Договор бронирования квартиры. Бронирование квартиры при покупке Договор бронирования квартиры вторичка образец

В последнее время в судах все чаще и чаще встречаются споры, вытекающие из договоров бронирования при покупке жилья

В последнее время в судах все чаще и чаще встречаются споры, вытекающие из договоров бронирования при покупке жилья. Проще говоря, покупатель бронирует понравившуюся квартиру (вносит за нее залог, задаток), но по какой-либо причине сделка купли-продажи срывается. В итоге покупатель лишается возможности приобрести понравившуюся квартиру и получить обратно залог. О том, каким образом это случается и как этого избежать, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Бронирование квартиры на вторичном рынке

Прежде чем бронировать квартиру на рынке вторичного жилья покупатель должен убедиться в «правовой чистоте» жилплощади, а также изучить ее «историю». Дело в том, что недобросовестные продавцы и особенно антисоциальные элементы (алкоголики и наркоманы) используют задаток или резервирование как доступный источник денежных средств. Человек отдает им деньги, а потом вдруг узнает, что квартира находится в залоге, или в ней прописаны несовершеннолетние, или она вообще принадлежит третьим лицам, а «продавец», получивший задаток, не имеет к объекту никакого отношения.

Следовательно, если собственник согласился на бронирование и потребовал аванс, надо взять «тайм-аут» для сбора информации о квартире и ее хозяине: опросить соседей, обратиться в домоуправление, изучить выписку из ЕГРП УФРС. Иными словами, провести проверочные действия, необходимые при покупке недвижимости.

Теперь несколько слов о самом договоре. Прежде всего этот документ должен содержать четкое указание на адрес квартиры: улица, номера дома и помещения. Кроме того, стороны обязаны закрепить в контракте его срок, возможность продления и дату выхода на сделку. Особо оговариваются сумма резервирования, а также условия возврата денег, если таковые предусмотрены. Кстати, цена бронирования «вторички» в Москве составляет в среднем от 50 000 рублей и выше. Обычно она не привязана к стоимости недвижимости и назначается сторонами индивидуально.

Бронирование квартиры в новостройке

Теперь о покупке с задатком в новостройке. «Здесь без сбора и изучения информации также не обойтись, а проверка является даже более сложным делом, чем получение сведений о «вторичном» объекте, - рассказывает адвокат Олег Сухов. - Судите сами, человек должен изучить все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о представлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектную документацию, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов, документы на землю, договоры уступок с оплатой, агентские договоры и так далее. Кроме того, покупателю необходимо выяснить, вправе ли продавец не просто бронировать помещения для продажи, но и может ли он вообще реализовывать квартиры».

Условия резервирования в новостройке схожи с положениями аналогичного соглашения на «вторичное» жилье. Но есть и свои особенности. В частности, так как оно заключается, когда на стройке еще кипит работа, то предмет договора должен очень подробно описывать, какую именно квартиру хочет приобрести покупатель - этаж, секцию, номер на площадке и общую площадь.

Сумма задатка за квартиру в московской новостройке также начинается от 50 000 рублей. Хотя в некоторых случаях она может привязываться к стоимости квартиры и доходить до 2-3 % от цены помещения. Такой вариант определения размера обеспечительного платежа применяют риелторы и застройщики, имеющие соглашение о сотрудничестве с определенным банком, который предоставляет ипотечные кредиты. Срок ожидания выхода на главную сделку в приведенном случае занимает от одной-двух недель до месяца.

Встает вопрос: что делать покупателю, когда он не согласен с пунктами договора, предложенными застройщиком или риелтором? Скажем честно, изменить что-либо в данном случае очень сложно, так как юридические лица неохотно меняют условия своих документов, а потому при отказе от заключения договора долевого участия и оплаты объекта придется идти в суд, чтобы вернуть деньги. А там уже - «как карты лягут». Все зависит от ситуации.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора бронирования

Очень часто клиенты интересуются: можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора, если приходится отказаться от покупки? На данный вопрос есть один ответ: можно, когда это предусмотрено контрактом, а также если стороны прекратили обязательства до начала исполнения либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Иными словами, передавая аванс, покупатель должен внести в документ условия, при которых он вправе отказаться от сделки и потребовать возврата денег.

