Государственный кадастровый оценщик земли. Особые случаи определения кадастровой стоимости земельных участков. Основные методы оценки

К особым случаям определения кадастровой стоимости земельных участков относятся следующие:

• - кадастровая оценка земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений;
• - образование нового земельного участка;
• - изменение площади земельного участка при упорядочении его границы;
• - изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• - перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;
• - выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи.

Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений не представляют собой самостоятельную категорию земель по целевому назначению, однако для их кадастровой оценки применяется Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307.

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Земельный участок огороднического объединения предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного мри зонировании территории). Под земельным участком дачного объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

• - кластеризация объединений (отдельно для садоводческих и огороднических объединений и для дачных объединений);
• - определение УПКС для каждого объединения,
• - определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризация включает изложенные ниже действия:

• 1) составление перечня всех объединений субъекта РФ с их разделением на:
  • - садоводческие и огороднические объединения,
  • - дачные объединения;
• 2) определение типового перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне Российской Федерации. В Типовой перечень включаются следующие факторы:
  • - расстояние до районного центра,
  • - расстояние до ближайшего населенного пункта,
  • - расстояние до ближайшей остановки,
  • - число рейсов в день,
  • - расстояние до водоема,
  • - расстояние до леса,
  • - уровень преступности на 10000 человек в административном районе,
  • - наличие электричества,
  • - наличие водопровода,
  • - наличие магистрального газоснабжения,
  • - качественное состояние почв (балл бонитета),
  • - удаленность от источника загрязнения химическими веществами,
  • - продолжительность вегетационного периода,
  • - возможность летних заморозков,
  • - возможность наступления ранних осенних заморозков,
  • - вид покрытия подъездной дороги (асфальт, грунт и т.п.);
• 3) определение перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне субъекта РФ. Для определения перечня факторов на уровне субъекта РФ формируется группа экспертов, в которую входят специалисты профильных комитетов местных администраций, занимающиеся вопросами кадастровой оценки земель, и территориального органа Росимущества, оценщики и риелторы. Эксперты определяют перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта РФ на основе типового перечня факторов кластеризации.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений эксперты могут дополнить типовой перечень факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте РФ, либо исключить из типового перечня несущественные, но их мнению, факторы. В каждом определенном ими перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений - расстояние от столицы субъекта РФ). Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние, утверждаются на уровне субъекта РФ;

• 4) определение эталонного земельного участка для каждого объединения. Эталонным является земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим;
• 5) объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации. Кластеризация эталонных участков представляет собой их группировку по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для двух видов объединений (садоводческих и огороднических объединений;- дачных объединений). До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений. Диапазон изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, которая формировала перечень факторов. В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость, в кластеризации не участвует).

Количество кластеров определяется группой экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте РФ. Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам;

6) сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы такое превышение было более чем в три раза.

При недостаточности или отсутствии информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор достаточной информации об арендной плате за земельные участки. Если и такой информации недостаточно, то дополнительно собирается информация о рыночных ценах или арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя аналогичные оцениваемым земельные участки;

7) расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков в каждом кластере

б зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате за земельные участки), либо методом выделения или распределения (используется информация о рыночных ценах единых объектов недвижимости, включающих аналогичные оцениваемым участки), либо методом остатка (используется информация по арендной плате за единые объекты недвижимости);

• 8) проведение статистического анализа связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;
• 9) проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации. При недостаточности связи в одном и нескольких кластерах перечень факторов кластеризации уточняется и проводится новая кластеризация. Такие действия осуществляются до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Определение УПКС объединений осуществляется в зависимости от достаточности рыночной информации.

Для объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков:

• - определяется кадастровая стоимость эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации;
• - рассчитывается УПКС путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка на его площадь.

Определение УПКС объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных цепах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую - для дачных объединений.

