Hipoteca: después de las subvenciones. ¿Bajarán las tasas hipotecarias? ¿Cuándo se reducirán las tasas hipotecarias?

Sberbank redujo los tipos de interés de toda la línea de préstamos hipotecarios en 0,5 puntos porcentuales, según un mensaje de la entidad de crédito. Ahora el corredor de tasas hipotecarias en Sberbank es del 12 al 13,5% anual en rublos. VTB24 también tiene previsto reducir los tipos de interés de las hipotecas a finales de semana, algo que AHML ya ha hecho anteriormente.

La situación en el mercado monetario está mejorando

Como dijo en una conversación con un periodista. Logística de Amazon "La economía hoy" Profesor asociado, Departamento de Banca, Universidad Económica Rusa que lleva el nombre de G. V. Plejánov Lazar Badalov, la reducción de los tipos hipotecarios, que ahora están persiguiendo activamente los principales bancos rusos, está asociada a una serie de factores financieros. “La tendencia principal sigue siendo la misma: la situación en el mercado monetario está mejorando. Por tanto, todo apunta a que el dinero se abarate. Este es un factor clave en el que se centran las entidades de crédito. Los bancos se están adaptando a la situación actual”, afirma Lazar Badalov.

Otro motivo para reducir los tipos de interés hipotecarios es la proximidad del fin de los programas hipotecarios preferenciales. “Desde hace mucho tiempo existe un programa preferencial para subsidiar las tasas hipotecarias. Este programa está terminando lentamente. Al mismo tiempo, los bancos entienden que todavía hay un gran número de clientes solventes en el mercado que podrían contratar una hipoteca. Una bajada de los tipos de interés activará la demanda por su parte”, considera el experto.

Al mismo tiempo, según el economista, la reducción de los tipos de interés hipotecarios no conducirá a requisitos más estrictos para los prestatarios simplemente porque en el caso de las hipotecas no hay dónde endurecerlos. “En lo que respecta a las hipotecas, todos los requisitos ya son bastante estándar y están establecidos desde hace mucho tiempo”, señala Lazar Badalov.

Reducción masiva de los tipos de interés hipotecarios

Ahora el rango de tipos de interés de las hipotecas en Sberbank será del 12 al 13,5% anual en rublos. Será posible contratar una hipoteca en el marco del programa “Hipoteca con Apoyo Estatal” a una tasa del 11,4% anual. Según los analistas de Sberbank, Rusia continúa experimentando una recuperación de la demanda de bienes raíces, especialmente en el mercado inmobiliario secundario. En 2016, el volumen de solicitudes de hipotecas aprobadas por el banco en el mercado secundario superó el nivel de 2015 en un 47%.

Según Lazar Badalov, en un futuro próximo es posible que las entidades de crédito sigan reduciendo los tipos de interés de las hipotecas, pero esto dependerá de la situación del mercado monetario. “Por supuesto, las directrices y objetivos que escuchamos del gobierno y el Banco Central son, en última instancia, aumentar la tasa de los préstamos hipotecarios al 5-6% anual. Hasta ahora esto es difícil de lograr. Al llevar a cabo otras acciones, las entidades de crédito se centrarán principalmente en la política del Banco Central. Para que las tasas hipotecarias caigan por debajo de al menos el 10%, se debe reducir la tasa clave del Banco Central. Además de la estabilidad económica en el mercado y la estabilidad del tipo de cambio del rublo”, señala el experto.

Los bancos han registrado un aumento en la demanda de los ciudadanos de hipotecas preferentes, a las que les quedan poco más de dos semanas de vida. Sin embargo, señalan que la actividad de los potenciales prestatarios podría ser mayor.

Sin embargo, los ciudadanos pueden entenderlo: todo el mundo espera una nueva reducción del coste de las hipotecas el próximo año. Según algunas previsiones, los tipos podrían caer hasta un 10 por ciento. ¿Existe realmente esa posibilidad y cuándo puede suceder?, preguntó Rossiyskaya Gazeta a los propios banqueros. Al mismo tiempo, descubrí cómo el tamaño de un préstamo hipotecario difiere según la región y cuánto tiempo suelen dedicar los prestatarios a reembolsar los fondos prestados para resolver el problema de la vivienda.

