Управляем домом сами: все о создании и функционировании ТСЖ. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и что это такое К какой категории лиц относится деятельность тсж

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

совместное руководство и распоряжение ;
получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

утверждается всеми владельцами квартир;
должен быть пронумерован и подписан председателем;
подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

адреса входящих в ТСЖ зданий;
место и дата составления;
цель, с которой создавалось товарищество;
права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

наименование товарищества собственников жилья;
юридический адрес ТСЖ;
данные ИНН;
дату создания;
перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

подбор персонала;
сдача отчетности в налоговую;
ведение и хранение учета товарищества;
заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
проведение ремонтных работ;
распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.

ТСЖ уполномочено осуществлять деятельность по управлению домом, то есть выполнять то, что ранее делала управляющая компания в лице ЖЭУ или коммерческой организации.

В соответствии со статьей 137 Жилищного Кодекса , ТСЖ вправе совершать следующие действия:

Полный перечень полномочий ТСЖ должен быть перечислен в Уставе организации . Например, Уставом может быть позволено производить реконструкцию и переоборудование существующих помещений, преобразование придомовой территории, оборудование парковки и т.д.

Обратите внимание! Перечисленные в Уставе права организации не должны противоречить Жилищному Кодексу, а могут лишь дополнять и расширять его положения применимо к конкретной ситуации.

Большинство своих прав, правление ТСЖ может реализовывать самостоятельно, например, производить расчет квартплаты и распределять средства по банковским счетам – это так называемая текущая работа.

Контроль законности всех действий ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия , состоящая из 3-4 человек, не являющихся работниками ТСЖ и членами правления.

Для проведения серьезных изменений, например, в структуре ТСЖ при изменении соотношения средств, распределяемых по различным фондам, при переоборудовании зданий, правление обязано собрать общее собрание жильцов и поставить вопрос на голосование. Только при большинстве голосов «за», товарищество получает право на осуществление заявленной деятельности.

Взаимодействие с собственниками

Зачастую, при реализации прав ТСЖ, у жильцов и членов правления возникают вопросы, касающиеся наиболее проблемных и неоднозначных тем, среди которых — взаимоотношения правления и остальных собственников.

Выдача справок

Иногда жильцы сталкиваются с тем, что правление отказывается выдавать им справки (о составе семьи или расширенную выписку из поквартирной карты) на том основании, что владельцы задолжали квартплату. Имеет ли право ТСЖ не выдавать справки если есть долг?

Это не законная практика, которая часто используется ТСЖ или УК, чтобы жильцы покрыли хотя бы часть задолженности. Выдача справок – это не право, а обязанность ТСЖ перед жильцами. Значит, выписать нужную бумагу они обязаны, даже если жилец за все время проживания ни разу не оплатил свою коммунальную задолженность.

Проникновение в квартиру

Другой проблемный вопрос – имеет ли право правление или председатель ТСЖ осматривать квартиру? В Конституции РФ закреплено право граждан на неприкосновенность жилья.

Справка! Без разрешения владельца помещения, никто не может проходить в его помещение, даже в том случае, если в квартире произошла аварийная ситуация.

Существует только два случая, когда сотрудники ТСЖ могут проникнуть в квартиру без разрешения:

Если имеется ордер.
При угрозе террористического акта, наступлении природного либо техногенного катаклизма.

Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны.

Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.

Начисление пени

ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату только если это прописано в Уставе , принятом на общем собрании жильцов. Начисление пени – принудительная мера, призванная заставить должника побыстрее внести полную плату за жилье.

Порядок назначения штрафа не берется с потолка. Он должен быть прописаны в Уставе. Также существуют специальные положения НК РФ, определяющие верхние границы штрафных санкций.

Внимание! Размер пени не может превышать 1/30 текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Подписание договора

Иногда жильцы возмущаются, что ТСЖ заставляет их подписывать договора на обслуживание.

В соответствии со статьей 137 ЖК РФ , ТСЖ имеют право заключать договора с собственниками о коммунальном обслуживании и порядке начисления платежей.

