Инвестиции в недвижимость за рубежом – доходно ли это? Инвестиции в недвижимость при оформлении гражданства или внж в европе

Какую недвижимость за рубежом предпочитают покупать инвесторы из СНГ и как изменилось их поведение за последние годы? Эти вопросы легли в основу шестого ежегодного аналитического исследования Tranio, проведённого в начале 2017 года и основанного на результатах опроса 268 риелторов из 32 стран.

Итоги опроса позволяют составить типичный портрет русскоговорящего покупателя доходной недвижимости за рубежом:

1. Аудитория инвесторов

Русскоязычные покупатели доходных объектов становятся всё заметнее на рынках зарубежных стран.

По сравнению с 2015 годом, когда компания Tranio проводила предыдущее исследование инвесторов , доля ответивших, что инвесторы составляют одну из основных категорий покупателей, увеличилась более чем в полтора раза - с 17 до 27 %. Наоборот, доля тех, кто отмечает малое количество инвесторов из СНГ, снизилась почти вдвое.

«До 2013 года русскоязычные покупатели приобретали в основном жильё для собственного пользования на зарубежных курортах, - говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.- Покупатели тратили деньги, не рассматривая недвижимость в качестве инвестиций. В 2014–2015 годах произошла девальвация рубля, усугубились экономические проблемы в России и на Украине. Некоторые продавали или сдавали в аренду свои зарубежные „дачи“, а большинство из тех, кто только собирался купить курортную недвижимость, откладывали сделки. Однако мы заметили, что с 2014 года русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода, то есть недвижимость стала способом сохранить капитал. И эта тенденция стала ещё более отчётливой в 2016 году».

Всё больше риелторов отмечают заметную долю русскоязычных инвесторов.

На зарубежных рынках недвижимости преобладают четыре категории русскоязычных инвесторов, самая заметная из которых - предприниматели (её отметил 81 % опрошенных). Остальные категории, которые указывали участники опроса,- менеджеры высшего звена, чиновники и знаменитости.

2. Причины покупки инвестиционной недвижимости

Основные причины, по которым русскоязычные инвесторы покупают недвижимость в той или иной стране,- экономическая и политическая стабильность, потенциал роста цен и возможность получить вид на жительство (ВНЖ).

Экономическая и политическая стабильность особенно часто становится причиной покупки недвижимости в Австрии, Чехии, Германии, США и Франции: этот мотив указали по 60–90 % респондентов в каждой из этих стран. «Инвесторы чаще всего выбирают эти рынки для получения постоянного, долгосрочного арендного дохода. Если бы не „Брекзит“ и связанная с ним неопределённость, в этом списке могла бы оказаться и Великобритания», - считает Георгий Качмазов.

Потенциал роста цен отметили по 50–70 % опрошенных в Великобритании, Португалии и Таиланде. Великобритания и Таиланд также популярны для инвестиций в проекты редевелопмента (см. далее «Стратегии инвестирования»).

Возможность получить ВНЖ как основную причину покупки выбрали все 100 % опрошенных в Болгарии, Греции и Латвии, а также более 50 % в Португалии, Венгрии, на Кипре, в Турции и Испании. В этих странах можно получить статус резидента при покупке недвижимости или других активов.

По сравнению с 2014 годом, когда компания Tranio проводила первое исследование инвесторов , на 25 % увеличилась доля респондентов, считающих экономическую и политическую стабильность основной причиной покупки доходной недвижимости за рубежом. Мы объясняем это тем, что всё больше русскоязычных инвесторов (особенно инвесторов из России) ищут альтернативу неустойчивым экономикам родных стран.

3. Стратегии инвестирования

Преобладание мотива «Экономическая и политическая стабильность» согласуется с другим наблюдением: большинство покупателей выбирают простой арендный бизнес , а такая стратегия предусматривает долгосрочные вложения на надёжных рынках.

Этот вывод можно сделать из результатов опроса: более половины (64 %) риелторов считают, что менее 10 % русскоязычных инвесторов вкладывают средства в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент).