Hazlo antes de que suenen las campanadas

El tipo medio ponderado de las hipotecas con apoyo estatal para la compra de viviendas en el mercado primario en el período octubre-noviembre cayó hasta el 11,41 por ciento anual. Los prestatarios potenciales no dejaron de aprovechar esto. Seis de los nueve bancos encuestados por Rossiyskaya Gazeta, que se encuentran entre los mayores actores del mercado hipotecario, informaron de que habían registrado un aumento en el número de solicitudes y en el volumen de préstamos concedidos.

"Muchos prestatarios decidieron "asegurarse" y solicitar una hipoteca con subsidios estatales por adelantado para tener tiempo suficiente para seleccionar una propiedad y solicitar un préstamo. Por lo tanto, el pico de la "demanda primaria" se produjo en agosto-septiembre, ", señala Yulia Elsukova, jefa adjunta del departamento de productos y procesos minoristas de Gazprombank. "Después de esto, el número de nuevas solicitudes volvió en octubre a un nivel ligeramente superior al promedio anual. Pero el número de transacciones ha ido creciendo de manera constante desde mediados -Noviembre." En medio de las noticias sobre la no prórroga del programa estatal, se está haciendo realidad la demanda reprimida, explica Elsukova. Los prestatarios que, por cualquier motivo, pospusieron la transacción, decidieron contratar una hipoteca y acudieron al banco para pedir un préstamo.

Los bancos más grandes seguirán emitiendo hipotecas preferenciales a principios de 2017, pero solo para solicitudes aprobadas antes de finales de diciembre de 2016.

Andrey Morozov, jefe del departamento de mercado masivo y productos crediticios de Raiffeisenbank, añade que el verdadero auge de la demanda de hipotecas preferenciales se produjo el año pasado y principios de este año. El representante de DeltaCredit, Ilya Alexandrov, aclara que este tipo de préstamos hipotecarios representaban la mayor parte en febrero, cuando finalizó el programa de subvenciones estatales y no se sabía si se prorrogaría o no. “La mitad de las hipotecas emitidas este mes fueron préstamos con subsidios gubernamentales”, afirma.

Ahora podemos decir con seguridad que el programa de hipotecas preferenciales no se prorrogará más y finalizará, según lo previsto, el 31 de diciembre. Los bancos más grandes ya han anunciado que seguirán concediendo préstamos de este tipo a principios del próximo año, pero sólo para las solicitudes que fueron aprobadas en diciembre de este año.

El Ministerio de Hacienda explicó que las hipotecas con apoyo estatal han cumplido su papel y ya no tienen sentido económico. Los propios banqueros están de acuerdo con esta afirmación. "El programa de subvenciones estatales en su versión actual vive con un tipo de interés clave superior al 9,5 por ciento, y ahora ya es del 10 por ciento", recuerda Andrei Osipov, vicepresidente senior y director del departamento de préstamos hipotecarios de VTB24. Es muy probable que "a principios del primer trimestre de 2017 el Banco de Rusia todavía haga otro movimiento sobre el tipo de interés clave y lo reduzca al 9-9,5 por ciento. Entonces definitivamente no tendrá sentido económico ampliar el programa estatal". ".

Que sigue

La Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda (AHML) espera que el próximo año aparezcan tasas hipotecarias del 10 por ciento anual.

Pero, ¿cuándo exactamente puede suceder esto?

"Ahora las tasas hipotecarias ya han caído al nivel de 2013-2014, cuando el mercado mostró un nivel récord de préstamos de este tipo. No esperamos ajustes importantes en el futuro cercano", dice Georgy Ter-Aristokesyants, jefe de la dirección de ventas de hipotecas en VTB.

Según Andrei Osipov, después de la cancelación del programa preferencial, el tipo de interés de los préstamos para edificios nuevos y viviendas terminadas se nivelará y estabilizará en torno al 13 por ciento.

