Как купить комнату у соседей в коммуналке. Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры. Оформление сделки и размер госпошлины

На первый взгляд может показаться, что вопрос: «Как сегодня осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире?» - потерял актуальность, поскольку данный вид жилья можно считать пережитком советской эпохи. Возможно, отчасти это так, но в российских городах многие семьи вынуждены ютиться в небольших комнатушках старого К сожалению, квартирный вопрос в нашей стране стоит очень остро. Именно по этой причине продажа комнаты в коммунальной квартире вызывает интерес у многих граждан, так как на такое жилье всегда найдется покупатель. Каждый из контрагентов преследует собственные цели: кому-то надоело скитаться по съемным апартаментам, а кто-то изыскал возможность приобрести более просторные хоромы. В любом случае не следует забывать о том, что продажа комнаты в коммунальной квартире - это хлопотная процедура, которая отнимает достаточно много времени и сил. При этом она сопряжена с определенными трудностями, однако сей факт не должен отпугивать потенциального продавца.

Соседский вопрос

Продажа комнаты в коммунальной квартире начинается с урегулирования вопроса с соседями.

Дело в том, что если вы надумали продавать «метры» в коммуналке, то преимущественное право покупки вашей недвижимости принадлежат именно им. Без соблюдения этого условия будет незаконна продажа комнаты в коммунальной квартире. Согласие соседей на сделку владелец недвижимости может и не получить, но проинформировать о ней он просто обязан. Примечателен тот факт, что третьему лицу предлагаются те же условия купли-продажи, что и отказавшемуся соседу. Другими словами, завысить стоимость жилья, чтобы подстраховаться на случай, если сделка сорвется, не получится.

Безусловно, хлопотное дело - продажа комнаты в коммунальной квартире. Отказ соседей на практике получить не так уж и просто, по той причине, что в некоторых случаях найти их не представляется возможным (кто-то давно не живет в городе, кто-то переехал в другой район). Нередко случается так, что все соседи на месте, но они не хотят появления нового жильца: к незнакомым людям у нас принято относиться с настороженностью. Такая тактика поведения чаще всего выбирается, если происходит продажа комнаты в коммунальной квартире в Москве.

Многие боятся того, что по соседству с ними будет жить человек с уголовным прошлым или неуравновешенной психикой.

Как установить владельцев комнат

Если вы твердо намерены продать комнату в коммуналке, то вы должны определить перечень лиц, которые являются владельцами жилых помещений, находящихся по соседству с вами.

Сначала следует обратиться в Росреестр, где вы заполните соответствующее заявление и оплатите госпошлину за предоставление сведений. Ответ в письменной форме вы получите примерно в течение пяти дней.

Что делать дальше

Установив всех собственников квартир, расположенных в вашем доме, следует направить им письмо с предложением приобрести у вас недвижимость, указав метраж, условия проживания и цену. На принятие решения вашим соседям отводится целый месяц.

Если по истечении данного срока вы не получаете ответа, то это можно расценивать как отказ от сделки.

Оформление сделки

После того как вышеуказанные формальности соблюдены, можно заняться либо поиском покупателя, либо оформлением сделки (если покупатель найден).

Не забывайте о том, что все сделки с недвижимостью которую осуществляют работники Регпалаты. Необходимо собрать определенный пакет документов для того, чтобы продажа была узаконена. Также следует помнить, что в том случае, если новый владелец будет нарушать нормы человеческого общежития, соседи вправе будут оспорить сделку. Именно по этой причине к выбору покупателя следует подходить максимально серьезно.

Перечень документов

Итак, мы приблизились к заключительному этапу такой сделки, как продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы для ее совершения следует подготовить заранее.

Во-первых, от вас потребуется паспорт. Во-вторых, вы должны представить документ, подтверждающий тот факт, что никто в продаваемом помещении не прописан. В-третьих, вы обязаны предъявить копии которые вы адресовали владельцам квартир, располагающихся по-соседству. Кроме того, потребуется документ из отделения связи о том, что рассылка была совершена. В-четвертых, вы должны представить на жилплощадь, выписку из БТИ и кадастровый план объекта недвижимости.

