтобы ваша квартира получила статус, она должна соответствовать определенным юридическим требованиям, без которых данный перевод будет невозможен:

Заявитель, на данный перевод, должен являться юридическим лицом, и то жилье находится в его собственности по:

завещанию,
дарственной,
свидетельству о регистрации.

Данный объект недвижимости не имеет обременения, как залогового, так и кредитного . Ваша квартира должна быть чистой в юридическом плане, и соответствующие органы это обязательно проверят.
Квартиру можно перевести только целиком, частично - нет.
Жилье также должно быть чистым от прописанных . Ведь законодательно четко закреплено, что прописка и проживание в таком объекте запрещено.
В случае, если вы делали перепланировку и не узаконили ее, то изначально проведите это процедуру , а потом начинайте перевод.

Если вы планируете заниматься предпринимательской деятельность в своей квартире, то есть варианты, когда менять состояние жилья необязательно (согласно ЖК РФ), если она:

не портит жизнь проживающих в ней и соседей;
соседи не жалуются на вас;
состояние дома не является аварийным;
санитарно-эпидемиологическое стояние жилья соответствует определенным требованиям;
хозяин бизнеса является постоянно прописанным, в данном жилье, лицом.

Важно! Несмотря на это, бизнесмены предпочитают все-таки осуществить перевод жилья, так сказать «во избежание»

Также при отсутствии соответствующих технических требований, перевод будет невозможен, если:

вход в квартиру должен быть отдельным (с улицы), а если площадь жилья более 100 м2, то и дополнительный запасной (в подъезд);
ваше жилье расположено выше первого этажа и помещения , что ниже, уже являются коммерческими;
инженерно-технические коммуникации, необходимые для бизнеса уже проведены;
домостроение в котором расположена квартира не является культурно-историческим наследием;
домостроение признано аварийным , направлено под снос.

Однако ЖК РФ не содержит самого гласного основания необходимого для перевода жилого в нежилое помещение. Данный момент прописан в утвержденном Правительством положении № 47 от 2006 года.

Согласно ему, таким основание будет непригодность для проживания и/или аварийность здания по:

Ухудшенным эксплуатационным характеристикам , связанным с его физическим износом как целого дома, так и отдельных помещений, которые могут повлиять на целостность конструкции.
В помещении выявлены опасные и вредные факторы для человеческого здоровья, которые не дают гарантии их безопасного существования.
Изменения окружающей среди, которые повлияют на санитарно-эпидемиологические нормативы квартиры , а именно, на их ухудшение - качество воздуха, радиационный фон, выбросы химического и биологического плана.

Необходимые документы для изменения назначения помещения

Перед обращением в Межведомственную комиссии нужно собрать определенную документацию:

Доверенность, необходимая для взятия документации в БТИ. Ее вам выдаст Департамент Управления Имуществом, после подачи туда соответствующего заявления. По выданному ей документу, вы получите поэтажный план с экспликацией. С заявлением предоставьте:

персональный идентификационный документ,
договор основание,
свидетельство, подтверждающее право собственности.

Важно! Данный документ выдается на протяжении 30 дней, с момента подачи заявления.

Помимо полученных в БТИ документов, нужен технический паспорт на квартиру. Для органа БТИ вы предоставите те же документы, что и на доверенность.

Важно! При наличии технического паспорта на руках, проверьте его дату выдачи. Если она старше трех лет, то нужно будет его менять.

Важно! Вся документация по квартире и ваш персональный идентификационный документ, должны быть в качестве копий, которые обязательно требуют заверения у нотариуса. Но это не означает, что оригиналы документов с собой брать не нужно, в некоторых организациях их могут потребовать.

Перевод жилого в нежилое

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

С чего начинать?

Начинать нужно с подготовки комплектов документации. Для сокращения общего затраченного времени на перевод, нужно делать это поэтапно. Но вот основные документы можно собрать заранее, и сделать их копии. И главное не забывать, про сроки годности и оформления тех или иных документов.

Три этапа процедуры переоформления

С необходимыми документами отправляетесь в отделение Межведомственной комиссии , где пишите заявление на выдачу вам доверенности, которая понадобится в БТИ.