La situación futura dependerá directamente del tamaño del tipo de interés oficial del Banco Central y del coste de los préstamos en el mercado interno, recuerda el Rosselkhozbank.

Oleg Korkin, subdirector del bloque de Negocios Minoristas del Banco Vozrozhdenie, cree que se puede esperar un recorte de tipos en el segundo semestre del próximo año. "Como resultado, el volumen de préstamos hipotecarios seguirá creciendo. Es posible que veamos nuevos récords", afirma.

El director de AHML, Alexander Plutnik, también mencionó los registros. Según su previsión, la emisión de hipotecas en 2017 podría crecer hasta 1,7 billones de rublos.

Yulia Elsukova señala que la finalización del programa de subvenciones estatales coincidirá con la caída estacional general de la demanda a principios de año. Pero a mediados del primer trimestre, la demanda tiene posibilidades de recuperarse por completo. “Existen todas las condiciones para ello”, cree Elsukova: “En primer lugar, los tipos hipotecarios ya están muy cerca de los valores anteriores a la crisis y, una vez finalizado el programa de subvenciones estatales, los bancos se verán obligados a reducirlos aún más para mantener la demanda. En segundo lugar, es optimista para el mercado. El escenario sigue presuponiendo una reducción del tipo de interés por parte del Banco de Rusia, lo que también tendrá un impacto en los precios”. También vale la pena considerar que este año los principales actores del mercado hipotecario han estado desarrollando activamente herramientas alternativas para reducir la tasa de interés para el cliente. En primer lugar, programas conjuntos con los promotores, que prevén la subvención de parte del tipo de interés por parte de los promotores durante un período de gracia."

La hipoteca es un trabajo de hombres.

Si comparamos los indicadores hipotecarios actuales con los del período anterior a la crisis, las mujeres empezaron a solicitar préstamos hipotecarios con una frecuencia 1,7 veces menor. En 2014, la proporción entre el número de préstamos concedidos por hombres y mujeres era casi de uno a uno, en otoño de este año ya era de uno a dos, afirma la red de oficinas inmobiliarias de Miel.

Los analistas atribuyen esto al hecho de que en condiciones de situación económica inestable, las mujeres son más cautelosas a la hora de atraer fondos prestados.

¿Qué tipo de vivienda se compra con mayor frecuencia con hipoteca?

En promedio, la cuota de mercado de los préstamos para viviendas secundarias es del 60 por ciento, y la de los préstamos para apartamentos en edificios nuevos, del 40 por ciento. El mercado de viviendas terminadas es mucho más grande que el mercado "primario", y no todos los compradores están dispuestos a comprar una vivienda en la etapa de construcción; muchos quieren comprar e inmediatamente mudarse a un departamento, explican los expertos.

El importe medio de un préstamo hipotecario oscila entre 1,6 y 2,8 millones de rublos.

El plazo medio de una hipoteca es de 15 años.

Infografía "RG" / Alexander Smirnov / Anton Perepletchikov / Yulia Krivoshapko

El banco más grande de Rusia, Sberbank, anunció el 10 de agosto nuevas condiciones para sus ofertas de hipotecas y un tipo de interés reducido. Averigüemos qué ha cambiado y bajo qué condiciones ahora puede obtener una hipoteca de Sberbank.

Hipoteca en Sberbank: nuevas condiciones y reducción de tipos de interés

El principal cambio en las condiciones de los préstamos hipotecarios de Sberbank es pago inicial reducido. Si antes el monto mínimo del pago inicial era del 20 por ciento, ahora es 15% .

En cuanto a los intereses hipotecarios, el descenso osciló entre el 0,6% y el 2%. Ahora las tasas de interés de los productos hipotecarios de Sberbank son las siguientes:

• vivienda en edificios nuevos - 7,4-10% ,
• vivienda en el mercado secundario – 8,9-10% .

Ésta no es la primera reducción de los tipos hipotecarios que realiza Sberbank este año. Así, en junio se redujeron los tipos de interés hipotecarios, aunque no en la misma medida. Luego la disminución fue del 0,2 al 0,75 por ciento.

