¿Bajarán las tasas hipotecarias? Tasas de interés hipotecarias reducidas

Las condiciones hipotecarias en 2017 pueden llegar a ser más favorables para la mayoría de los rusos que el año anterior. Según los expertos de la Agencia Estatal de Préstamos para Vivienda, los tipos de interés de este tipo de préstamos pueden disminuir considerablemente. Según las previsiones, en 2017 ascenderán al 8-9% anual. Hasta la fecha, el tipo hipotecario en Rusia ha alcanzado el 12,7% anual. Esta es la cifra más baja de la historia.

El año pasado la cifra fue un uno y medio por ciento mayor. Para aumentar la demanda de vivienda, los promotores están reduciendo las tasas de interés hipotecarias. Estas tendencias se pueden observar en las hipotecas con apoyo estatal y en los préstamos bancarios simples. Los subsidios gubernamentales apoyaron los préstamos y ayudaron a restaurar su volumen. El programa funcionará en 2017-2018 y las tasas deberían bajar al 7-8%.

Pero el jefe del Ministerio de Finanzas cree que se producirá una caída de los tipos de interés independientemente de que continúe la ayuda gubernamental. en la Federación de Rusia ayudará a reducir el coste de los préstamos. En 2016, el número de préstamos aumentó un 48%, su importe ascendió a 550 mil millones de rublos y unas 300 mil familias resolvieron su problema de vivienda. 2014 fue un año récord. Luego los rusos recibieron 1,8 billones de rublos. para la construcción de casas y la compra de apartamentos.

Tasas hipotecarias en 2017

Para facilitar el proceso de solicitud de préstamo, los bancos ofrecen préstamos electrónicos. El nuevo formato de hipoteca ayudará a reducir el coste de la hipoteca y ayudará a muchos rusos a adquirir bienes inmuebles. Pero las opiniones de los expertos están divididas: algunos creen que en la situación actual los bancos no se permitirán reducir el tipo de interés de los préstamos ni siquiera al 10%. Además, el coste de una hipoteca está determinado por las tasas del Banco Central. La agencia ya ha decidido reducir la cifra al 10,5% y es poco probable que se produzca una nueva caída.

Las crisis y otras circunstancias desfavorables dificultan la reducción de tipos. El coste del metro cuadrado también juega un papel fundamental en la compraventa de inmuebles. Debido al aumento de los precios de los materiales de construcción, el coste de la vivienda aumentará en 2017. La implementación de los planes estatales para subsidiar las tarifas depende enteramente de los recursos del presupuesto estatal y está influenciada por el mercado petrolero y la economía del país en su conjunto.

El Estado comenzó a apoyar las hipotecas en 2015, cuando los préstamos comerciales se volvieron más caros. Según los términos de este programa, un préstamo a una tasa preferencial del 12% se otorga únicamente para la compra de apartamentos en el mercado primario. El pago inicial es del 20% del precio de la propiedad y el préstamo en sí no debe exceder los 3 millones de rublos. Para Moscú, la región de Moscú y San Petersburgo, el monto del préstamo más grande es de 8 millones de rublos.

Se suponía que los subsidios estatales terminarían en marzo de 2016. Pero el gobierno ruso lo extendió hasta el 1 de enero de 2017, cambiando las condiciones para obtener un préstamo. Ahora la tasa de las hipotecas emitidas después del 1 de marzo de 2016 será igual a la tasa del Banco Central más 2,5%. Pero no puede exceder el 12% anual. El límite total para dicha hipoteca es de 1 billón de rublos.

Gracias a la reducción de los tipos hipotecarios, las condiciones de vida de 700.000 familias mejoraron en 2017. El director general de AHML, Alexander Plutnik, respondió a preguntas sobre la situación actual y las perspectivas del mercado inmobiliario.

1. Las tasas hipotecarias disminuyeron notablemente en 2017. ¿Es posible que en las últimas semanas de este año bajen más?

La situación macroeconómica del país está mejorando. A finales de septiembre, el tipo de interés hipotecario para los compradores de viviendas nuevas era del 9,88%, para las viviendas secundarias, del 10,14%. Está aumentando el número de nuevos préstamos a un tipo inferior al 10% anual. La reducción más significativa de 2017 ya ha quedado atrás, pero en las semanas restantes el tipo podría reducirse en otra décima por ciento.