Для садоводческих и огороднических объединений:

• - определяется минимальное значение УПКС таких объединений в кластерах с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков - УПКС™?,;
• - определяется среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКС - УПКС? Д „;
• - рассчитывается соотношение между указанными выше показателями:

Рассчитывается УПКС земель садоводческого (огороднического) объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены оцениваемые объединения, на величину рассчитанного выше соотношения (k ).

Расчет УИКС для дачных объединений при недостаточной рыночной информации проводится аналогично расчету УИКС садоводческих и огороднических объединений, но при этом вместо УИКС сельскохозяйственных угодий используются УИКС земель под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям.

Кадастровая стоимость земельных участков объединений рассчитывается путем умножения УИКС эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений на площадь оцениваемых земельных участков. В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка представляет собой специальный комплекс мероприятий, которые проводятся для определения нормативной цены на участок земли в зависимости от ее категории, а также месторасположения. Она требуется для урегулирования земельных отношений, осуществления сделки по купле-продаже либо аренде, определения суммы налога на землю. Согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку необходимо проводить минимум один раз в пять лет . Итоговая оценка заносится сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в специальный государственный кадастр недвижимости.

Какая связь существует между нормативной, кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка?

По законодательству Российской Федерации, кадастровая оценка земельных участков обычно дополняется расчетами рыночной, а также нормативной стоимости участка земли.

Нормативную цену используют в тех случаях, когда не была определена кадастровая стоимость. Работники местных органов самоуправления обязаны каждый год рассчитывать нормативную цену на участок земли и менять ее не более чем на 25%. При этом следует отметить, что она не должна превышать 75% от соответствующей рыночной цены. Она указывается в документах, которые выдаются местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам.

На рыночную стоимость влияет взаимодействие между существующим спросом и предложением на земельном рынке в определенным регионе. Обычно ее величина не превышает максимальный размер предполагаемой рыночной стоимости аналогичного участка земли. Чаще всего ее рассчитывают на вторичном рынке.

Данные разновидности стоимости нередко отличаются между собой. Поэтому, если требуется оспаривание кадастровой оценки земельного участка, рекомендуется дополнительно делать расчет нормативной стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость?

По Правилам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, эта процедура должна проходить в следующем порядке:

1. Прежде всего, территориальному субъекту Российской Федерации нужно принять решение об оценке кадастровой стоимости земель, которые принадлежат к его участку.
2. Работниками территориального управления Росреестра составляется список участков земли, для которых необходимо обязательно провести такую оценку. Согласно нормам действующего законодательства Российской Федерации, все земли населенных пунктов разделены на семнадцать видов разрешенного применения. В населенных пунктах их делят на отдельные территориальные единицы, в которых выделяются так называемые кадастровые кварталы.
3. В этом же списке к каждому земельному участку добавляются соответствующие характеристики (местонахождение, площадь, наличие и описание каких-либо строений).
4. Росреестром привлекается специальная оценочная организация, в обязанности которой входит расчет уделенного показателя кадастровой цены по всем отдельным кадастровым кварталам, а также определенным видам разрешенного применения.
5. Чтобы официально утвердить полученные результаты оценки кадастровой стоимости, необходимо оформить специальный нормативный акт для конкретного территориального субъекта Российской Федерации;
6. После того, как результаты получат официальное подтверждение, их следует занести в Реестр по кадастровому учету территориального управления Российской Федерации.

Как провести оценку кадастровой стоимости?

Для определения данного вида стоимости участка земли используется удельный показатель кадастровой стоимости для 1 м 2 . Это число необходимо умножить на площадь оцениваемой территории. Следует отметить, что удельный показатель иногда отличается для разных кадастровых кварталов либо различных видов разрешенного применения. Поэтому если для одного и того же участка допускается несколько видов разрешенного применения, то для расчетов нужно брать самый высокий удельный показатель со всех существующих.

Где и каким образом можно узнать кадастровую стоимость на определенный участок земли?