Así, el Sberbank de Rusia está haciendo más competitivas las condiciones para sus préstamos hipotecarios.

Por supuesto, puede encontrar ofertas hipotecarias más "sabrosas" en el mercado, sin embargo, por regla general, provienen de bancos menos confiables, y si compara las nuevas condiciones de Sberbank con sus competidores grandes y estables, entonces la hipoteca actualizada de El banco más grande del país parece bastante decente.

Recordemos también eso de la idea de reducir el tipo clave. Tal reducción podría provocar una reducción notable en el costo de todos los préstamos del país, no sólo las hipotecas. Sin embargo, los economistas del Banco Central consideraron que la economía del país aún no estaba lista para bajar la tasa clave y al menos hasta el 15 de septiembre se mantuvo igual: 9% anual. Éste es el porcentaje al que los propios bancos reciben préstamos del Estado, por lo que, en principio, los préstamos en Rusia no pueden tener un tipo de interés notablemente inferior a este valor. Ésta, por cierto, es la razón principal del elevado coste de las hipotecas rusas en comparación con las hipotecas de los países europeos desarrollados.

El tipo hipotecario es algo que interesa a todo aquel que esté pensando en solicitar o ya haya obtenido un préstamo para un apartamento. Para los primeros, esta es una forma de ahorrar en refinanciaciones, y para los segundos, es un intento de encontrar el momento adecuado para que la tasa de interés sea cómoda.

¡Los expertos dan previsiones alentadoras! Creen que a finales de año las tasas hipotecarias caerán y alcanzarán sus mínimos históricos, lo que sin duda reactivará el mercado inmobiliario.

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Razones para bajar el porcentaje

Cada vez más expertos se inclinan a creer que el tipo hipotecario caerá hasta el 7-8%. Esto se verá facilitado por la situación económica prevista en Rusia.

En sus entrevistas, el presidente de Sberbank, German Gref, habla a menudo, entre otras cosas, de la reducción de los tipos hipotecarios en 2019. Sostiene que el coste de una hipoteca dependerá en gran medida del Banco Central.

El Banco Central ya está trabajando en este tema: la inflación se ha desacelerado y se ha consolidado en torno al 4%.

Además, la reducción de los costes hipotecarios se verá afectada por:

• Tipo de cambio;
• Cotizaciones del petróleo;
• Desarrollo economico;
• Programa de subvenciones estatales para familias en las que nació el segundo y tercer hijo.

Además, el presidente de Sberbank confía en que la economía de la Federación de Rusia ya ha superado la crisis y avanza hacia un crecimiento, aunque pequeño, lo que será un motivo adicional para reducir el tipo hipotecario.

¿Cómo afectarán las tasas hipotecarias más bajas al mercado inmobiliario?

Una disminución de los tipos de interés hipotecarios sin duda provocará un aumento de la demanda de apartamentos. Esto es especialmente cierto para las familias que se benefician de diversos programas gubernamentales, por ejemplo, el capital de maternidad.

Esta afirmación se ve confirmada por el hecho de que en 2017, cuando Sberbank, y después otros bancos, redujeron la tasa de interés hipotecaria al 9-9,5%, la gente comenzó a comprar más apartamentos, el aumento porcentual promedio en las transacciones fue del 20%.

Teniendo en cuenta esta experiencia, los expertos predicen que a finales de 2018 y principios de 2019 el mercado inmobiliario se reactivará y la proporción de transacciones aumentará casi un 50%. Esta tendencia puede resultar beneficiosa no sólo para los consumidores, sino también para la economía rusa en su conjunto.

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¿Qué tipo de comprador será?

Además de la información sobre la reducción de los tipos de interés, al presidente de Sberbank, German Gref, le gusta compartir un retrato aproximado del comprador, que, de una forma u otra, cambiará junto con la reducción de los precios de las hipotecas.

La edad media del prestatario debería disminuir. Los jóvenes ya no tendrán tanto miedo a las hipotecas como ahora.