В итоге

«Итак, бронирование или резервирование недвижимости фактически является своеобразным задатком и применяется только для того, чтобы покупатель смог подготовиться к заключению основного договора купли-продажи: оформить ипотеку, занять деньги, продать старое помещение, собрать необходимые документы. При этом бронирование используется как на рынке «вторичного» жилья, так и в новостройках. Покупатель вправе требовать возврата денег при отказе от сделки, если такая возможность была предусмотрена контрактом или же когда продавец нарушил существенные условия соглашения. В связи с чем следует помнить, что договор бронирования заключается только в письменной форме (и уж никак не в виде расписки), а его условия должны соответствовать требованиям, которые предъявляет закон к такого рода документам», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

____________________________________________________________________________

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Сасалиной А.Н.

при секретаре Мысковой О.Ю.,

с участием сторон: истца Лашкаревой Д.Е., представителя ответчика ООО Агентство недвижимости «Ваш дом» по доверенности Шарыгина С.И., представителя третьего лица ООО «НКТ» по доверенности Уварова Б.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1031/13 по иску Лашкаревой Д.Е. к ООО АН «Ваш дом» об оспаривании договора бронирования жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,

у с т а н о в и л:

Лашкарева Д.Е. обратилась в суд с иском к ООО АН «Ваш дом», просила признать договор бронирования №№ от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Лашкаревой Д.Е. и ООО Агентство недвижимости «Ваш дом», незаключенным.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней в качестве Клиента и ООО АН «Ваш дом» (Исполнитель) был подписан договор бронирования №№ по условиям которого Исполнитель обязался оказать Клиенту услуги, связанные с бронированием выбранной ею(истцом) 2-комнатной квартиры в секции 1 на 3 этаже, №п/п 5, № , общей площадью кв.м в доме-новостройке, расположенном по адресу: квартал, ограниченный и, по генплану до №. Согласно п.1.2 договора стоимость выбранной ею(истцом) квартиры составила рублей. П.3.2 договора были определены обязанности Исполнителя: зарезервировать квартиру, указанную в п.1.1 договора за Клиентом и не предлагать ее третьим лицам до выполнения Клиентом условий п.3.1.2 договора, т.е. до момента подписания Клиентом договора уступки прав по договору долевого участия в отношении квартиры, указанной в п.1.1 договора; обеспечить заключение Клиентом договора уступки прав по договору долевого участия в отношении квартиры, указанной в п.1.1 договора. П.2.1 договора было предусмотрено, что за оказание услуг, предусмотренных п.1.1 договора, Клиент оплачивает Исполнителю вознаграждение в размере рублей, стоимость вознаграждения входит в стоимость квартиры. ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № Лашкаревой Д.Е. во исполнение условий договора были перечислены на р/с Исполнителя рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Лашкаревой Д.Е. и ООО «НКТ» был заключен договор №№ уступки прав по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «НКТ» уступило, а Лашкарева Д.Е. приняла в полном объеме права требования, принадлежащие ООО «НКТ» как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 2-комнатной, общей площадью кв.м. П.2.4 договора уступки было предусмотрено, что за передачу права Лашкарева Д.Е. обязана уплатить на р/с ООО «НКТ» денежные средства в сумме рублей в следующем порядке: рублей -в день подписания договора, рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ, рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на положения ст. , полагала, что договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ №№ является незаключенным, поскольку такой вид договора не предусмотрен нормами части 2 ГК РФ. Поскольку для договора бронирования законом и иными правовыми актами не установлено иное, существенным является лишь условие об его предмете. Считала, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ №№ предмет определен не был, т.е. не было предусмотрено, за совершение каких действий она была обязана уплатить ответчику вознаграждение. Настаивала, что никаких действий, связанных с резервацией квартиры за ней(истцом) в соответствии с п.3.2.1 договора, а также обеспечением заключения ею договора уступки Исполнитель не совершал. Подписывала договор уступки она(истец) сама, присутствовала и от своего имени подавала документы для регистрации договора уступки в Управлении Росреестра по Тульской области. Никаких актов выполненных работ или оказанных услуг между ней(истцом) и ответчиком подписано не было. При заключении договора бронирования она(Лашкарева) была введена в заблуждение относительно того, что вознаграждение в сумме рублей, указанное в п.2.1 договора бронирования, входит в стоимость квартиры, составляющей рублей. Фактически же по условиям договора уступки цена квартиры составляла рублей, которые должны были быть перечислены на р/с ООО «НКТ». Она(Лашкарева), уплачивая ответчику в соответствии с пп.2.1,2.2,3.1.1 договора бронирования рублей была уверена, что таким образом частично исполняет обязанности по оплате стоимости выбранной ею квартиры. Полагала договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным в силу неопределенности его предмета, т.е. тех условий, которые ответчик должен был совершить за вознаграждение согласно п.2.1 договора.