Русскоговорящие почти не вкладывают средства в проекты добавленной стоимости в Болгарии, Венгрии и Хорватии - так считают по 100 % респондентов в этих странах. Такие инвестиции непопулярны также во Франции, Испании и США, где ответ «Инвесторов в девелопмент и редевелопмент менее 10 %» выбрали 85, 81 и 80 % опрошенных соответственно.

Наоборот, ответ «Готовых инвестировать в проекты добавленной стоимости более 30 %» лидирует в Таиланде (50 % респондентов) и Великобритании (40 %). «В Великобритании уже давно много русскоговорящих инвесторов. Многие владеют арендным бизнесом, большинство - опытные профессионалы. Как любые инвесторы, они постепенно развиваются и двигаются к более сложным проектам добавленной стоимости», - говорит Георгий Качмазов.

По мнению большинства опрошенных, русскоязычные инвесторы активно пользуются заёмным финансированием в тех странах, где оно доступно, и берут кредиты в размере до 60 % от стоимости недвижимости.

10. Сложности русскоговорящих покупателей

Риелторы отмечают, что с самыми большими трудностями покупатели сталкиваются на этапе поиска подходящего объекта: этот вариант указали 55 % участников опроса. «В будущем найти недвижимость для инвестиций станет ещё сложнее. Вследствие большого количества капитала на рынке практически нет хороших объектов по разумным ценам, за них идёт ожесточённая борьба», - считает Георгий Качмазов.

На втором и третьем местах - варианты «Получить кредит» (18 %) и «Перевести деньги за покупку» (16 %). Вероятно, эти проблемы стали более актуальными в связи с ужесточением процедуры «знай своего клиента» и отзывом лицензий у российских банков. В 2015 году эти сложности отмечали лишь по 4 % респондентов.

Вариант «Сложно убедиться в надёжности продавца» набрал большую долю в Таиланде (44 % опрошенных). Дело в том, что рынок этой страны менее прозрачен по сравнению с европейским и американским.

Ответ «Сложно получить кредит» тоже распространён в Таиланде (56 %), а также на Кипре (55 %) и в Великобритании (40 %). В Таиланде нерезидентам сложно получить ипотеку, на Кипре после банковского кризиса кредиты выдаются неохотно, а в Великобритании предъявляются высокие требования к заёмщикам.

Главные проблемы русскоговорящих инвесторов в 2016 году - найти подходящий объект, получить кредит и перевести деньги.

11. Прогноз

«В 2016 году клиенты выбирали долгосрочный горизонт планирования, ожидали умеренную доходность, предъявляли высокие требования к качеству локации и арендатора, понимали нюансы структурирования сделок и брали кредиты в банках, - подводит итог Георгий Качмазов.- Думаю, что эти тренды продолжат оставаться ключевыми и в 2017 году - клиенты становятся более профессиональными».

В 2017 год у русскоговорящих покупателей зарубежной недвижимости будут пользоваться повышенным спросом такие объекты и инструменты инвестиций:

Доходная недвижимость . Продолжится тенденция 2016 года: покупатели из СНГ будут чаще инвестировать, чтобы сохранить и приумножить капитал, и будут тратить меньше денег на курортное жильё для себя.

Проекты Value Added . «Поскольку количество опытных инвесторов растёт, а доходность от простых проектов низка (в среднем 5 %), мы прогнозируем, что в 2017 году больше клиентов будут инвестировать в девелоперские проекты, чтобы получить более высокую доходность (15 %) - причём как напрямую, так и через коллективные инструменты», - говорит Георгий Качмазов.

По нашему мнению, число инвесторов в редевелопмент особенно увеличится в Испании. Цены в этой стране с 2007 года упали на 40 % и, по прогнозам информационного центра Trading Economics, с 2016 по 2020 год могут вырасти на 20 %.

Студенческое жильё . В 2017 году вырастет спрос на студенческую недвижимость: в Великобритании и Германии активно возводятся микроапартаменты, и всё больше иностранцев приезжают в эти страны учиться. Также инвесторы продолжат покупать обычные арендные квартиры, отели и супермаркеты.

Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость . «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о коллективных инвестициях (краудфандинге) и фондах недвижимости и постепенно станут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта», - говорит Георгий Качмазов.

Помимо этого, в 2017 году инвесторы из России продолжат менять структуру капиталов и активов за рубежом . Эта тенденция связана с тем, что валютные резиденты РФ обязаны отчитываться перед налоговыми органами об открытии и закрытии зарубежных счетов и вкладов, а собственники контролируемых иностранных компаний (КИК) - раскрывать информацию о своих зарубежных активах и платить налоги с прибыли, получаемой за границей.

В последние годы спрос на зарубежную недвижимость среди наших соотечественников постоянно увеличивается. И в этом не ничего удивительного. Ведь в то время, как конкурентоспособность нашей недвижимости постоянно ползёт вниз, зарубежные объекты недвижимости становятся всё более привлекательными с различных точек зрения. Помимо того, что иностранная недвижимость значительно качественней нашей, она ещё и дешевле в большинстве зарубежных странах. Более того, инвестирование в иностранную недвижимость гарантирует покупателям высокую доходность. Ведь рост цен в западных и европейских странах на недвижимость всегда стабилен, а это гарантирует её ликвидность в будущем.

И все-таки, почему же сейчас так престижно инвестировать в иностранную недвижимость? На это есть свои объективные причины.

1. В отличие от наших объектов недвижимости, да и иных видов инвестиционной деятельности, покупка зарубежной недвижимости никогда не будет сопряжена с резким обесцениванием. Примечательно, что цены на недвижимость в большинстве иностранных государств, всегда стабильно растёт, что делает её очень ликвидной. Более того, цены на объекты никогда не связаны с тенденциями, происходящими на фондовом и валютном рынках. Таким образом, покупая объект за рубежом, инвестор может быть уверен на сто процентов в том, что он никогда не потеряет все свои инвестиции. И даже если объект немного спадёт в цене, инвестор в любой момент сдать его в аренду, что принесёт ему дополнительную пассивную доходность.
2. Зарубежная недвижимость – отличный вариант для инвестирования как раз потому, что сегодня, вкладывая в неё свой капитал, уже завтра вкладчик может окупить все затраты путём её сдачи в аренду. Таким образом уже через несколько лет все затраты могут окупиться, а ещё через пару лет, инвестор начнёт получить пассивную прибыль. В любой момент, если цены на купленную недвижимость резко подрастут, всегда есть возможность её перепродать по максимально выгодной цене.
3. Иностранный рынок недвижимости имеет доступность для зарубежных инвесторов. Более того, многие страны лично заинтересованы в том, чтобы иностранцы приобретали объекты, а потому для капиталовкладчиков создаются лояльные условия приобретения недвижимости.
4. Иностранное жильё намного качественней и более современное, чем отечественное. Поэтому недвижимость всегда ассоциируется у иностранных инвесторов не только с комфортными условиями, но и выгодой. Приобретая жильё, к примеру, в какой-нибудь туристической стране, инвестор в любой момент может приехать сюда и провести отпуск с семьёй, и уже не нужно будет думать о том, где жить по приезду на отдых. В остальное же время, жильё можно сдавать в аренду.
5. Более того, во многих странах для иностранных инвесторов предусматриваются упрощённые процедуры получения вид, вида на жительства и даже оформления гражданства.
6. Имея свою недвижимость за границей, инвестор получает возможность беспрепятственно посещать страну, в которой она находится.
7. Стоимость зарубежной недвижимости, зачастую, намного меньше стоимости отечественных объектов недвижимости, причём как жилой, так и коммерческой. Поэтому, имея свободный капитал, есть отличная возможность приобрести домик где-нибудь вблизи моря по адекватной цене.
8. Во многих государствах стабильная экономическая и политическая ситуация, а кризисы их обходят стороной. Наличие стабильность в зарубежных странах является неплохой мотивацией для инвесторов покупки в собственность недвижимости.