В таком случае правление имеет возможность от имени жильцов заключать различные сделки с поставщиками коммунальных услуг и реализовывать свою обязанность по содержанию дома. Но заставлять или принуждать жильца подписать договор ТСЖ не имеет права , все должно происходить по доброй воле сторон.

Если договора ТСЖ с собственником нет, то жильцам просто придется самостоятельно идти в представительство эксплуатационной компании и заключать нужные соглашения.

Разглашение информации о должниках

Списки должников, которые правления ТСЖ иногда вывешивают на всеобщее обозрение в подъездах, часто становятся настоящим камнем преткновения между товариществом и жильцами. Возмущения зафиксированных в «позорном» листе вполне законны.

В соответствии с Законом «О защите персональных данных» , разглашение таких сведений прямо запрещено. Без письменного разрешения, правление ТСЖ не имеет права публиковать никакие данные о должниках, в том числе и эти:

фамилию, имя и отчество жильца;
любые паспортные данные;
адрес проживания;
размер долга.

Составлять подобные списки для себя правление имеет право. Более того. они нужны, чтобы вычислять должников и проводить с ними беседу, а при продолжительных задержках платежей – обращаться в суд и добиваться отключения квартиры от системы коммунальных благ дома.

Такие списки должны храниться в сейфе в закрытом помещении правления и публичному разглашению не подлежат. Должники, увидевшие свою фамилию, имеют полное право обратиться в суд и получить с правления денежную компенсацию.

Максимум, что может сделать ТСЖ – опубликовать объявление примерно такого содержания: «В нашем доме проживает 5 должников. Просим их оплатить коммунальную задолженность в общей сумме в 10 000 рублей в срок до 31 января текущего года. В противном случае, будем вынуждены обратиться в суд для принудительного взыскания долга».

Обязанности

В —149 ЖК РФ приведен перечень обязанностей правления и председателя ТСЖ. В большинстве случаев, для выполнения этих обязанностей правление товарищества и наделено своими правами.

Отдельно стоит выделить обязанности ТСЖ перед жильцами дома:

соблюдение законности и требований Устава;
контроль за исполнением жильцами своих обязанностей по содержанию объекта;
непосредственное управление домом или контроль за компанией, осуществляющей управление;
заключение договор с подрядчиками и субподрядчиками, поставляющим коммунальные услуги;
заключение договоров на содержание и ремонт здания;
ведение списка жильцов – членов товарищества;
ведение бухгалтерского учета, составление сметы расходов и доходов, начисление квартирной платы;
ведение делопроизводства, выдача справок членам ТСЖ;
проведение общего собрания жильцов;
контроль за деятельностью председателя ТСЖ.

Председатель имеет такие обязательства:

давать распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, нанимать и увольнять персонал;
действовать от имени товарищества в рамках своих полномочий без предварительного уведомления общего собрания;
выносить на решение общего собрания любые разработанные им документы.

Ответственность

Ни в Жилищном, и в Гражданском кодексе не указано, какую именно ответственность несут члены товарищества за свои действия (или бездействие), также как и председатель и члены правления. Но это не означает, что деятельность ТСЖ никак не контролируется и нарушителей невозможно привлечь к ответственности.

Обратите внимание! Как правило, конкретные наказания за определенные проступки прописываются в Уставе товарищества, либо там содержится пометка «в соответствии с действующим законодательством».

Общегражданская ответственность наступает за такие правонарушения:

Справка! Все члены ТСЖ, в том числе председатель и представители правления, несут материальную ответственность за свои действия. Размер ущерба определяется с помощью специально акта, к составлению которого, в случае необходимости, привлекается профессиональный оценщик.

При возникновении аварийных ситуаций в квартире, в результате которой наносится материальный ущерб не только собственнику, но и соседям, ответственность жильцов и товарищества разграничивается, в зависимости от того, что стало причиной этой аварии .

К примеру, если залив квартиры произошел при прорыве трубы, относящейся к общедомовому имуществу, ответственность за убытки будет нести ТСЖ, поскольку, согласно Правил содержания общедомового имущества , вся сантехника, относящаяся к этой категории, должна систематически проверяться.