В ходе рассмотрения дела истец Лашкарева Д.Е., изменив в порядке ст. заявленные требования, просила признать договор бронирования от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Лашкаревой Д.Е. и ООО АН «Ваш дом», ничтожным, являющимся притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку -предварительный договор и применить к договору бронирования от ДД.ММ.ГГГГ № относящиеся к нему правила, т.е. ст. . Просила взыскать с ООО АН «Ваш дом» рублей в качестве неосновательного обогащения.

В обоснование измененных исковых требований, ссылаясь на положения п.2 ст. , ст. , указывала, что договор бронирования №№ от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе все существенные условия предварительного договора, т.е. условия, позволяющие определенно установить квартиру, подлежащую передаче Лашкаревой Д.Е. по договору уступки прав по договору долевого участия (п.1.1), стоимость квартиры (п.1.2), срок, в течение которого подлежит заключению основной договор, обязательства по его заключению(п.3.1.2). Поскольку представитель ответчика в ходе рассмотрения дела указывал, что договор бронирования по своей сути является предварительным договором, считала, что договор бронирования является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку -предварительный договор уступки прав, в связи с чем, как притворный, является ничтожным и в отношении него подлежат применению положения ст. , из п.1 которой следует, что обязанность заключить основной договор возникает именно у подписавших предварительный договор сторон. Применительно к спорной ситуации обязанность заключить основной договор на условиях, изложенных в предварительном договоре, возникла у ответчика. Кроме того, из текста договора бронирования не следует, что ответчик действовал от своего имени в чужих интересах. Представленный суду ответчиком агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ №№ не может являться относимым доказательством, т.к. о существовании указанного договора она(истец) узнала лишь в ходе судебного разбирательства, в договоре бронирования указаний на то, что ответчик действует от своего имени в интересах ООО «НКТ», не имеется, текст договора уступки №№ от ДД.ММ.ГГГГ никаких упоминаний о договоре бронирования или агентском договоре также не содержит, а агентским договором №№ от ДД.ММ.ГГГГ полномочия ответчика на заключение предварительного договора от имени ООО «НКТ» не предусмотрены. Таким образом, с учетом положений абз.2 ч.1 ст. , считала, что обязанность заключить основной договор -договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве в отношении названной в предварительном договоре квартиры возникла именно у ответчика. Однако, договор уступки прав по договору долевого участия во исполнение предварительного договора ею(истцом) с ответчиком заключен не был. Договор №№ уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 29.06.2012 был заключен между Лашкаревой Д.Е. и ООО «НКТ» на условиях, отличных от условий, указанных в предварительном договоре, заключенном с ответчиком. В договоре уступки прав по договору участия в долевом строительстве цена квартиры была указана рублей, а в договоре бронирования - рублей. Поскольку в соответствии с требованиями п.6 ст. предложения о заключении основного договора от ответчика она(истец) не получала, сама его не направляла, срок на заключение основного договора, установленный в п.3.1.2 договора бронирования, истек, обязательства, возникшие из договора бронирования, прекратились. Считала, что денежные средства в сумме рублей, уплаченные ею(Лашкаревой) ответчику в соответствии с п.2.1 договора бронирования и входящие в стоимость выбранной Лашкаревой Д.Е. квартиры, следует расценивать как аванс по предварительному договору. После прекращения договора бронирования, с ДД.ММ.ГГГГ сумму аванса в размере рублей ответчик удерживает безосновательно, и в соответствии со ст. данная денежная сумма подлежит возвращению Лашкаревой Д.Е. Полагала, что на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, распространяются положения Закона «О защите прав потребителей».

В судебном заседании истец Лашкарева Д.Е. поддержала измененные исковые требования, доводы, изложенные в их обоснование, подтвердила. Дополнительно поясняла, что в ООО АН «Ваш дом» она обратилась, имея намерение приобрести квартиру в строящемся доме -по адресу: квартал, ограниченный и. Информация о квартирах в доме располагалась на сайте ООО АН «Ваш дом». В настоящее время дом сдан в эксплуатацию, право собственности Лашкаревой Д.Е. на указанном доме зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Полностью стоимость квартиры она(Лашкарева) оплатила ООО «НКТ» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, предоставленной ей по договору уступки прав требования рассрочкой фактически не воспользовалась. Поскольку квартиры в указанном доме реализовывало ООО АН «Ваш дом», она(Лашкарева) иным путем приобрести квартиру в данном доме не могла. Заключая договор бронирования понравившейся ей квартиры с ООО АН «Ваш дом», зная стоимость квартиры исходя из информации, содержавшейся в договоре бронирования, она предполагала, что, оплатив ООО АН «Ваш дом» денежную сумму в размере рублей, производит частичную оплату стоимости квартиры. Указывала также, что фактически никаких услуг со стороны ООО АН «Ваш дом» по договору бронирования квартиры ей оказано не было, акт выполненных работ не составлялся, и сторонами не подписывался. Считала, что в период действия договора бронирования квартиры фактических действий по оказанию такой услуги ей(истцу) со стороны ответчика не производилось, денежная сумма в размере рублей, уплаченная ею ответчику в качестве аванса -частичной оплаты стоимости квартиры, удерживается ответчиком неправомерно и является его неосновательным обогащением.