Нюансы сделки

Больше всего сложностей возникает на начальном комнаты в коммуналке, когда следует письменно извещать соседей о своем намерении совершить сделку. Что делать, например, если Иван Иванович скончался, а его родственники еще не вступили в наследство? Ждать, пока они объявятся - не самый подходящий вариант решения проблемы. Оптимально будет обратиться в судебную инстанцию, чтобы признать комнату бесхозным имуществом. В процессе разбирательства родственники обязательно найдутся, и ситуация разрешится.

Соседи чинят препятствия

Как уже подчеркивалось, зачастую возникают ситуации, когда соседи сознательно мешают совершению сделки, игнорируя письменное уведомление. В любом случае на документе будет поставлена надпись «Отказ в получении», что будет являться доказательством уведомления о сделке.

Если соседи специально тянут время с ответом, а у вас нет времени ждать целый месяц, можно поступить следующим образом: оформите сделку не как куплю-продажу, а как дарение, не забыв перед этим получить деньги от покупателя. В этом случае вы сможете сэкономить время.

Помните, что продажа комнаты в коммуналке - достаточно хлопотная процедура, и готовиться к ней следует заранее: тогда она отнимет меньше времени и сил.

Продажа комнаты, как правило, сопровождается немного большими неудобствами, чем продажа квартиры. Кроме сбора всех документов, потребуется и отказ соседей от покупки комнаты. Но продать комнату все же возможно, даже если соседи упираются и не хотят писать официальный отказ.

Продать комнату в общежитии гораздо проще, если у вас на нее есть свидетельство, то есть на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст. 250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки.

Как продать комнату в квартире

Сначала выясните, кто является владельцем От собственников необходимо получить отказ от права «первой руки». Если соседняя комната не приватизирована, значит, ее собственник - муниципалитет или другая организация. Чтобы продать комнату в этом случае, за отказом вам придется сходить в городской комитет по

Есть два основных варианта получения отказа от права преимущественной покупки. Первый - пригласить всех владельцев к нотариусу и там оформить официальные отказы. За это придется заплатить. Второй - собрать всех собственников в регистрационной палате, когда будете подавать документы на госрегистрацию сделки, где ваши соседи напишут в приемной официальные отказы.

Иногда оба этих способа не подходят абсолютно. Например, сосед потерял паспорт или проживает в другом регионе. Иногда собственников очень много и собрать всех их в одном месте просто нереально. Что необходимо предпринять, перед тем как продать комнату?

Есть еще один законный вариант выхода из ситуации. Вам необходимо письменно уведомить всех собственников о намерении продать комнату. Обязательно укажите в письме точные данные того, к кому обращаетесь; фамилию, имя и отчество, точный адрес, номер комнаты и площадь. Все ваши данные также должны быть полными. В тексте извещения обязательно должна быть озвучена сумма, которую вы планируете получить за продажу комнаты, основание для владения комнатой - договор купли-продажи (дарения, мены) и подтверждающего вашу собственность. И самое главное - четко и ясно пропишите владельцу соседней комнаты предложение воспользоваться преимущественным правом приобретения. И в конце уведомления добавьте фразу «Заранее уведомляю, что продать комнату меня подтолкнули обстоятельства, которые складываются таким образом, что я не соглашусь ни на снижение цены, ни на предоставление отсрочки, ни на рассрочку платежа».

Есть несколько правил отправки извещения. Распечатайте извещение в двух экземплярах и подпишите их. Один экземпляр отправите соседу с уведомлением на адрес комнаты, что продается, а второй подписанный экземпляр оставляете себе. Обязательно составьте почтовый реестр в двух экземплярах, на каждом из которых работник почты должен расписаться, что получил заказные письма, и поставить печать. Повторите эту процедуру для каждого собственника.