2. Cuando la gente acude a los bancos, a menudo les ofrecen obtener una hipoteca a más del 11%. ¿Esto esta bien?

Los bancos más grandes tienen tipos de interés del 9-10%, pero algunas instituciones financieras intentan ganar más con comisiones y pagos adicionales. La Duma del Estado tiene previsto discutir una ley que prevea la indicación en la primera página del acuerdo de todos los pagos y todos los importes en términos absolutos. Si se adopta, los términos del préstamo serán más claros y visuales.

3. El otro día, el director de Sberbank, German Gref, dijo que en el futuro será posible obtener una hipoteca al 5%. ¿Es real?

En el futuro, reducir los tipos a ese nivel es ciertamente posible. Condiciones necesarias: mejoras en la economía y reducción del tipo de interés clave del Banco Central. A medio plazo es posible una reducción al 8-7%.

Hoy en día, AHML cuenta con programas con sujetos mediante los cuales se puede obtener una hipoteca desde el 6% anual. Este nivel se logra subsidiando parte de las tarifas para categorías preferenciales de la población. Gracias a AHML, el tipo hipotecario ronda el 9%, otro 2-3% se compensa con fondos del presupuesto regional.

4. ¿Qué es mejor para los prestatarios: obtener una hipoteca inmediatamente o esperar una nueva reducción de las tasas?

Los precios de la vivienda aún no están subiendo. Por lo tanto, no debes dudar con un préstamo hipotecario. Si es posible, debemos mejorar las condiciones de vida. Al solicitar una hipoteca, el prestatario fija el precio del apartamento. Un posible recorte de tipos no debería ser un impedimento, ya que el préstamo puede refinanciarse.

5. Hay información alarmante sobre el exceso de existencias en el mercado. La oferta en algunas regiones supera la demanda en un 30-40%. ¿Estimulará AHML de alguna manera la demanda de viviendas excedentes?

La principal tarea de AHML es estimular el sector inmobiliario en su conjunto, es decir, tanto la demanda como la oferta. En algunas regiones, de hecho, hay problemas de exceso de existencias, pero no están asociados tanto con la falta de demanda como con las deficiencias de los desarrolladores. Los promotores no lograron proporcionar un entorno urbano confortable y no cuidaron el paisajismo.

En un entorno de tasas de interés a la baja, muchas personas están dispuestas a comprar viviendas más caras, pero quieren estar en un entorno urbano cómodo y rico. Los compradores adinerados ya no están interesados ​​en apartamentos situados a poca distancia de guarderías, escuelas y tiendas.

El trabajo de AHML ahora tiene como objetivo construir viviendas verdaderamente confortables. Se proporcionan terrenos para los proyectos más exitosos. El terreno no se asigna cerca de las ciudades, sino dentro de los límites de la ciudad, dentro del desarrollo existente. La gente debería pagar no sólo por los metros cuadrados, sino también por un entorno de vida urbano confortable.

Resultados de 2017 en el mercado hipotecario

Expertos de la empresa "Grupo Metrio" resumió los resultados de 2017 en el mercado hipotecario. A diferencia de 2016, que estuvo marcado únicamente por una recuperación de la actividad de los prestatarios, en 2017 los cambios cuantitativos se volvieron cualitativos: se alcanzó un récord histórico en términos de volumen de emisión (2 billones de rublos) y nivel de tasas de interés: 9,8% anual. . Sin embargo, la creciente importancia de las hipotecas para el mercado inmobiliario tiene aspectos tanto positivos como negativos, según los expertos.

2017 fue el año más productivo en toda la historia documentada del mercado hipotecario ruso. En Rusia se concedieron 1 millón de préstamos para la compra de viviendas por un importe total de 2 billones de rublos, lo que representó el 2,2% del PIB anual del país, estiman los expertos. "Grupo Metrio". Los indicadores superaron por completo el nivel de préstamos a los rusos anterior a la crisis. En comparación con 2014, el número de hipotecas emitidas el año pasado superó el 7% y su volumen monetario aumentó un 15%. En comparación con 2016, según estos criterios, el mercado hipotecario aumentó un 27% y un 37%, respectivamente.

Datos sobre la emisión de préstamos hipotecarios en la Federación de Rusia

Fuente: Banco Central de la Federación de Rusia

Los préstamos se han vuelto grandes y de largo plazo.