Если залив квартиры и соседей произошел из-за поломки труб, не имеющих отношения к общедомовому имуществу (к примеру, в кухне прорвало кран), никакой ответственности ТСЖ нести за залив не будет.

Кроме того, ответственность в конкретных ситуациях, связанных с правонарушениями, может быть описана в Уставе товарищества . Например, при выявлении фактов мошенничества председатель обязан будет выплатить штраф в адрес ТСЖ.

Деятельность правления

Правление ТСЖ занимается непосредственно деятельностью товарищества и его полномочия регламентированы в статье 147 Жилищного Кодекса . Что именно входит в компетенцию общего собрания, а что – в компетенцию правления (то есть то, что председатель и его заместители могут делать без предварительного оповещения жильцов) также должно быть четко прописано в Уставе.

Как правило, правление ТСЖ обладает такими полномочиями:

Если это прописано в Уставе, правление ТСЖ может быть наделено и дополнительными полномочиями:

Обустройство придомовой территории.
Самостоятельное обслуживание дома
Взимание арендной платы с нанимателей жилья и коммерческих помещений.
Распоряжение общедомовым имуществом, например, лифтом, подвалом, общими счетчиками.

Таким образом, права и обязанности ТСЖ, согласно Жилищного Кодекса, определены их функциями. Основная задача – содержать дом и принадлежащее ему имущество в полном порядке. Для ее выполнения, товарищество может собирать средства с жильцов (квартплата), заключать договора с обслуживающими организациями, нанимать сотрудников для самостоятельного содержания здания и т.д.

Полный список действий, находящихся в компетенции ТСЖ, должен быть перечислен в Уставе организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения актуальны до сих пор.

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в устав товарищества. По новой редакции закона устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.

Плюсы и минусы данного способа управления

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ , ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.

Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.

В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства .

Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст. 153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.

Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.

Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг по эксплуатации зданий и организации .

То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самостоятельно договариваются о .

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

В каких домах можно создать товарищество

Ст. 136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ .

Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи , сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без них, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома , что подтверждается ст. 139 ЖК РФ. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Как принимается решение о создании

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо провести собрание жильцов , на котором будет выбран . На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников дома.

Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50% голосов.

Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Утверждение устава

Порядок принятия устава ТСЖ определяется ст. 45-48 ЖК РФ. Устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.

Можно проводить собрание в заочной форме, если перед этим товарищества.

В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

Собственники помещений называются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.

Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.

Изменения Жилищного кодекса РФ коснулись и устава, в частности:

Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.

Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы . Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.

Процедура регистрации

Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.

Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы :

бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
протокол общего собрания собственников недвижимости;
расчет доли каждого из собственников;
устав ТСЖ.

Согласно ст. 140 ЖК РФ решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Заключение договоров с жильцами дома

Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг .

Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.

Организация текущей работы по управлению домом

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением , выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».

Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Некоторые документы, например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.

Порядок отчета о работе перед жильцами

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов .

Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.

Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, который отражает не только все поступления, но и снятия.

Процедура разрешения споров

Если член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.

Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.

Также возможно обращение в налоговые органы , если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Видео-обзор с изменениями

На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.

ТСЖ это сокращение от товарищества собственников жилья, характеризует собой разновидность некоммерческой деятельности собственников для контроля действий по сбережению права владельца на жильё, развитие, усовершенствование дома, прилегающей территории. Аббревиатура понятия используется для краткости в законодательных актах, документах граждан, что состоят в организации. Главным документом выступает Жилищный кодекс РФ, содержащий правовые нормативы, законодательные акты. Вся деятельность подвластна законам жилищного законодательства, главой назначают председателя, которого выбирают на собрании владельцев недвижимости.

Управляющий руководствуется кодексом, ведёт активную деятельность по представлению интересов товарищества. Денежные средства для воплощения деятельности собираются жильцами, собственниками квартир.

Заниматься управлением многоэтажного дома тяжело, создатели товарищества отвечают за управленческую деятельность, если достаточно средств из выплат за коммунальные услуги. Улучшение условий проживаний, развитие инфраструктуры способствует высокому уровню жизни. Для таких манипуляций владельцы квартир в доме, хозяева частной собственности создают некоммерческие организации для управления общей инфраструктурой, распоряжаться средствами по личному усмотрению.