Представитель ответчика ООО АН «Ваш дом» по доверенности Шарыгин С.И. требования Лашкаревой Д.Е. не признал. В обоснование своей позиции по делу пояснял, что по договору бронирования, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «Ваш дом» и Лашкаревой Д.Е. Исполнителем были выполнены все предусмотренные договором действия. Квартира, которую была намерена купить Лашкарева Д.Е., ею приобретена, права Лашкаревой Д.Е. не нарушены. Полномочия ООО АН «Ваш дом» по реализации квартир, в том числе в доме, в котором приобрела квартиру Лашкарева Д.Е., установлены в агентском договоре, заключенном между ООО АН «Ваш дом» и дольщиком-ООО «НКТ». Стоимость приобретенной Лашкаревой Д.Е. квартиры в размере рублей, в стоимость которой входило определенное между ООО АН «Ваш дом» и ООО «НКТ» вознаграждение агента в лице ООО АН «Ваш дом» в сумме рублей за осуществление действий по реализации квартир в строящемся доме. Договор бронирования квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО АН «Ваш дом» и Лашкаревой Д.Е., являлся смешанным договором, поскольку носил характер предварительного договора и договора возмездного оказания услуг. Впоследствии договор уступки прав на выбранную Лашкаревой Д.Е. квартиру был заключен, именно эту квартиру в итоге Лашкарева Д.Е. получила в собственность. Несмотря на то, что регистрацию сделки уступки прав по договору долевого участия Лашкарева осуществляла сама, без помощи и участия ООО АН «Ваш дом», подписание сделки происходило в офисе ответчика, все действия по организации оформления сделки также были произведены ответчиком. Считал, что договор бронирования квартиры притворной сделкой не является. Ссылаясь на положения ст.ст. , указывал, что по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. Целью заключения договора бронирования было обеспечение для истицы возможности (а для первоначального дольщика обязанности) заключить договор уступки прав требования конкретной квартиры по конкретному договору долевого участия, в установленный договором бронирования срок (п.3.1.2). Клиент ознакомился с договором уступки прав требования до подписания договора бронирования и согласился с его условиями (объект, цена, стороны сделки). Таким образом, заключая договор бронирования, стороны преследовали достижение конкретных общих правовых последствий совершения сделки, которые были достигнуты при заключении договора уступки права. Кроме того, в обоснование своих первоначально заявленных требований, Лашкарева Д.Е. указывала на заблуждение относительно предмета договора, но никогда не подтверждала, что сознательно шла на совершение притворной сделки. Указывал также, что при юридической квалификации договора необходимо исходить не из его названия (договор о сотрудничестве, договор об участии в долевом строительстве, бронирования и т.п.), а из его сущности и изложенных в нем условий. Соответственно, если ответчик заявляет о том, что к договору бронирования должны применяться правила предварительного договора, регулирующие отношения истца, ответчика и ООО «НКТ», истец знала о сути регулируемых отношений, и законом не установлено иных правил, регулирующих «договоры бронирования», к рассматриваемой сделке должны применяться правила, регулирующие заключение и исполнение предварительного договора, в связи с чем, притворности сделки быть не могло. При заключении договора бронирования истец ознакомился с договором уступки права требования, подлежавшего заключению в будущем, таким образом согласовал предмет будущего договора, стоимость передаваемых прав. Истцом были согласованы стоимость имущества, размер денежных средств передаваемых в рамках договора бронирования, и размер денежных средств, передаваемых в рамках договора уступки прав. Истец имеет статус адвоката, могла представить свои возражения относительно предложенного договора уступки права требования. Полагал также, что в случае установления, что договор бронирования является притворной сделкой и прикрывает предварительный договор, то денежные средства, перечисленные по договору бронирования, и входящие в стоимость квартиры, должны были быть уплачены ООО «НКТ», в связи с чем, обогащение ответчика могло быть не за счет истца, а за счет ООО «НКТ», что подтверждает необоснованность требований Лашкаревой Д.