Analistas "Grupo Metrio" Tenga en cuenta que fue en 2017 cuando el crecimiento cuantitativo del mercado hipotecario, que fue lanzado por el programa de subsidio de tasas, se convirtió en una mejora cualitativa de los indicadores. En primer lugar, esto se reflejó en una disminución de las tasas promedio de los préstamos: durante el año pasado, la tasa (esencialmente, el costo del préstamo) disminuyó del 11,54% al 9,79% (en 1,75 puntos porcentuales). Nunca antes una hipoteca en Rusia había sido tan rentable: el último mínimo alcanzado se registró en noviembre de 2011: el 11,40%.

Las tasas mínimas se ofrecen como parte de programas hipotecarios conjuntos entre desarrolladores y bancos. JSC "NS Bank" (no incluido entre los 20 principales bancos hipotecarios) durante el período de construcción del objeto: 3%, después de la finalización del objeto la tasa aumenta al 12%. Rosselkhozbank ofrece hipotecas a tipos a partir del 5,17% y otorga préstamos tanto a proyectos terminados como en construcción.

La mayor disponibilidad de hipotecas ha tenido dos consecuencias: el tamaño y el plazo de los préstamos han aumentado. Si en 2016 los rusos pidieron prestados a los bancos una media de 1,72 millones de rublos para comprar viviendas, en 2017, 1,86 millones de rublos. Así, la reducción de las tasas permitió aumentar el monto del préstamo en 140 mil rublos. El plazo de los préstamos también ha aumentado: tres meses en comparación con 2016 y casi diez meses en comparación con el período anterior a la crisis.

El aumento en el tamaño de los préstamos indica que no solo más rusos pudieron permitirse un préstamo hipotecario en 2017, sino que también aumentó el área de propiedades que compraron. A su vez, un período más largo indica una confianza relativa en el futuro.

La demanda se desplaza hacia la vivienda secundaria

En octubre de 2017 desapareció la diferencia entre las tasas hipotecarias para la compra de vivienda primaria y secundaria, dicen los expertos "Grupo Metrio". Los diez principales bancos hipotecarios ofrecen tipos base prácticamente idénticos. Para los edificios nuevos, la gama de ofertas varía del 7,9% al 11%, y para los apartamentos secundarios, entre el 9,1% y el 11,5%. Según AHML, en diciembre de 2017, la tasa promedio ponderada de los préstamos otorgados para viviendas terminadas fue del 9,8% y para edificios nuevos, del 9,77%.

Según los expertos, esta tendencia fue más favorable para el mercado de viviendas terminadas que para las de construcción. "Grupo Metrio". Si, en general, el número de préstamos concedidos aumentó un 27% y su volumen un 37%, las hipotecas para participar en la construcción compartida no fueron tan populares. Según el Banco Central de la Federación de Rusia, el número de préstamos otorgados para la compra de viviendas en construcción (en virtud de acuerdos de participación accionaria, DDU) aumentó de 306 mil a 312 mil, es decir, solo un 2%. Sin embargo, el volumen de préstamos aumentó de 571 mil millones de rublos a 661 mil millones de rublos (un 15%), cifra aún menor que la dinámica de las hipotecas en el mercado secundario.

“Mientras estuvo vigente el programa estatal de subsidio hipotecario, las tasas para la compra de propiedades en construcción eran aproximadamente un 2% más bajas que las tasas para los préstamos para la compra de viviendas secundarias”, comenta. - Por eso en 2015-2016 los compradores mostraron un gran interés por las nuevas construcciones. Ahora que las tasas se han igualado, muchos compradores, especialmente en regiones donde los ingresos a menudo no les permiten pagar una hipoteca y alquilar una casa al mismo tiempo mientras esperan la finalización de una nueva casa, han vuelto a la idea de comprar casas listas para usar. propiedades hechas. Sin embargo, ya se ha lanzado un programa de subvenciones que se aplica únicamente a las viviendas nuevas de los promotores, por lo que creo que el equilibrio entre los dos sectores del mercado inmobiliario residencial se mantendrá y nadie se quedará sin compradores”.