ТСЖ ведёт хозяйственные работы не только конкретного дома, но и прилегающего участка, суть деятельности заключается:

использование общего имущества в эксплуатационных целях;
возможное строительство дополнительных построек;
сдача в аренду общих объектов;
составление договоров найма.

Деятельность имеет многогранную направленность, зависит всё от правомерности деятельности, законодательных актов. ТСЖ проходит обязательную регистрацию с юридическим лицом, что позволяет регулировать деятельность Жилищным кодексом. Товарищество контролирует работу своего дома, получает прибыль при осуществлении помощи, оказании услуг членам объединения.

Процесс создания организации:

Жильцами конкретного дома проводится собрание, что регламентируется статьями 45, 48 Жилищного кодекса. Общим голосованием утверждается формирование объединения, выбирается его глава, описываются обязанности каждого члена товарищества.
Голосованием формируется статут, полномочия президента ТСЖ, создаётся протокол, который описывает формирование организации.
Для членства в ТСЖ каждый заинтересованный гражданин пишет заявление по предложенному образцу на имя правления объединения.

Правление ТСЖ – это основной орган управления, который выбирается членами самой организации, в его главе находится председатель правления, он выбран подсчётами голосов собственников квартир. Председатель выступает от имени всего объединения, имеет право подписи документов, что касаются управленческой деятельности. Срок управления 2 года, возможно переизбрать одного и того же кандидата снова.

Многоквартирный дом требует контроля со стороны владельцев квартир, жилых метров в доме. Для такого управления в Жилищном кодексе имеется раздел, что контролирует деятельность товарищества собственников жилья.

Следуя законодательным актам, организация является управленческим органом конкретного участка, который способен решать вопросы по улучшению жизни, развитию инфраструктуры.

Организация ТСЖ, объединение жильцов многоквартирного дома создаётся для реализации общих целей в управленческой деятельности. Максимальная эффективность – это показатель, к которому стремиться председатель товарищества. Для функционирования объединения важен подготовительный этап: подготовка рабочего места, подключение телефона, регистрация официальной страницы в Интернете. Высококвалифицированные работники – залог выполнения задач в управлении домом.

Организация состоит из жильцов, желающих участвовать в создании благоприятной обстановки дома, каждое мнение учитывается правлением и применяются меры по решению проблем. Качество деятельности зависит от:

коммуникабельности управляющего звена;
поддержки организаций, что предоставляют разного рода услуги;
доверия всех членов, видение единых целей.

Сотрудничество со строительными фирмами, государственными организациями – путь к успеху, их поддержка и помощь поможет воплотить желаемое. Работа с региональными управлениями, гарантийный способ получения дополнительных дотаций к управленческой деятельности, что рассчитана только на свои силы. Для совместной деятельности заключаются договоры на взаимовыгодных условиях, что позволяет участникам товарищества экономить средства.

Регулярные собрания позволяют услышать мнения каждого собственника, решить проблемы коллективно. Прозрачная отчётность – это доверительные отношения со всеми участниками товарищества. Такие объединения имеют положительные и отрицательные стороны.

Трудности заключаются в сложности получения членских взносов из-за нерасторопности, нежелания многих жильцов. Положительные моменты в такой деятельности – это контроль любого вида деятельности по отношению к объекту.

Жилищный кодекс регламентирует деятельность организации после регистрации её в ГИС, отделении жилищно-коммунального хозяйства. Основанием для возникновения объединения выступает общее собрание всех членов конкретного дома, не менее 50% должны быть согласными с такими изменениями в формировании управления домом.

ТСЖ – это полноценная организация, которая имеет устав, расчётный счёт, должностное лицо. Объединение имеет не только управляющего, но также бухгалтерию, своего сантехника, дворника, работников, которые закреплены за конкретным участком.

Согласно российскому законодательству главным в товариществе выступает председатель, который получает денежные вознаграждения за свою работу. Выборы происходят, следуя протоколу избрания, руководствуясь законодательными актами и правовыми нормативами. Председатель переизбирается, спустя 2 года, при назначении на должность он имеет права и обязанности.