В недвижимость каких стран сейчас выгодней всего вкладывать капитал?

1. Таиланд – отличная курортная страна с недорогой недвижимость. Помимо этого, купить подходящий объект здесь намного проще, чем в других странах, да и цены на недвижимость славятся своей дешевизной.
2. Не смотря на то, что экономика Малайзии находятся сейчас не в очень выгодном свете, недвижимость здесь отличается не только комфортабельностью, но и низкими расценками.
3. В Египте постоянно увеличивается приток туристов, в связи, с чем рост спроса на недвижимость неуклонно увеличивается. И даже не смотря на это, цены на объекты остаются по прежнему доступными для зарубежных инвесторов.
4. Страна со стабильной политической ситуацией и экономическим положением – это Норвегия. Так что безопасней места для инвестирования в недвижимость просто не найти.
5. Для романтиков и состоятельных инвесторов отлично подойдёт Франция. В зависимости от выбранного района, можно найти как дешёвую, так и очень дорогую недвижимость. Спрос на объекты во Франции постоянно увеличивается, что заставляет недвижимость дорожать из года в год.
6. ОАЭ. Здесь, пожалуй, недвижимость одна из самых дорогих, потому что именно данное государство имеет небывало стабильную экономику. Приобрести в собственность понравившийся объект крайне сложно, однако, если это получится сделать, инвестор получит стабильность от своих капиталовложений на весь остаток жизни.
7. Ещё одна перспективная в плане инвестирования в недвижимость страна – это Турция, с отлично развитым туристическим рынком услуг. Объекты здесь постоянно дорожают, хотя пока стоимость находится на среднем уровне по сравнению с европейскими странами.
8. Небывалым спросом у инвесторов в последние годы пользуется Болгария. Здесь не только стабильная политическая обстановка, но и хорошо развитая экономика. Недвижимость доступна для иностранных покупателей, а цены на неё – сравнительно низкая.
9. Марокко — экзотическое государство с только развивающимся туристическим сектором. Поэтому сейчас есть отличная возможность купить объект по сравнительно небольшой цене, ведь в ближайшей перспективе расценки на недвижимость обязательно начнут подыматься.

Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся по-настоящему эффективным способом вложения активов.

Особенности инвестирования в иностранную недвижимость

Инвестиции в недвижимые объекты, расположенные за рубежом – это динамично развивающаяся отрасль, в рамках которой появляются все новые и новые тенденции. Сегодня такие вложения уже не рассматриваются в качестве запасного варианта: они становятся полноценным бизнесом. В отличие от 90-х гг., в наши дни иностранная недвижимость является доступной для достаточно широкого круга лиц, заработавших свои средства честными способами. В связи с этим упростились и процедуры оформления документов.

При выборе страны для инвестирования в объекты недвижимости необходимо учесть:

• темпы роста цен на недвижимое имущество;
• стабильность экономики;
• степень развития инвестиционного законодательства;
• расположение страны.

Прежде всего, необходимо определить будущую сумму расходов с учетом налогов, пошлин и коммунальных платежей. Также следует узнать об ограничениях на операции с недвижимым имуществом, установленных для иностранцев в той или иной стране.

Способы инвестирования

Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:

1. Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
2. Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.

Стабильность и доходность

Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.

Полагаться на удачу не следует: залогом высокой прибыли является тщательный выбор объекта. Расположение, тип и индивидуальные характеристики строения, инфляция и налоги в государстве – основные факторы, влияющие на будущий доход.

Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.

Когда требуется привлечение посредников?

При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.

Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью. В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней. Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.

Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.

Какие страны привлекательны для инвестирования?

Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.

Инвестируя в жилую или коммерческую недвижимость развитых стран, особое внимание следует обратить на Швейцарию: недвижимость в этой стране отличается стабильным ростом, и, по мнению экспертов, в будущем эта тенденция только усилится. Привлекательными являются и скандинавские страны ввиду высокого уровня жизни и близости к российской границе.