Важно! Если это будет делать ваше доверенное лицо, то позаботитесь о правильности оформления его полномочий.

БТИ выдаст необходимую вам документацию, для продолжения процедуры перевода.

Далее идет Департамент Управления Имущества. В нем пишется заявление на перевод вашей квартиры в нежилой фонд. Ответ на это вы получите в течение 45 дней, после чего вы получите письменное оповещение о принятом решении.
Но при наличии ряда причин Департамент может прислать вам «отказную»:

нехватка определенных документов,
проект переустройства выполнен с нарушениями,
нарушены требования законодательства,
нет письменного согласия от соседей и совладельцев жилья.

Важно! В «отказной» будут обоснования этого решения и ссылки на соответствующие нормативные положения закона. Если этого нет, можете смело обжаловать данный факт.

Опять отправляемся в БТИ, в отдел приватизации. Вам проведут полную расчетную стоимость перевода, отметив ее в протоколе. Оплатить ее можно в любом банковском учреждении.

Теперь финальный этап - регистрация вашего права собственности, для этого идете в Регистрационную палату с:

персональным идентификационным документом,
договор основания,
свидетельство о собственности,
протокольные документы из БТИ и Межведомственной комиссии,
кадастровый документ жилья,
при необходимости, документы учредительного плана и доверенность.

Заявление сюда визируется всеми владельцами жилья. Производится уплата государственной пошлины. Ждем определенное время (это и есть момент перехода жилого в нежилое), и получаем соответствующий документ.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

«Отказная» должна быть получен официально, и обязательно, в письменном формате. Жалоба должна быть сформирована в порядке статьи 254 ГПК. Ссылайтесь на то, что вы не нарушили требования перевода согласно норме материального права (статья 22 ЖК РФ).

Для обжалования обратитесь в соответствующую судебную инстанцию.

Подсудность данного вопроса - гражданская. Инициирование данного события начинается с подачи заявления в порядке публичного отношения, по другому, с жалобой на действия должностного лица.

Важно! Осуществить это можно только в течение 90 дней с того момента, как вы получили документ об отказе. Подтвердить своевременность подачи жалобы можно с помощью конверта, в котором вы получили отказ, на нем будет стоять штамп, датирующий его вручение вам.

Форма составления произвольная.

Главное требование - тщательное описание сложившейся ситуации и причины отказа в переводе. Не забудьте приложить копии документов, которые подтвердят правомерность ваших требований о переводе. А также документ, подтверждающий оплату вами судебных расходов.

Если по ряду каких-либо причин, вы не сможете явиться на судебное разбирательство, подайте ходатайство о слушании дела без вашего присутствия.

Расходы при переводе помещения:

оплата перерасчета нежилого помещения, выполняемого БТИ,
оплачивается новый технический паспорт,
уплачивается государственная пошлина в регистрационной палате,
оплата услуг нотариата по заверению им копий документации, и доверенности если такая нужна,
оплачивается создание проекта перепланировки.

Важно! Соблюдение по этапности действий снизит ваши временные и финансовые затраты.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение

Плюсы:

взимаемая арендная плата от сдачи этого помещения будет выше в пять раз, в отличии от квартиры,
рыночная стоимость таких помещений всегда выше, чем их жилых побратимов, и разница может доходить до 50%,
осуществлять свою предпринимательскую деятельность теперь для вас не проблема , и не нужно бояться штрафов и всевозможных инспекций.

Минусы:

на такие объекты поиск клиентов как по продаже, так и аренде, всегда дольше . Ведь клиентская база уже другого уровня,
большие расходы на его содержание как налоговые (налог на имущество), так и коммунальные (вода - 10%, электричество - 30%, отопление - 25%),
длительность и дороговизна самой процедуры перевода.

Данная процедура действительно сложная и затратная, поэтому подходите к ней со всей возможной ответственностью и отдачей, тогда результат будет положительным.