Основные характеристики:

ТСЖ имеет отличие от коммерческой организации, отдельные права и нормативы выполнения обязательств. Создание товарищества – это контроль управления деятельностью по отношению к конкретному объекту. Преимущества ТСЖ – это прозрачность всех операций, трата денег происходит только по обоюдному согласию большинства на нужды, которые выбираются на собраниях, заседаниях объединения.
Согласно Жилищному кодексу ТСЖ – это юридическое лицо, которое имеет владения в своём пользовании, обладает гражданскими правами и обязанностями. Объединение способно выступать в суде как истец, ответчик, оно несёт ответственность за раскрытие информации. Юридическая сторона организации подтверждена документацией, справками в соответствии с требованиями.
ТСЖ – это некоммерческая организация, создание организации не имеет в виду личную прибыль, цель их деятельности – достижение поставленных целей.

Что такое ТСЖ понятно из отступлений Жилищного кодекса. Заинтересованные собственники в улучшении качества проживания создают объединения, в которых защищают свои интересы, добиваются лучшего качества жизни.

Товарищество – это один из видов организации, но не единственный вариант управления своей собственностью.

Собственники, которые входят в товарищество, способны изменить вид своего объединения, преобразовав его в другой вид:

Товарищество собственников недвижимости имеет отличия в правовом плане от привычного ТСЖ
Жилищный кооператив – форма товарищеского объединения, с помощью которой проводится управление своей собственностью.
Жилищно-строительный кооператив создаётся для того, чтобы заниматься строительной деятельностью объекта недвижимости для дальнейшей эксплуатации здания инвесторами, вкладчиками.
Жилищно-накопительное объединение формируется при участии юридического лица.

Изменения, что касаются реорганизаций объединений, могут приниматься только на голосовании всех заинтересованных лиц. Процентный показатель превышает 50%, тогда возможны изменения, организация нового вида формирования.

ТСЖ – это некоммерческая организация, но имеет юридическую силу, поэтому способна преображаться в разные формы установленные законодательством.

Товарищество имеет общий устав, установленный правовым документом. Изменение одного объединения в другое может происходить только при наличии весомых факторов, которые вынуждают к другого рода деятельности.

Председатель товарищества имеет полномочия участвовать в хозяйственной сфере от имени юридического лица. Он руководствуется статьёй 53.1 Гражданского кодекса, в которой указаны правовые аспекты ответственности при причинении ущерба. Жилищный кодекс не содержит информации об ответственности председателя ТСЖ, такие сведения хранятся в уставе, который является документом, контролирующим деятельность всего товарищества. В уставе описаны права и обязанности объединения, сфера их деятельности, зона ответственности.

Минус законодательства – не описан пункт ответственности председателя за ошибки, допущенные ТСЖ, неэффективное управление. Но ответственность за его деятельность описана в уставе, что не снимает с него стремление к улучшению жизни.

Устав объединения – это основной документ, дополнять его, усовершенствовать можно решением собрания жильцов.

Для контроля над деятельностью председателя вносят пункты в документ:

Ответственность председателя вписывается в устав, чётко оговариваются его полномочия, штрафные санкции в случае невыполнения обязательств. Скрытие информации, негласное движение денег на счетах ТСЖ отслеживается.
Председатель – материально ответственное лицо, действия могут быть только правомерными и не причинять вреда товариществу. За некачественный ремонт здания отвечает председатель, он имеет право подать в суд на строительную компанию, потребовать устранить неточности.
Сокрытие информации от жильцов – это нарушение, за которое предусмотрено наказание. Председатель не имеет права искажать сведения, скрывать информацию, что касается деятельности ТСЖ.

Правовые нормы прописываются в уставе, который создаётся на общем собрании владельцев квартир. Наказание за неправомерные действия определяются законодательством, могут назначаться штрафные санкции.

Функции ТСЖ

Управление ТСЖ проводится в соответствии с уставом, который является основным нормативно-правовым документом товарищества. Принципы работы основываются на подсчёте голосов на собрании участников.