С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.

Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным. В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается. Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.

Заключение

Сегодня инвестирование в недвижимость за границей – уже не запасной вариант, а достаточно перспективное направление. Инвестировать можно как в развитые, так и в развивающиеся страны: в обоих случаях есть свои преимущества. Для минимизации рисков можно обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости либо совершать инвестиции в трастовые фонды.

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года , а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

• Стабильный и гарантированный доход в валюте.
• Абсолютная легальность подобных инвестиций.
• Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
• Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

Если вложение инвестиций в недвижимость заложены правильно, то можно получать до 20% дохода ежегодно от первоначально вложенной суммы.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.

Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

• Северный Кипр;
• Испания;
• Тайланд.

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

• Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
• Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
• Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
• Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

На сегодняшний день в Северном Кипре действует 6 университетов, в которых обучается порядка 25 тысяч студентов со всех стран мира. По этой причине, любая недвижимость начиная от небольшой квартиры и заканчивая роскошной виллой не застаивается на арендном рынке и это лучшие инвестиции в недвижимость.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

Испания — выгодная покупка дома или виллы для реализации

Еще одной доходной страной где лучшие инвестиции недвижимость это — Испания. Одна из немногих стран в Евросоюзе чей бюджет серьезно зависит от туристического сектора. Из-за этого в государстве весьма либеральный закон о недвижимости, позволяющий иностранцам покупать дома и квартиры собрав небольшой пакет документов.

Однако, для того, чтобы претендовать на получение вида на жительство необходимо вложится в покупку недвижимости не менее 250 тысяч долларов. Это существенная сумма, и позволить себе купить на нее коттедж или шикарный пентхаус может позволить далеко не каждый.

В остальном приобретения жилья в Испании таит в себе немало преимуществ. Несмотря на то, что жилье здесь достаточно дорогое, очень быстро находятся желающие снять его. Дело в том, что в Испании прекрасно сочетаются и пляжный отдых, и экскурсионные туры, и экотуризм, и паломничество. Люди со всех стран земного шара находят в Испании что-то свое и поэтому любые квартиры находят своего арендатора очень и очень быстро, поэтому здесь будут выгодные инвестиции в аренду недвижимости.

Небольшой преградой для покупки жилья в Испании могут статья достаточно высокие расходы на содержание жилья и существенный ежегодный налог. Ежемесячно придется раскошелится, как минимум на 300 евро (в случае с виллой сумму нужно умножить на 3), а ежегодный налог составит 3-4% от стоимости недвижимости.

Таиланд — круглогодичный курортный сезон

Ошибочно думать, что Таиланд исключительно туристические центр. В последние годы количество производство в этой стране выросло в несколько раз, а по количество выстроенных бизнес-центров Таиланд занимает 4 место в мире.

Жилье в Таиланде не дорогое , постоянно возводятся новые жилые комплексы, а инфраструктура ничуть не хуже европейской. За 25 тысяч долларов можно купить хорошую квартиру-студию, а за 70 тысяч можно обзавестись собственной виллой в Пхукете.

Кроме того, жилье в Таиланде дорожает с каждым годом, и приезжают сюда не только европейские и американские пенсионеры доживать свой век, но и молодые и деятельные коммерсанты, желающие жить и работать в этой стране.

Особо стоит отметить тот факт, что лишь в Таиланде застройщики предлагают уникальную услугу. Если покупатель квартиры не планирует жить в ней, а использует лишь как вложение денег, он может сдать её в аренду непосредственно застройщику и получать ежегодно 5% от инвестиции в аренду недвижимости . При этом он освобождается от уплаты налогов за недвижимость и не платить за содержания жилья. Учитывая эти плюсы можно сказать, что купленное здесь жилье это лучшие инвестиции в недвижимость.

Таким образом, 5% — это чистая прибыль в валюте,которую Вы получите от инвестиции в недвижимость за рубежом и которую не сможет предложить не один отечественный банк.