Бывают случаи, когда гражданин имеет дополнительную жилую недвижимость, в которой ни он, ни его семья не проживают. Простаивающую квартиру, безусловно, можно сдать в аренду традиционным способом. Однако если речь идет о жилых помещениях, расположенных на первом этаже, то перед их собственником открываются куда более выгодные перспективы. В частности, квартиру можно перевести в ранг нежилого помещения и сдать в аренду, как объект коммерческой недвижимости или магазин.

Законодательные аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Прежде чем перейти к самому процессу сбора документов на перевод квартиры в статус офиса или магазина имеет смысл просмотреть нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся данного вопроса. Так, в статье 22-й четко определено, какие из жилых площадей никогда не смогут перейти в разряд нежилых.

Во-первых , квартиры, в которых не может быть оборудован изолированный от основного подъезда вход, сразу же отметаются, поскольку будущие покупатели магазина или посетители офиса будут доставлять немало неудобств соседям по лестничной клетке.

Во-вторых , не подлежат изменению статуса помещения, которые являются частью жилой квартиры, в том числе её отдельные комнаты. Статус нежилой недвижимости может быть присвоен только все квартире в целом.

В-третьих , не рассматриваются заявления о переводе относительно тех квартир, которые переданы в залог или являются объектом договора аренды;

И, наконец , категорически запрещено переводить в разряд коммерческой недвижимости помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома.

Если все указанные аспекты не касаются данной квартиры, то можно перейти непосредственно к процессу перевода её в состав нежилого фонда. При этом важно также учесть и тот факт, что квартира должна находится в полной собственности хозяина.

Порядок перевода жилья в статус коммерческой недвижимости

Главным вопросом в деле перевода жилого помещения в нежилое является сбор документов, поскольку от правильности и полноты данного процесса во многом зависит решение уполномоченных органов по данному вопросу. Итак, пакет документов по недвижимости должен включать:

Заявку установленной формы на перевод помещения;
Бумаги, подтверждающие право собственности лица на квартиру;
Технический паспорт жилого помещения (процедура его получения ;
Развернутый план перепланировки помещения;
Поэтажный план всего многоквартирного дома.

Стоит отметить, что данный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку в ряде случаев после изучения основного массива документов чиновники требуют от собственника согласие собственников других квартир этого дома и другие документы.

Немало важно также и то, что технические и подтверждающие право собственности документы могут быть предоставлены не в оригинале, а в форме нотариально заверенной копии.

Что касается формы заявления об изменении статуса недвижимости, то её можно взять в департаменте жилищной политики по месту жительства или в органах муниципальной власти. В самой заявке потребуется указать не только адрес переводимого помещения, но и цели такого решения, а также подробно расписать будущее функциональное назначение помещения.

Технические документы на квартиру, а также поэтажный план многоквартирного дома необходимо заранее взять в БТИ. Эта процедура осуществляется за небольшой административный платеж в течение нескольких дней.

В случае если переводимое в статус нежилого помещение будет в будущем перестраиваться, то у проектной организации, занимающейся данным вопросом, нужно будет заказать подробный план.

Полный пакет документов передается в департамент жилищной политики по месту жительства или в соответствующий отдел испытательного муниципального органа власти. Уже в процессе приемки документов сотрудники обязаны проверить их полноту и правильность заполнения. После этого на руки собственнику выдается расписка с полным перечнем принятых бумаг.

Ровно через 45 дней после сдачи документов жилищная комиссия должна вынести решение о присвоении квартире в статус коммерческой недвижимости или отказе в этом. Само решение оформляется в письменном виде в двух экземплярах, один из которых предоставляется собственнику.

Следует помнить, что решение об отказе принимается только в том случае, если изменение статуса помещения приведет к нарушению требований жилищного законодательства, а также в том случае, если документы были предоставлены не в полном виде. Как в первом, так и во втором случае, собственник квартиры вправе оспорить решение жилищной комиссии через суд.

Таким образом, в деле перевода жилого помещения в нежилое главными являются такие аспекты, как полное соответствие квартиры требованиям законодательства, а также правильность сбора документов. При соблюдении этих двух условий сложный процесс переоформления недвижимости может обернуться для собственника формированием нового источника дохода в виде арендных платежей, которые существенно выше у объектов коммерческой недвижимости.