Además, las familias jóvenes y las personas que planean comprar apartamentos para sus hijos incluirán a personas de entre 23 y 25 años como compradores potenciales. Esto se notará especialmente si, junto con el tipo de interés de la hipoteca, también disminuye el pago inicial, dice el director de Sberbank.

Hipoteca para categoría preferencial de ciudadanos.

Los militares y las familias numerosas también pueden contar con una reducción de los tipos de interés hipotecarios el próximo año.

Ya podemos ver tendencias positivas: para el personal militar se ha aumentado la cantidad máxima con la que pueden contar y hay más oportunidades de utilizar el capital de maternidad.

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Tener casa propia es el sueño de casi todo ciudadano que no dispone de una propiedad residencial personal. A menudo no hay suficiente dinero para comprarlo o construirlo. En este caso, muchas personas prefieren contratar un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble. ¿Qué está cambiando en el mercado crediticio? ¿Deberíamos esperar hasta 2019 o es mejor comprar un apartamento ahora? ¿Qué cambios legislativos afectarán al sector de la construcción de viviendas? Daremos respuestas a estas preguntas en este artículo.

Dinámica de los cambios en las tasas de interés en 2014-2018.

Un análisis de la dinámica de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios muestra que tras el crecimiento de 2015, se produce una disminución gradual de los tipos de interés. A principios de 2018, promediaba el 10% y tendía a seguir disminuyendo debido a la dinámica negativa del tipo base del Banco Central de la Federación de Rusia. Esto último, a su vez, está fuertemente ligado a los cambios en los precios mundiales de la energía. La siguiente tabla muestra los cambios en las tasas hipotecarias en los últimos años, lo que refleja el crecimiento del mercado hipotecario.

Tabla - Dinámica de las tasas de interés hipotecarias en 2014-2018.

Fuente: Banco Central de la Federación de Rusia

Según la tabla, puede ver que Sberbank ofrece la tasa más baja en el primer trimestre de 2018. Esta tendencia ha continuado durante los últimos cinco años. En 2015, aumentó la tasa en términos absolutos menos que otras organizaciones de crédito. Cabe esperar que Sberbank continúe actuando de acuerdo con su política de precios actual. Por lo tanto, podemos suponer que a mediados de año la tasa disminuirá otros 1-2 puntos.

¿Qué esperar en 2018 en el mercado de servicios financieros?

Se puede observar una reducción significativa de las tasas en 2018 en VTB 24 y Gazprombank, aunque este último redujo las tasas en una cantidad menor en comparación con los datos de 2017. Cabe recordar que en 2018 están previstos cambios importantes en la legislación sobre la construcción en régimen de participación compartida, lo que podría provocar una avalancha e inflar artificialmente los precios de la vivienda en el mercado secundario o de los edificios nuevos. En el verano de 2018 entrarán en vigor las modificaciones a la Ley Federal N° 214 de 30 de diciembre de 2004, que regula el proceso de construcción de capital compartido.

La información completa sobre los cambios en la construcción de capital compartido está contenida en la Ley Federal No. 218-FZ del 29 de julio de 2017 “Sobre una sociedad de derecho público para la protección de los derechos de los ciudadanos que participan en la construcción de capital compartido en caso de insolvencia ( quiebra) de los promotores y sobre las modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia”

En la práctica, esto significa que las condiciones laborales del promotor pueden volverse muy difíciles y es muy posible que alguien se vea obligado a abandonar el mercado. Los compradores deben tener especial cuidado al adquirir una casa durante las primeras etapas de construcción, ya que esta es el área donde se producirán los mayores cambios. La legislación brinda la oportunidad de refinanciar un préstamo recibido anteriormente, teniendo en cuenta los cambios en las tasas. Por lo tanto, no tiene mucho sentido esperar a que bajen los tipos de interés hipotecarios. Con un alto grado de probabilidad, las propias propiedades inmobiliarias pueden aumentar de precio, lo que neutraliza la cantidad de ahorro esperado. Un aumento de los precios inmobiliarios en el mercado primario provocará una respuesta proporcional en el mercado inmobiliario secundario.