Moscú está por delante de la región de Moscú en términos de demanda

La mayor asequibilidad de las hipotecas ha tenido un impacto mixto en el mercado inmobiliario de la región de la capital, dicen los expertos. "Grupo Metrio". Moscú ha superado tanto en volumen como en número de préstamos hipotecarios concedidos a su principal competidor: la región de Moscú. Según los datos del Banco Central, en 2017 se concedieron en la capital 63.000 préstamos hipotecarios por un valor de 254.000 millones de rublos. Mientras tanto, en la región de Moscú, cuyo mercado supera al de la capital tanto en número de transacciones como en volumen de oferta, se otorgaron 57 mil préstamos hipotecarios por un monto de 160 mil millones de rublos. Así, los prestatarios hipotecarios en la capital resultaron ser más activos, aunque ya en 2014 la región de Moscú superó a la capital en número de préstamos emitidos: 55 mil hipotecas en la región frente a 46 mil en la capital.

Expertos "Grupo Metrio" También señalan que los nuevos edificios en Moscú tienen mayor demanda entre los prestatarios hipotecarios que los ubicados cerca de Moscú. Si en Moscú la proporción de préstamos para la compra de viviendas en construcción representa el 48% de todas las hipotecas (30 mil transacciones), en la región de Moscú es sólo el 38% (21 mil transacciones).

La cuota hipotecaria se acerca al 50%

El principal beneficiario de la reducción de los tipos hipotecarios en Rusia fue el mercado moscovita de nuevas construcciones, según los expertos "Grupo Metrio". Es en la capital donde durante el año pasado no aumentó el número de transacciones con vivienda secundaria, pero sí aumentó un 52% el número de contratos de vivienda residencial. La disminución de las tasas hipotecarias llevó a un aumento en la proporción de ventas a clientes que obtuvieron préstamos hasta el 44%, en comparación con el 36% en 2016 y el 27% en 2015. Las hipotecas adquirieron la mayor importancia en los edificios nuevos del segmento masivo, donde se utilizaban para pagar el 48% de los apartamentos adquiridos en clase económica y confort. La proporción de hipotecas en la clase empresarial aumentó al 33% y en el segmento de élite al 12%.

"En 2017 registramos un aumento significativo de compradores con hipotecas en complejos residenciales de alto presupuesto, lo que no era típico de nuestro segmento en tiempos anteriores a la crisis", comenta Roman Sychev, director general de TEKTA GROUP. - Por ejemplo, en nuestro proyecto de clase empresarial Mayakovsky, la proporción de "tenedores de hipotecas" aumentó durante 2017 del 15% al ​​45%. Así, a finales de año, las hipotecas representaron casi la mitad de las ventas del complejo, cifra incluso superior a la media de nuestro segmento en la capital. Obtener un préstamo se ha vuelto mucho más rentable que utilizar cuotas, que anteriormente era una herramienta popular para comprar viviendas en segmentos de alto presupuesto. Creo que la mayoría de nuestros clientes esperan liquidar su préstamo en los próximos años después de la compra”.

Los riesgos del mercado hipotecario están aumentando

El crecimiento del volumen de préstamos en un contexto de disminución de los ingresos reales de la población aumenta los riesgos en el mercado hipotecario. Además de la reducción del coste de los préstamos, la reducción del pago inicial mínimo (PD) jugó un papel importante en la intensificación de la demanda de hipotecas. Según el Banco Central de la Federación de Rusia, la proporción de préstamos con una cuota inferior al 20% en el volumen total de hipotecas emitidas aumentó del 7% a principios de 2017 al 21% a finales de año. Al mismo tiempo, los bancos se han vuelto más favorables a los prestatarios. Según la Oficina Nacional de Historia Crediticia (NCBI), solo un tercio de las solicitudes de hipotecas fueron rechazadas, mientras que la tasa de aprobación fue del 67,5%, superando el nivel de 2016 en 3 puntos porcentuales.

Al mismo tiempo, los analistas "Grupo Metrio" Creemos que algunos participantes de la industria están exagerando las amenazas al mercado hipotecario. A pesar del aumento del volumen de préstamos, el número de deudas “malas” no aumentó, sino que disminuyó. Según AHML, la proporción de deuda vencida por tres meses o más ascendía al 2,2% en diciembre de 2017, mientras que a finales de 2016 alcanzaba el 2,65% del volumen total de préstamos emitidos.