Чтобы стать обладателем этих сведений, необходимо обратиться за помощью к работникам территориального отделения Росреестра РФ. В заполненном заявлении нужно обязательно указать соответствующий кадастровый номер интересующего участка. Он содержит номер не только конкретного земельного участка, но еще и квартала, региона и округа. Его можно узнать в Росреестре, на официальном сайте данной организации, а также в различных документах на землю. После запроса работники Росреестра предоставляют имеющиеся данные, включая и расчетные платежи.

Кроме того, для получения информации о кадастровой стоимости можно воспользоваться специальной интерактивной кадастровой картой, которая размещена ниже. Для этого пользователю нужно в соответствующей графе указать кадастровый номер объекта.

Также можно использовать постановление муниципальных органов власти, в котором указаны официальные результаты проведенной государственной оценки кадастровой стоимости для 1 м 2 . Это число нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, чтобы получить его примерную цену.

Может ли измениться кадастровая стоимость?

Для существенного изменения кадастровой стоимости на участок земли требуются следующие причины:

1. Обнаружение каких-либо ошибок в соответствующей документации, которые являются главной причиной значительного завышения кадастровой цены. Их можно оспорить в суде либо в административном порядке. По решению уполномоченных специалистов исправления вносятся в официальные документы.
2. Появление тех или иных объективных изменений в перечне основных характеристик конкретного земельного участка (изменение его границ и, соответственно, площади, переквалификация вида разрешенного применения, определение к другой категории). В данной ситуации необходимо обратиться в местные органы Росреестра с заявлением и предоставить пакет соответствующих документов.

При завышенной кадастровой стоимости происходит и увеличение суммы налога на землю, который нужно платить ее собственнику, а также размер арендной платы либо выкупа государственного земельного участка. Поэтому уменьшение стоимости позволяет существенно сэкономить на разных сопутствующих расходах.

К самым распространенным причинам завышения данного показателя относятся:

1. Повышение удельного показателя для конкретного вида разрешенного применения.
2. Неправильно установленный вид разрешенного применения для соответствующего земельного участка.
3. Кадастровая цена заметно выше рыночной.

При неправильно рассчитанной кадастровой стоимости для оспаривания результатов необходимо обратиться в суд либо в специализированную комиссию. Сделать это требуется в течение шести месяцев после занесения информации в Государственный кадастр недвижимости.

Работники комиссии имеют право пересмотреть кадастровую стоимость на указанный участок земли только в таких ситуациях:

1. Если были предоставлены доказательства того, что оценку сделали на основании неверной информации.
2. Если имеется заключение, выданное независимым высококвалифицированным оценщиком, о реальной рыночной стоимости земли.

Как проводится государственная кадастровая оценка земли населенных пунктов? В чем особенности кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения? Кем проводится кадастровая оценка земли?

Если вы владелец земельного участка, то наверняка заметили, что в последнее время существенно увеличился земельный налог. Причина тому - привязка налоговой базы к кадастровой стоимости. Для снижения налоговых выплат вам потребуется внеплановая кадастровая оценка земель.

Как ее организовать, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам.

В конце статьи я расскажу, кто проводит кадастровую оценку земли на выгодных условиях.

1. Что такое кадастровая оценка земель и для чего она проводится

До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.

Положение кардинально поменялось с введением понятия . Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.

В связи с этим количество налоговых поступлений в казну значительно увеличилось. Вместе с тем образовалась и такая проблема, как чрезмерное завышение кадастровой стоимости, что повлекло увеличение числа обращений в суд.

Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.

По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.

Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:

• снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
• определение справедливой суммы арендной платы;
• поведение сделок по отчуждению участков;
• использование земли в качестве залога для получения кредита.

Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.

Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.

2. Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель - обзор основных вариантов

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Вариант 1. Нормативный метод

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Вариант 2. Метод сравнения продаж

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 ,

от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590 ,

от 30.06.2010 N 478)

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590)

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 30.06.2010 N 478)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Время чтения: 5 минут

Государственный земельный кадастр – систематизированный ресурс, который содержит перечень всех участков земли на территории РФ. Каждая зона отличается своим описанием и сопроводительными документами. Для установления стоимости участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Специальная методика позволяет унифицировать результаты определения цены на всей территории страны.