Е. о возврате неосновательного обогащения. Полагал, что заявленные истцом требования носят характер злоупотребления правом, поскольку окончательная цена квартиры была согласована с Лашкаревой Л.Е., на меньшую стоимость оплаты она не рассчитывала, от договора уступки прав отказываться не намерена. Кроме того, ссылаясь на положения ст.ст. ,12 Закона «О защите прав потребителей», полагал, что правоотношения по заявленным истцом требованиям не могут регулироваться нормами указанного Закона, поскольку законодательство в сфере защиты прав потребителей такого основания для взыскания денежных средств, как несоответствие цены указанной в разных документах, не предусматривает. Данное законодательство предусматривает два типа гражданско-правовых последствий нарушения прав потребителя, это отказ от договора и требование о возмещении убытков. При этом под убытками понимаются расходы лица, которые оно должно понести для восстановления нарушенного права, при наличии противоправных действий со стороны ответчика и наличии причинно-следственной связи между противоправным поведением и убытками. Поскольку истица изначально предполагала потратить на приобретение квартиры сумму в размере рублей, что подтверждается договором бронирования, где эта сумма была согласована сторонами, соответственно, убытки, связанные с приобретением квартиры, у нее отсутствуют, сумма, потраченная на приобретение квартиры, соответствует согласованной цене. В удовлетворении требований Лашкаревой Д.Е. просил отказать.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика ООО «НКТ» по доверенности Уваров Б.М. в судебном заседании, поддержав позицию ответчика, пояснял, что ООО «НКТ» состояло в договорных отношениях с ООО «», являвшимся застройщиком дома, где приобрела квартиру Лашкарева Д.Е. ООО «НКТ» было обязано профинансировать строительство дома, а ООО «» -передать ООО «НКТ» метры жилья. ООО «НКТ» вправе уступать право требования по договору долевого участия в строительстве иным лицам после завершения строительства дома. ООО «НКТ» заключило агентский договор с ООО АН «Ваш дом», сотрудники которого искали клиентов, вели с ними переговоры, подготавливали необходимые документы, занимались регистрацией прав собственности клиентов, действовали в интересах ООО «НКТ». Расчетом по агентскому договору предполагалось вознаграждение ООО АН «Ваш дом», размер которого входил в стоимость квартиры, приобретаемой лицом, и оставался у ООО АН «Ваш дом» без перечисления через ООО «НКТ». С клиентом ООО АН «Ваш дом» заключало договор бронирования квартиры, внесенные клиентом по данному договору денежные суммы в качестве вознаграждения за работу в интересах ООО «НКТ» оставались у ООО АН «Ваш дом». Отчет о совершенных действиях по каждому клиенту ООО АН «Ваш дом» передает в ООО «НКТ» после регистрации сделки уступки права требования. Лашкарева Д.Е. занималась регистрацией договора уступки права требования сама, в договоре стоимость приобретаемой ею квартиры была указана без учета размера вознаграждения, которое было перечислено ею непосредственно ООО АН «Ваш дом» по договору бронирования. Полагал, что оснований требовать возврата денежной суммы вознаграждения, оплаченного по договору бронирования, истец не имеет. При этом, подтверждением согласия Лашкаревой Д.Е. на приобретение квартиры за рублей считал факт заключения ею договора бронирования с ООО АН «Ваш дом», подтвердил, что договор бронирования носил характер предварительного договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, что ООО АН «Ваш дом» действовало в интересах ООО «НКТ», но доверенности на подписание таких договоров от ООО «НКТ» не имело. Подтверждением добросовестного исполнения ООО АН «Ваш дом» условий договора бронирования, заключенного с Лашкаревой Д.Е., считал факт приобретения ею квартиры, в отношении которой был заключен договор бронирования.