Объединение выполняет такие функции:

Проводить контроль выполнения деятельности работниками, что относятся к конкретному объекту. Составление договоров для предоставления услуг и оплату их по заданному тарифу.
Проведение ремонтной деятельности, решение проблем, что касаются сломанного лифта, испорченного мусоропровода.
Решение юридических сложностей, технических неточностей. Хозяйственная деятельность проводится под контролем не только председателя, но и самих жильцов, чистота прилагаемой территории тоже под контролем.
Контроль над погашением коммунальных платежей, предоставление квитанций всем жильцам, борьба в соответствии с законодательством с неплательщиками коммунальных услуг.
Приём граждан, что входят в товарищество, оформление жалоб, требований, выписка собственникам справок, других запрашиваемых документов.
В указанное время проводить общие собрания всех заинтересованных граждан, предоставлять отчётные материалы о проделанной работе, квитанции, справки.

Функционирование ТСЖ зависит от собранности всех собственников, стремления к достижению единого блага. Для плодотворной деятельности организации составляется устав, и оговариваются пункты контроля, функционирования, задачи, цели.

Членство в ТСЖ – это активное участие в деятельности по улучшению условий проживания.

Организовывая товарищество, владельцы пытаются определить цели деятельности и достигнуть их:

Самостоятельность принятия решений, что касаются эксплуатации объекта, улучшения прилагаемой территории. Решение принимается голосованием на очных или заочных собраниях.
Получение возможности контроля предпринимательских работ, сдаче в арендное пользование нежилых или жилых помещений. Доход от такого вида деятельности используется для достижения общих целей.
Организовав ТСЖ, жильцы могут самостоятельно пользоваться услугами компаний поставщиков, подрядчиков, выбирать их по своему усмотрению.
Проводить ремонтные работы самостоятельно, не пользуясь дорогими услугами сторонних специалистов.
Каждый собственник в объединении старается сделать проживание максимально комфортным, уютным, мотиватором выступает личная заинтересованность граждан правильно устроить свой дом.

Некоммерческие организации могут иметь юридическое основание для слияния двух организаций и направленности к новым видам деятельности. Правовые аспекты позволяют сделать такую трансформацию легально и просто.

ТСЖ может создаваться с нарушениями, что указывает на незаконность такого формирования и дальнейшего наказания. Членство в ТСЖ должно соответствовать заданным нормативам. Объединение может функционировать в доме, при этом жильцы могут не знать о наличии товарищества.

Такое нарушение карается закрытием организации и наложением штрафных санкций. Если гражданин не владеет достоверной информацией о том, к какому товариществу относится дом, следует обратиться в ЖКХ. Каждый житель многоэтажного дома имеет право участвовать в благоустройстве объекта.

Если на собрание жильцов за организацию проголосовали менее 50%, при этом имеются грубые нарушения прав, товарищество будет считаться недействительным.

Алгоритм действий при таких обстоятельствах следующий:

Ответственность, полномочия ТСЖ лежат на всех жильцах дома. Проводится собрание, на котором решается снять председателя с занимаемой должности, отказ от товарищества, выход из объединения. Способ расторжения договора доступный, но не всегда его получается достичь.
Решение конфликта проходит и судебным решением после подачи иска. Для создания правового заявления требуется юридическая грамотность, чтобы точно описать все нарушения жилищного законодательства.
Подача запроса в прокуратуру, такой подход не требует подачи искового заявления для разбирательства достаточно подать запрос, прокуратура будет вести независимое расследование по решению конфликта.
Оформление жалобы в жилищную инстанцию, которая имеет полномочия для закрытия незаконно созданного товарищества.

Как расшифровывается ТСЖ – детально описано Жилищным кодексом РФ, что позволяет руководствоваться правовыми нормативами при создании единого устава для функционирования организации.

Учредительный орган во главе с учредителем отвечают своей деятельностью за выполнение ранее поставленных целей и задач. ТСЖ как вид самоуправления выполняет работу по контролю сумм выплат, тарифных начислений, других расходов, что не контролируются жильцами дома. Ликвидация ТСЖ возможна при подтверждении нелегальности его деятельности.