Что собой представляет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) земельного участка – величина, которая определяется по итогам государственной оценки земли с учётом классификации наделов согласно целевому назначению. Для каждой территории она вычисляется в индивидуальном порядке согласно законодательству об оценочной деятельности.

Порядок процедуры регламентирует Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Основные положения о кадастровой цене закреплены в ст.66 ЗК РФ.

В настоящее время кадастровую стоимость определяют независимые оценщики. Полученные данные заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН) . Узнать КС можно с помощью интерактивной карты на сайте Роснедвижимости.

Решение о проведении оценивания

О том, как проводится государственная кадастровая оценка земли (ГКО), в деталях сказано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08. 2019) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О государственной кадастровой оценке”.

Согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, ГКО осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или по инициативе органа местного самоуправления.

Решение о проведении процедуры должно содержать:

• год начала проведения работ по вычислению КС;
• вид/виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение;
• и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом “ “.

Периодичность проведения ГКО

Согласно законодательству, кадастровая оценка земель (КОЗ) обычно выполняется раз в 5 лет и не чаще раза в 3 года. Однако в связи с тем, что система уполномоченных бюджетных учреждений только формируется, проведение плановой ГКО временно приостановлено.

До 2020 года собственник может в любое удобное время инициировать внеплановую экспертизу в частных оценочных фирмах.

Важный нюанс: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе результаты государственной кадастровой оценки земель можно получить не чаще одного раза в два года.

В будущем проводить оценивание будут исключительно сотрудники специализированных бюджетных организаций, но в настоящее время процедура поручается лицензированным частным оценщикам.

Как оцениваются земли населенных пунктов

Из ст. 83 ЗК РФ можно узнать, что такое . К этой категории относят территории, предназначенные и используемые для развития и застройки городов, сел, поселков. Такие участки отделяются границей от .

Комплексная оценка земель населенных пунктов – совокупность мероприятий по вычислению кадастровой стоимости участков, расположенных в составе населенного пункта. Её цели:

1. Составление систематизированной базы данных о локации, целевой специфике, правовом статусе земель РФ.
2. Определение ставки арендной платы, первичных цен продажи прав собственности.
3. Уточнение базы налогообложения.
4. Определение направлений планирования и застройки.

Объекты кадастровой оценки – земельные участки, находящиеся в составе населенных пунктов. В этом контексте важно понимать особенности устройства административно-территориальных единиц. Они состоят из кадастровых кварталов, которые отличаются между собой размерами и назначением.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов – это котировка земельного объекта в расчете на единицу общей площади территории. Данный параметр является ключевым при определении КС.

ГКО населенных пунктов включает в себя следующие этапы:

1. Принятие решения о проведении процедуры на уровне субъекта РФ.
2. Формирование списка земельных участков с полными характеристиками.
3. Определение удельного показателя КС каждого кадастрового квартала.
4. Утверждение результатов оценки нормативным распоряжением субъекта РФ.
5. Внесение данных по каждой зоне в систему кадастрового учета.

При проведении ГКО в расчет берется существенный массив информации:

• сведения о сделках на рынке земли;
• размер арендной платы;
• затраты на строительство и обустройство территории и так далее.

Эти данные можно получить в органах исполнительной власти субъектов РФ, в организациях, ведущих регистрацию прав собственности, в СМИ и на официальных сайтах.

Кадастровая оценка земель поселений не предусматривает анализ индивидуальных особенностей каждого объекта. Участки делятся на группы и подгруппы с учетом общих признаков.

При определении КС применяют один из способов массовой оценки:

• сравнительный. Стоимость участка устанавливается на основании анализа сделок купли-продажи в данном регионе по схожим объектам;
• доходный. Во внимание принимается предполагаемая прибыль от распоряжения участком;
• затратный. Этот метод актуален при оценивании земель общего пользования. Такие объекты редко встречаются в продаже, дохода почти не приносят, но можно учесть расходы;
• комбинированный – сочетание двух и более перечисленных подходов.