Выслушав участников процесса, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

По условиям договора №№, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НКТ»(сторона 1) в лице генерального директора ФИО8, действовавшего на основании Устава, и Лашкаревой Д.Е.(сторона 2), ООО «НКТ» уступило, а Лашкарева Д.Е. приняла в полном объеме права(требования), принадлежащие ООО «НКТ», по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 договора).

Договор участия в долевом строительстве (Договор участия) заключен между ООО «НКТ» и ООО «»(Застройщик) на участие в долевом строительстве квартиры (объект в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями), расположенной по строительному адресу: , квартал, ограниченный и, номер дома по генплану 09, 3 этаж, 2-комнатная, площадью кв.м (п.1.2 договора).

Согласно пп.2.2,2.3 договора ООО «НКТ» было обязана передать Лашкаревой Д.Е. оригиналы всех документов, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору участия, а именно копию Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, все необходимые соглашения к нему, а также все необходимые копии документов, подтверждающих уже исполненные обязанности перед Застройщиком по Договору участия.

В соответствии с п.2.4 договора № сторона 2 (Лашкарева) обязана уплатить стороне 1 (ООО «НКТ») за передачу права денежные средства в размере рублей на расчетный счет следующим образом: рублей -в день подписания договора (№№); рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно; рублей -в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор был подписан сторонами в лице генерального директора ООО «НКТ» ФИО8 (сторона 1) и Лашкаревой Д.Е. (сторона 2).

Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ Лашкаревой Д.Е. на счет ООО «НКТ» было внесено, соответственно, рублей и рублей, что составляет в общей сумме рублей.

Правила, предусмотренные по правоотношениям об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ) применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Оценивая в совокупности доказательства по делу, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 115743 рублей по своей правовой природе к случаям, предусмотренным ст. , не относится, в связи с чем, является неосновательным обогащением ответчика и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Принимая во внимание, что в силу закона выбор способа защиты принадлежит лицу, чьи права нарушены, заявленные и поддержанные при рассмотрении дела истцом Лашкаревой Д.Е. требования, суд считает правомерными и подлежащими удовлетворению.

р е ш и л:

измененные исковые требования Лашкаревой Д.Е. удовлетворить.

Признать договор бронирования №№ заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Лашкаревой Д.Е. и ООО «Агентство недвижимости «Ваш дом» недействительным.

Взыскать с ООО Агентство недвижимости «Ваш дом» в пользу Лашкаревой Д.Е. денежную сумму неосновательного обогащения в размере

и пошлину в доход государства в размере.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мнимые сделки

Притворная сделка

Судебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФ

Предварительный договор

Судебная практика по применению нормы ст. 429 ГК РФ

Задаток

Судебная практика по применению норм ст. 380, 381 ГК РФ

Если объект недвижимости понравился покупателю настолько, что он настроен на приобретение этого, а не иного жилья, не допуская поиска альтернативных вариантов, квартира бронируется.

Под бронированием понимается предоставление гарантий на то, что она снимается с торгов, в её сторону отменяются показы/

И главное – квартира закрепляется в роли потенциального приобретаемого объекта за лицом, намеренным её купить.

Рынок первичного жилья насыщен привлекательными для покупателей недвижимости предложениями. Желающие граждане, подберут ни один вариант квартир, которые им подходят. Поэтому к бронированию прибегают редко.

Но иногда встречается объект, который обладает предпочтительными характеристиками в сравнении с остальными помещениями. Он может находиться в нужном районе города и иметь иные преимущества, привлекающие конкретного покупателя.

Кроме этого, определённые строительные компании зарекомендовали себя на рынке строительства жилья настолько, что гражданам приходится выстраиваться в очередь на приобретение жилья именно у этого застройщика.

При необходимости, резерв пролонгируется на тот же срок, на тех же условиях.

Бронирование квартиры при покупке на вторичном рынке

Приобретение жилплощади на рынке вторичного жилья предусматривает составление (ПДКП). На его основании взимается задаток с покупателя, который не возвращается в случае аннулирования сделки.

Условия получения задатка основаны на гарантиях резервирования понравившейся квартиры. Иногда задаток оформляют в виде авансового платежа, что допускает его возврат в случае, если не состоится.

Иные виды резервирования жилья используются сравнительно редко. Как правило, к таковым прибегают , работающие на рынке недвижимости, с эксклюзивными объектами.

Гарантии, предоставляемые договором бронирования, распространяются только на удержание и закрепление квартиры за потенциальным покупателем.

Иных гарантий и преимуществ он не предоставляет. Использование официального соглашения в этом случае требуется так же, для одобрения банковского кредита.

На рынке вторичного жилья период проверки потенциальной имущественной сделки банком достигает 3-4 месяцев (см. ). Придерживать недвижимость следует в течение этого же срока. Поэтому стоимость процедуры для вторичного жилья достигает 50 тысяч рублей, а договор составляется не менее чем на три месяца.

Вторичный рынок – площадка для разворачивания незаконных сделок, которые впоследствии признаются оспоримыми (см. ). Здесь чаще, чем в новостройках допускается мошенничество. По преимуществу – с составлением обозначенных договоров.