Además, los analistas señalan "Grupo Metrio", la proporción promedio del pago hipotecario mensual en relación con los ingresos de los prestatarios es del 28% en todo el país. Este nivel corresponde a los indicadores normales del mercado hipotecario en los países desarrollados, donde se considera aceptable un pago de alrededor del 30% del ingreso familiar mensual. La excepción son los prestatarios de Moscú, que en promedio aportan al banco el 48% de sus ingresos mensuales.

“En el ámbito informativo surgen constantemente especulaciones sobre una “burbuja” en el mercado hipotecario, que en realidad no tienen ningún fundamento serio”, comenta Maria Litinetskaya, socia directora de Metrium Group, miembro de la red de socios de CBRE. - En mi opinión, por el contrario, en Rusia la población adolece de una falta de préstamos disponibles para mejorar las condiciones de vivienda. Mientras que en los países desarrollados la proporción de hipotecas alcanza la mitad o incluso el 100% del PIB, en Rusia esta cifra alcanza sólo el 5%. Esto sugiere que incluso las actuales tasas crediticias récord representan sólo una décima parte del potencial real del mercado hipotecario en nuestro país, donde alrededor del 41% de la población, según las encuestas de VTsIOM, quisiera mejorar sus condiciones de vivienda. A la luz de los planes del Ministerio de la Construcción de aumentar la puesta en servicio anual de viviendas a 120 millones de metros cuadrados para 2025. m. (es decir, casi el doble en comparación con los indicadores actuales), creo que no se puede frenar el ritmo de los préstamos hipotecarios a la población, de lo contrario todas estas casas quedarán vacías. Sin embargo, debe entenderse que la economía y los ingresos de los hogares también deben mostrar crecimiento para que un aumento del crédito no conduzca a un aumento de los riesgos sistémicos”.

A principios de 2017, las tasas hipotecarias se acercaron a los niveles anteriores a la crisis y, según los expertos, ahora se sitúan entre el 12% y el 12,5%. Es cierto que este resultado se debe en gran medida al programa estatal de subvención de hipotecas para nuevos edificios. Sin embargo, los expertos confían en que la finalización del programa, bajo cuyas condiciones se otorgaron hasta el 40% de los préstamos para vivienda, no cambiará la dinámica de las tasas. Dada una situación económica favorable en 2017, seguirán disminuyendo.

No tiene sentido continuar

El 1 de enero finalizó el programa de subvención de hipotecas para la compra de viviendas de obra nueva, que fue el principal motor de la recuperación primero y luego del crecimiento del mercado desde marzo de 2015. A principios de febrero, el primer viceprimer ministro, Igor Shuvalov, anunció que el gobierno finalmente había decidido no prorrogar el programa. "Con una estabilización bastante grave en el mercado financiero, con la baja inflación que tenemos a finales de 2016, el gobierno decidió que no continuaremos con este programa", cita TASS palabras del informe de Igor Shuvalov al presidente.

El Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia ha dicho repetidamente que el programa ha cumplido su función: apoyar el mercado de la construcción y brindar a los ciudadanos la oportunidad de comprar viviendas nuevas durante un período de turbulencias financieras. "El programa se adoptó cuando el tipo clave era del 17%, lo que elevó el tipo hipotecario hasta casi un nivel de barrera del 20%", recuerda el jefe del Ministerio de Construcción, Mikhail Men. "Hoy el tipo medio ha bajado al 12,5% , lo que significa que los subsidios según las reglas de crisis no tienen sentido. Si la economía se desarrolla favorablemente, estamos a favor de una hipoteca "libre de dopaje". Según las previsiones de AHML, podemos llegar al 10% o menos a finales de 2017 si Los acontecimientos se desarrollan favorablemente."

Mikhail Men señala que el mecanismo de subvenciones se puede utilizar si la situación económica evoluciona desfavorablemente. "Si vemos turbulencias en la economía, volveremos a activar el mecanismo de subvenciones", afirma el ministro. "No abandonaremos la industria en caso de turbulencias en la economía. Intentamos apoyar a las personas que compran viviendas".

Además, la finalización de subvenciones masivas para nuevas construcciones no significa el cese total de la concesión de préstamos preferenciales. "En 2017, siguen funcionando una serie de programas estatales para apoyar la compra de viviendas por parte de determinadas categorías de la población", recuerda Yulia Elsukova, jefa adjunta del Departamento de Productos y Procesos Minoristas de Gazprombank. "Se trata de programas hipotecarios militares, Préstamos sociales para familias jóvenes, trabajadores del sector público con la concesión de subsidios al prestatario y tipos reducidos en comparación con los del mercado."