Товарищество – это некоммерческий вид самоуправления, который после голосования жильцов набирает юридическую силу и берёт правление конкретным участком в свои руки. Председатель является учредителем организации и выступает лицом, имеющим право подписи.

Устав – документ каждого сообщества, контролирующий деятельность всей организации, в частности управленческого состава. Меры наказания предусмотрены по уставу и предполагают снятие с поста начальника, штрафные санкции.

ВНИМАНИЕ : Товарищество Собственников Жилья – это некоммерческое объединение граждан в многоквартирном доме на добровольной основе. Жильцы, собственники квартир, объединяются в ТСЖ для совместного управления одним или несколькими домами, благоустройства этих зданий и прилегающих территорий.

ТСЖ необходимо оформить как юридическое лицо, состоит из владельцев жилья в доме. Участие в такой организации остается полностью добровольным.

Организация может создаваться в :

При создании товарищества владельцы должны руководствоваться порядком, установленным законодательно. Для собственнику жилья необходимо подготовить пакет документов и грамотно .

Управление

Новая редакция Жилищного Кодекса РФ не предлагает четкого определения понятию «управления многоквартирным домом ТСЖ». Формулировка в кодексе достаточно размыта, управление подразумевает под собой :

благоустройство;
поддержание соответствующего состояния имущества;
создание безопасных и приятных условий проживания для жильцов.

Управление домом ТСЖ осуществляется через общие собрания и проведение голосований . При этом, собственники не обязаны присоединяться к организации, но принятие решений проводится исключительно членами товарищества.

Варианты и способы

Коалиция жильцов вправе использовать различные управленческие методики :

Признаки

Основные признаки управления :

кооператив зарегистрирован официально, согласно нормативам ЖК РФ;
товарищество проводит регулярные собрания между участниками;
деятельность организации направлена на сохранение и улучшение общего имущества владельцев квартир.

Проблемы

ТСЖ основывается и ведется силами только собственников квартир жилого дома. Некоторые особенности организации и ведения деятельности товариществ влекут за собой определенные проблемы :

Негласной проблемой всех ТСЖ является нежелание большинства собственников проявлять инициативу, заботиться о нуждах всего дома. Большинство граждан предпочитают беспокоиться только о своих квартирах.

Деятельность товарищества собственников жилья

Товарищество в жилом доме собирается для выполнения определенных задач, в будущем они становятся функциями ТСЖ :

контроль работы компаний, предоставляющих ЖКУ;
совместное решение бытовых вопросов о содержании дома, поддержании чистоты, и т.д.;
обеспечение выполнения годового плана по благоустройству и содержанию дома;
обеспечение достойного состояния имущества в техническом и санитарном аспекте;
исполнение устава кооператива владельцев, утверждаемого при регистрации;
предоставление и выполнение различных услуг собственникам и жильцам многоквартирных домов.

Для урегулирования правовых отношений между правлением ТСЖ и остальными собственниками заключается , который выгоден жильцам, потому что они будут знать и смогут в случае чего спросить с правления. К примеру, если владельцами недвижимости обнаружены неисправности систем снабжения, конструкции дома, есть замечания в отношении оплаты услуг, то нужно . Кроме того, всегда можно потребовать . К сожалению, проводимая ТСЖ работа по содержанию дома может не удовлетворять запросы жильцов, и в таком случае возникает необходимость .

Осуществление контроля

Собственники вправе объединяться не только в пределах 1-го дома, но и нескольких. Многодомное товарищество должно отвечать нескольким требованиям (ст. 136 ЖК РФ):

здания должны располагаться на прилегающих территориях с общей границей;
общее количество квартир во входящих в кооператив зданиях не должно превышать 30.

В остальном, многодомовая организация исполняет те же функции по управлению, что и обычное.

ТСЖ позволяет активным собственникам квартир улучшить условия проживания в здании и на окрестных территориях. Товарищества не относятся к формам самоуправления и призваны сделать быт жильцов более комфортным, помочь в спорах с управляющими компаниями. Самостоятельные решения о благоустройстве и вложении средств зачастую приводят к более эффективном управлению домом.