Разработаны и распространены серые схемы составления соглашений, с передачей денег за резервирование объектов недвижимости. Впоследствии выявляются причины, по которым сделка не может состояться, но возврат денег не происходит. Иногда после заключения официального соглашения, контрагенты незамедлительно и бесследно исчезают.

В иных случаях владельцы, выставившие квартиру на торги, создают условия, по которым сделка приобретает вид не чистой, либо – история объекта не располагает к его покупке.

Мошенники подставляют такие объекты под сбыт, надеясь на удачу при расторжении имущественной сделки в силу ничтожности, либо, как минимум – на изъятие денежных средств несостоявшихся покупателей за бронирование квартиры (см. ).

Договор бронирования квартиры

При составлении стоит убедиться в его целесообразности. Настолько ли предлагаемый объект привлекателен для покупателя, что он готов рискнуть вложить средства в гарантии владения им.

Если в оформлении соглашения возникает потребность, желательно передавать средства за бронирование в виде авансового платежа.

Как правило, данная сумма значительно превышает фиксированную стоимость процедуры, зато она не теряется при рассогласовании имущественной сделки, её не сложно взыскать через суд на основании ст. 416 ГК РФ.

При этом в положениях составляемого договора требуется обозначить непротиворечивые условия возврата денег.

К таковым относятся случаи существенного нарушения контрагентом условий сделки.

В тексте требуется указать:

адрес расположения объекта;
лицо, получающее денежные средства;
его обязательства по гарантированному закреплению объекта за покупателем;
сведения о покупателе;
кадастровые и технические характеристики квартиры;
условия покупки и оплаты недвижимости;
условия, при которых соглашение допускает расторжения.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по числу сторон. К нему прилагается расписка или квитанция, подтверждающая получение контрагентом денежных средств (см. ).

Так как обозначенное соглашение юридически относится к виду дополнительного договора, он не .

Для приобретения им неоспоримой правоспособности и юридической силы, его целесообразно удостоверить у нотариуса.

При нарушении утверждённых положений, сторона, чьи имущественные права нарушились, вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

1. Возврат денег по договору бронирования квартиры?

1.1. Все условия читайте в договоре бронирования. Этот договор никому не советую заключать. Развод чистой воды. Никакое бронирование не требуется никому, кроме нечистоплотных риелторов.

2. Хочу расторгнуть договор о бронировании квартиры.

2.1. Добрый день! пишите заявление о расторжении договора.

2.2. Каждая сделка может быть признана недействительной в силу ее оспоримости или ничтожности. Можно расторгнуть согласно условий договора. Нужна помощь, звоните: 89278511128

3. Хочу расторгнут договор бронирования квартиры, являются ли форс мажорными обстоятельства новость об онкологическом заболевании близкого родственника (мамы), так как на лечение потребуются деньги.

3.1. Для расторжения договора аренды, найма квартиры и др. не требуется форс мажорных обстоятельств или объяснений.
Главное, заведомо письменно уведомить.

4. Я заключила договор по бронированию квартиры в долевом строительстве, оплатила 10000 руб. Срок сдачи дома 4 кв.2019 г., при ознакомлении предварительного договора указан срок 31.05.2021 г. Могу я вернуть свои 10000?

4.1. Здравствуйте! Оплата каким способом происходила? Если документ об плате? Договор на бронь?

5. Заключила договор бронирования квартиры, оплатив за это 25.000 руб. в договору укащвна сумма кваптиры, чез 3 дня до подписания предварительного дду отдел продаж меняет цену квартиры на 100 тыс. в большую строну. Могу ли я требовать заключения договора по ранее оговоренной цене или вернуть плату за бронь в двойном ращмере. При увеличении сумм менеджер сослался на собственную ошибку в расчетах.

5.1. Добрый день!
Полученная Вами сумма в отсутствие заключенного предварительного договора или основного договора не может быть признана задатком.
Поэтому в отсутствие указанных договоров Вы не можете требовать заключения договора купли продажи.
Но если по своему содержанию договор бронирования является предварительным договором (надо его анализировать), то Вы вправе требовать продажи квартиры на условиях этого договора.
Сумма 25 тыс. рублей может признана задатком, если в договоре бронирования она прямо поименована задатком, тогда Вы вправе оставить себе задаток
Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Ст. 429, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) {КонсультантПлюс}Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Гл. 23, § 7, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) {КонсультантПлюс}

5.2. Нужно анализировать ваш договор, что бы точно вам ответить.

6. Оплата по договору оказания услуг бронирования квартиры произведена заказчиком, а договор купли-продажи недвижимости заказчик желает оформить на третье лицо. Есть ли законодательное основание данной сделки?