Анализ рынка недвижимости Европы

Вне всяких сомнений, Европа – один из самых примечательных уголков земного шара. Такие страны, как Франция, Германия и Великобритания считаются культурными, туристическими и производственными центрами. Но вложение инвестиций в недвижимость в этих странах может быть очень и очень затратными.

В частности, удобные апартаменты в Великобритании оцениваются выше 80 тысяч фунтов стерлингов (примерно 150 тысяч долларов), а стоимость дома и вовсе измеряется в астрономических единицах.

Уровень налогов и стоимость содержания жилья также находится на очень высоком уровне. К тому-же, не нужно забывать о проблеме беженцев , которые заполонили Европу и создают крайне негативную криминогенную ситуацию.

Анализ рынка недвижимости США

Дома в колониальном стиле в Майами, Филадельфии или Калифорнии являются мечтой любого обеспеченного инвестора. По крайней мере так было до 2008 года, когда на США обрушился ипотечный кризис и попросту уронил цены на жилье.

Теперь, чтобы получить достойную прибыль от инвестиций в недвижимость США необходимо покупать роскошные дома , чья стоимость стартует от 600 тысяч долларов. Ежегодно придется расставаться с существенным налогом (до 9% в зависимости от штата). Все это делает приобретение такого жилья малорентабельной инвестицией, которая способна сберечь свободные средства, но не способна их преумножить.

Заключение

И хотя Северный Кипр – непризнанная страна, это не умоляет того факта, что именно он является наилучшей странной для инвестиции в недвижимость за рубежом. Лишь вложив сюда деньги можно получить максимальную отдачу (до 20% годовых). Немного меньшую привлекательность имеют Таиланд и Испания. Они не способны приносить такую значительную прибыль.

Венчурные инвестиции: понятие, 7 особенностей, 6 интересных фактов и пошаговая инструкция по инвестированию+ТОП-7 лучших фондов России!

Завышенные ожидания доходности, сложности с подтверждением легальности средств, некомпетентность - отзывы зарубежных риэлторов о российских инвесторах.

Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает ее впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются покупатели из России чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio провел опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своем опыте работы с русскоязычными клиентами, а также о том, какие факторы чаще всего затрудняют и срывают сделки.

Источник: Tranio

Завышенные ожидания доходности

Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риэлторы при работе с русскоязычными инвесторами, - завышенные ожидания доходности. Так считают 56% респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100%). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность в 6-7% годовых.

Если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надежном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2-3% годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio: «Сегодня в Германии получить 7-8% годовых можно только при соблюдении трех условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3-10 лет».

Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью - от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2-3% годовых, краткосрочная - 4-5%.

Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос - о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риэлторов - можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже агенты отмечают проблему завышенных ожиданий.

Подбор объекта

Второй фактор, затрудняющий сделки, - поиск или выбор подходящего объекта. Он получил в два раза меньше голосов (26%), чем первый вариант.

«Найти интересные предложения сложно. Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки», - говорит Георгий Качмазов.

Особенно остро проблема стоит в Греции, где этот вариант ответа выбрали 73% респондента. Это вполне объяснимо: кризис в Греции привел к дефициту качественных предложений.

В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей.

Подтверждение легальности средств

Еще одна распространенная проблема, которую отметила четверть респондентов, - подтверждение легальности средств при открытии счета в зарубежном банке (комплаенс). От инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода.

«Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», - комментирует Екатерина Шабалина, юрист Tranio.

Покупатели с большим бюджетом сталкиваются с проблемой комплаенса чаще, чем клиенты, планирующие купить недорогой объект.

Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риэлторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств. В Латвии ситуация особенно усложнилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки», - объясняет Георгий Качмазов.

Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит - эту проблему назвали 22% опрошенных риэлторов.

Затягивание сделки и некомпетентность

Пятая часть респондентов отметила нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риэлторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций (15% респондентов).

Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в Турции, Португалии и Таиланде.

Всего 9% иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки - эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом.

Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют ее успешному заключению - эти варианты получили всего по 4% голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более искушенными и разумными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».