El mercado se las arreglará

Según los participantes del mercado, el nivel actual de los tipos hipotecarios es del 12-12,5% anual. Además, se trata de un nivel de mercado que no está garantizado por el programa gubernamental. "Las tasas hipotecarias son ahora iguales a la tasa máxima del programa con apoyo estatal", dice Anna Yudina, jefa del departamento de desarrollo de productos de garantía del Banco Otkritie. "Por lo tanto, el fin del programa no conducirá a una reducción de la demanda El mercado continúa desarrollándose a un ritmo acelerado. El programa de subsidios estatales no estableció ninguna condición especial para los bienes inmuebles, excepto el monto máximo. Por lo tanto, aquellos apartamentos que se vendieron bajo el programa con subsidios gubernamentales hoy se venden bajo programas estándar de préstamos hipotecarios."

En marzo de 2015 comenzó el programa hipotecario con apoyo estatal para la compra de apartamentos en casas en construcción o edificios nuevos. Esta fue una de las medidas anticrisis diseñadas para apoyar al mercado y al prestatario al mismo tiempo. El Estado compensó a los bancos por la pérdida de ingresos al conceder préstamos a una tasa de interés inicialmente no superior al 13% y, después de ajustar el programa, al 12% anual. Originalmente estaba previsto que finalizara el 1 de marzo de 2016, pero por decisión del gobierno el programa se extendió hasta el 1 de enero de 2017.

Según el Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, durante el programa se otorgaron en el país 513,24 mil préstamos por un monto de 927,99 mil millones de rublos. El programa se ha convertido en una de las medidas de apoyo gubernamental más efectivas: en 11 meses de 2016, alrededor del 40% de las hipotecas del país se emitieron bajo él. En 2015, el volumen de emisión de hipotecas, según el Banco Central, disminuyó un 33%, y durante los 11 meses de 2016 aumentó un 31%.

De cabotaje

Todavía es imposible evaluar objetivamente la situación del mercado hipotecario sin tener en cuenta el programa gubernamental, ya que algunos bancos todavía conceden este tipo de préstamos. Se trata de préstamos para solicitudes que fueron aprobadas a finales de 2016. Como señala el Departamento de Ingeniería Civil, esto durará hasta la primavera. "El fin del programa estatal no provocó un cambio brusco en la demanda, ya que las decisiones de los bancos tomadas en diciembre de 2016 siguen vigentes", afirma Irina Mishakina, jefa del departamento comercial de la empresa estatal "Construcción Civil". Administración." Por regla general, una decisión positiva de los bancos es válida de dos a cuatro meses." Además, enero es tradicionalmente un mes débil en términos de concesión tanto de todo tipo de hipotecas como de cualquier otro tipo de préstamo: los ciudadanos intentan realizar sus principales compras a finales de año.

Sin embargo, los participantes del mercado ya confían en que la finalización del programa estatal no ha afectado mucho al mercado de viviendas en construcción y de nueva construcción. "Las nuevas tarifas a principios de 2017 incluso mostraron una disminución en algunos casos", señala Irina Mishakina. "La tasa promedio para las viviendas en construcción en el primer trimestre de 2017 es del 11,5 al 12%". Al menos un tercio de todas las compras de apartamentos en casas en construcción y edificios nuevos se financian con hipotecas, y los banqueros confían en que la situación no cambiará en un futuro próximo debido a la finalización del programa estatal. "Hoy en día, el hecho de cancelar hipotecas con apoyo estatal ya no es tan crítico y no creo que esto reduzca la proporción de transacciones hipotecarias en el mercado", dice Irina Pracheva, primera directora general adjunta de JSC "DON-Stroy Invest".

efecto secundario

La finalización del programa estatal devolvió al comprador al mercado inmobiliario secundario. "En 2016, la demanda de apartamentos en edificios nuevos superó la demanda de bienes inmuebles en el mercado secundario", recuerda Anna Yudina. "Esto se debe al programa apoyado por el gobierno para la compra de apartamentos en edificios nuevos. Además de una disminución En las tasas de los programas estándar a finales de 2016, la demanda de hipotecas en el mercado secundario se igualó, en 2017 las condiciones de los programas se igualaron, por lo que existe un equilibrio en la demanda de apartamentos en edificios nuevos y en el mercado secundario. "

Los banqueros señalan que, en primer lugar, el costo de una hipoteca dependerá de la dinámica de la tasa clave del Banco Central. Pero la situación de la economía y del mercado financiero no favorece una reducción significativa del coste de las hipotecas. "No podemos esperar una fuerte reducción de los tipos hipotecarios en un futuro próximo, sobre todo porque los tipos ya están cerca de los niveles anteriores a la crisis y el coste de los recursos en el mercado sigue siendo bastante alto", señala Yulia Elsukova.