6.1. Светлана, ну переуступкой права (цессия). Либо соглашением оформить с актами по этим денежным средствам.
С уважением.

7. Моя дочь заключила договор бронирования и сделала оплату 116000. наша сделка сорвалась и мы потребовали вернуть деньги за бронь. Нам отказали т.к в договоре указано что за услуги в подборе квартиры сточт 104000 и они возврату не подлежат. Если у нас какая то надежда по возврату денег. Если договор дочь подписала. Ей сказали просто бронь и она не читая подписала.

7.1. Добрый день! Не совсем понятно с кем был подписан договор? С агентством? С Застройщиком или собственником?
Чтобы ответить правильно на ваш вопрос лучше прочитать договор, который вы заключили.

7.2. Здравствуйте, ОЛЬГА.
Без ознакомления с документами (Договор и пр.) дать аргументированный и обоснованный ответ не представляется возможным.

8. Проконсультируйте пожалуйста по одному вопросу: нами был заключен договор бронирования квартиры с прописаной суммой за нее, мы заплатили деньги за этцу бронь в размере 10000. спустя время нам позвонила агент и сказала, что цены поднимаются, исходя из их внутреннего приказа. В этом приказе даты, на который распространяется данный ценовой диапазон на квартиры, к нам отношения не имеют! Вопрос может ли застройщик, агент менять цену квартиры если она была прописана, в этом бронировании.

8.1. Не может. Их приказы на Вас не распространяются. Но нужно смотреть заключенный договор этого бронирования (ст.421 ГК РФ), какие там прописаны условия и обязательства (ст.309 ГК РФ), в т.ч. по вопросу определения цены. А их приказы распространяются только на них и к Вам отношения не имеют. Условия заключенного договора могут быть изменены доп. соглашением (ст.452-453 ГК РФ).

8.2. На то и бронирование, что за Вами бронируется конкретная квартира по конкретной стоимости. Поэтому цена не может после этого меняться. Ст.308,309,421 ГК РФ.Приказы здесь не причем. Тем более они к Вам не имеют отношение.

8.3. Здравствуйте Юрий. Если в вашем договоре бронирования не установлено условие о возможности изменения цены квартиры, то застройщик не может менять цену (ст. 421 ГК РФ)

8.4. Цены никакими приказами не регулируются и никогда не регулировались. Существует понятие "свободы договора", предусмотренное ст.421 ГК РФ. Видимо, в агентстве работают обычные мошенники, так что не стоит с ними связываться.

8.5. Здесь нужно исходить из того, что цена бронирования была включена в договор В этой связи, чтобы изменить цену, если в договоре бронирования нет пункта, предоставляющего права-Застройщику менять цену в одностороннем порядке. То в соответствии со ст.ст 450-452 ГК РФ для из менения цены необходимо заключать дополнительное соглашение к договору Без заключения такого соглашения изменение цены будет незаконным А внутренний приказ не является основанием для изменения цены.

8.6. По общему правилу, согласно ГК РФ, одностороннее изменение условий договора не допускается.

8.7. По общему правилу, согласно ГК РФ, одностороннее изменение условий договора не допускается.
Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ. Если застройщик изменил без Вашего согласия, то надо узнать почему он так сделал и указать, что в одностороннем порядке такое изменение недопустимо.

Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

8.8. Здравствуйте, уважаемый Юрий!
Если у Вас в вашем вопросе речь идет о покупке квартиры на основании Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то этот Закон не предусматривает никакого "бронирования" квартиры перед заключением договор участия в долевом строительстве.
Это "бронирование" квартиры, которое выдумал застройщик, не подходит даже под предварительный договор участия в долевом строительстве или под предварительный договор купли-продажи квартиры.
Но если Вас интересует именно цена этого не совсем понятного "бронирования" квартиры, то цена указанная в письменном договоре о "бронировании" квартиры, не может меняться без вашего согласия (статья 451 ГК РФ).
Удачи Вам.

9. По договору бронирования внесли 2 недели назад сумму за бронь квартиры. В договоре есть пункт: денежные средства, оплаченные по настоящему договору, не возвращаются Заказчику независимо от заключения Заказчиком договора участия в долевом строительстве на подобранный объект. Возможен ли возврат суммы?

9.1. Возможен, то что указано незаконно, для возврата необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК.

Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет

Бронирование квартиры на вторичном рынке

Бронирование квартиры в новостройке

Можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора бронирования

В итоге

____________________________________________________________________________