Если методы массовой оценки к объекту не применимы, его характеристики рассматривают индивидуально.

Процедура оценки земель, выделенных для сельского хозяйства

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель – это ряд технических и административных мероприятий по определению стоимости участка в границах зоны. Способ оценивания базируется на классификации земли по виду функционального использования и целевому критерию. Он проводится с учётом сведений из лесного, градостроительного и других кадастров.

Под землями сельхозназначения следует понимать участки и водные объекты, выделенные для следующих целей:

• пашни, пастбища, сенокосы;
• выращивание технологических культур;
• возведение построек под хранение, переработку или производство с/х продукции;
• коммерческая деятельность.

Кроме того, в этот перечень нужно включить территории, занятые лесами, свалками и полигонами.

ГКО земель позволяет сформировать единый кадастр. Это в свою очередь дает возможность получить усредненные показатели, которые отобразят различия в качестве территорий с/х назначения.

Главная цель кадастровой оценки земли – формирование размера земельного налога, арендной платы и других платежей.

Оценивание территории выполняется по единой методике. Объектом процедуры являются участки в границах землевладений юридических и физических лиц, административных районов и субъектов РФ.

Кадастровая стоимость определяется путем умножения рентного дохода на срок капитализации, который составляет 33 года. Процедура определения КС состоит из следующих этапов:

1. Определение показателей по плодородию, локации и технологическим свойствам. Таким образом вычисляется средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
2. Выявление удельного показателя через капитализацию рентного дохода.
3. Умножение удельного показателя на площадь участка.

Заключительный этап – оформление и утверждение материалов ГКО.

Как оценить землю

Неправильная оценка земли влечет за собой множество проблем вроде завышения налоговых ставок и сборов или существенного снижения размера прибыли от коммерческой эксплуатации территории. Чтобы выйти из этой ситуации, собственнику придется инициировать досрочную процедуру оценивания. Для этого ему нужно:

1. Выбрать оценочную фирму.
2. Указать цель оценки.
3. Заключить договор.
4. Оплатить услугу.
5. Согласовать даты проведения оценочных мероприятий.
6. Предоставить документы.
7. Обеспечить специалисту допуск к объекту исследования.
8. Получить отчет об оценке.

Особое внимание нужно уделить заключению специалиста. В акте обязательно должны быть указаны технические характеристики участка, его вид, данные собственника, обоснование применения конкретной методики, вывод и собственно КС земли.

Кто может проводит оценку

Раньше оценкой земель занимались кадастровые инженеры по заказу уполномоченной государственной организации. Но с недавних пор обязанность проводить ГКО была передана специализированным бюджетным учреждениям.

Пока окончательный переход полномочий к госучреждениям не произошел, проведение внеплановой оценки можно поручить сотрудникам Росреестра или частных компаний, действующих по всей территории РФ. Например, жители Москвы могут заказать внеочередную кадастровую оценку земель в следующих предприятиях:

1. ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», ул. Пресненская, д. 12.
2. ГУ «Платинум», пл. Журавлева, д. 2, строение 2, 3 этаж, офис 321.
3. ООО «Ритам», ул. Садовая-Кудринская, д. 32а, строение 9, офис 411.

Грамотное и своевременное оценивание позволит избежать уплаты завышенной суммы налогов, поэтому рекомендуется регулярно проверять КС своей недвижимости, а при возникновении сомнений в ее обоснованности сразу же проводить независимую экспертизу.

Итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода (до 1 января 2020 года).

Заключение

Любой объект недвижимости, в соответствии с отечественными нормами, имеет рыночную и кадастровую стоимость. ГКО проводят лицензированные специалисты по решению уполномоченных органов. Эта процедура призвана определить цену земли, особенности её использования и владения.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.