A lo largo de 2016, las tasas disminuyeron a medida que el Banco Central redujo constantemente la tasa clave. Desde el 19 de septiembre el tipo está fijado en el 10%; a principios de febrero de este año el Banco Central decidió mantenerlo en ese nivel. "Se puede esperar una reducción gradual de las tasas hipotecarias en el marco de los programas de préstamos estándar después de que el Banco Central de la Federación de Rusia reduzca la tasa clave. Pero a finales de 2017, es poco probable que esta reducción supere los 1,5 puntos porcentuales", continúa Yulia Elsukova. "El principal factor que determinará el nivel de los tipos de interés hipotecarios en 2017 será la dinámica del tipo de interés clave", coincide Sergei Tishko, vicepresidente de la junta directiva de Severgasbank. "Hay muchas razones para creer que el tipo de interés clave irá disminuyendo gradualmente. disminuirá y, en consecuencia, las tasas hipotecarias a finales de año también disminuirán: según nuestras previsiones, las tasas hipotecarias estarán en el rango del 11,5-12% anual".

Según las observaciones de los promotores, ahora, incluso sin el programa estatal, los precios se mantienen en un nivel bajo. “Hoy en día, los bancos pueden ofrecer a los compradores sus propios productos hipotecarios, que son una buena alternativa a los programas con apoyo estatal”, afirma Irina Pracheva.

En cuanto al mercado secundario, con la finalización del programa estatal, los expertos predicen que se logrará un equilibrio en la demanda de ambos tipos de hipotecas. “Después de la finalización del programa de subsidio hipotecario y la igualación de las condiciones de precios de las hipotecas para la compra de vivienda en los mercados primario y secundario, podemos esperar mantener el equilibrio entre los volúmenes de transacciones en los mercados primario y secundario que se desarrollaron por finales de 2016”, opina Yulia Elsukova.

Disminución de acciones

Ambos tipos de hipotecas seguirán estando en un estado de equilibrio de demanda; los participantes del mercado no esperan cambios importantes. "El volumen de hipotecas concedidas para la compra de apartamentos en el mercado secundario será mayor que en 2016, pero no significativamente", predice Serguéi Tishko. "La dinámica de los tipos hipotecarios en el mercado secundario corresponderá a la dinámica general de los tipos de interés en el mercado secundario". "El mercado hipotecario crecerá. Al mismo tiempo, crecerá la proporción de hipotecas en el mercado secundario en la cartera total".

Además, al reconocer la posibilidad de reducir las tasas, los banqueros llaman la atención sobre el hecho de que el monto disponible para el prestatario se mantendrá en el nivel actual o incluso disminuirá. “Es poco probable que aumente el importe medio de los préstamos: los ingresos de los hogares no aumentan y los precios inmobiliarios han dejado de bajar”, ​​añade Serguéi Tishko.

Además, tras la finalización del programa estatal en el mercado de la construcción nueva, el coste de los préstamos no debería aumentar, incluso gracias a ofertas especiales de bancos y promotores, según consideran los participantes del mercado. "En el marco de los programas promocionales de los bancos, la reducción de los tipos en comparación con los tipos estándar suele ser de aproximadamente 0,5 p/p, y el tipo reducido es válido durante todo el plazo del préstamo", señala Yulia Elsukova. "Estos programas promocionales pueden aplicarse para edificios nuevos, incluidos los vendidos por desarrolladores individuales, y para viviendas secundarias. Según los programas conjuntos de bancos y desarrolladores, un descuento en la tasa puede ser de 1 a 3 puntos porcentuales o más, pero, por regla general, se proporciona para durante los primeros uno a tres años del préstamo. Para el prestatario, estas ofertas especiales son una verdadera oportunidad de reducir el importe total del sobrepago de la hipoteca."

Elena MILOVANOVA