Если не получите согласие либо отказ от собственников соседних комнат, Спустя 30 дней после отправки извещений, установленных законом, можете продать комнату, кому захотите. Документы об извещении соседей, оформленные надлежащим образом, позволят провести сделку. Для УФРС они будут считаться как достаточные.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году, подробно изложено в действующем законодательстве РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания со всеми вытекающими юридическими последствиями.

С каждым годом число коммуналок уменьшается. Во многом это связано с тем, что большая часть таких жилых домов находится в аварийном состоянии и подлежат сносу.

Несмотря на это, еще остается немалое число коммунальных квартир на территории России. Многие собственник комнат в коммуналках по различным на то причинам пытаются их продать. Рассмотрим подробней порядок продажи комнаты в коммуналке.

Основные моменты

Изначально необходимо обращать внимание на некоторые особенности, которые напрямую связаны с приобретение комнаты в коммуналке до подписания соответствующего договора:

Необходимо помнить о том, что реализация комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке существенно усложняется наличие преимущественного права, владельцами которого обладают остальные жильцы.

Основная суть преимущественного права заключается в том, что, в первую очередь, прежде чем приступить к процедуре собственности третьим лицам, в обязательном порядке необходимо сделать предложение по покупки соседям.

Крайне важно помнить о наличии аналогичных условий продаж. Предложение такого рода может быть составлено в произвольной форме.

На основании полученного письма непосредственные соседи должны:

• предоставить отказ в письменной форме;
• принять решение о покупке предложенного объекта недвижимости;
• проигнорировать дачу ответа в течении 30 дней.

В случае игнорирования ответа, это позволяет говорить о возможности заключить сделку с третьими лицами.

Чем можно подтвердить право собственности

Для возможности инициировать сделку по передаче на объект недвижимости иному лицу, крайне важно иметь в наличии соответствующие права.

На территории России, в соответствии с нормами законодательства, документом, способным подтвердить право собственности на объект жилой недвижимости, принято считать свидетельство.

Начиная с января 2017 года, владельцам выдается выписка из , которая выступает юридическим основанием на получение свидетельства о праве собственности.

Перечень документов, которые следует подготовить

Самостоятельно

В случае самостоятельной попытки реализовать комнату в коммуналке, в 2019 году необходимо придерживаться такого механизма действий:

1. Изначально проводится оценка стоимости жилья.
2. После этого необходимо оформить письменное согласие от соседей по жилплощади.
3. Далее инициируется процесс поиска покупателей, которые выразили свою заинтересованность в заключении сделки.
4. После этого необходимо скомпоновать пакет обязательной документации и заключить договор купли-продажи.

Процедура оценки рыночной себестоимости жилплощади и определение реальной стоимости при ее дальнейшем продаже по праву считается успешности сделки.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от таких основных параметров, как:

• занимаемая площадь;
• число соседей, проживающих рядом;
• уровень развития инфраструктуры;
• территориальная принадлежность;
• общее текущее состояние многоквартирного дома и квартиры в частности.

При наличии желания заключить сделку в максимально сжатые сроки, рекомендуется перед продажей произвести косметический ремонт. Особенно положительно это скажется, если комнаты соседей будут иметь хуже вид.

В большинстве случаев в период реализации объекта жилой недвижимости могут формироваться сложности, напрямую связанные с несговорчивостью соседей.

В любой ситуации необходимо в обязательном порядке соблюдать преимущественное право соседей на покупку жилья. Именно в этом случае сделка по закону является правомерной.

Прежде чем приступить к процедуре продажи комнаты, возникает необходимость в передаче письменного уведомления иных владельцев относительно имеющегося намерения реализовать жилье.

Крайне важно указывать условия заключения сделки, в частности:

• полную стоимость;
• условия предоставления и так далее.

Собственникам недвижимости предоставляется ровно месяц с целью принятия соответствующего решения относительно возможности приобрести жилье либо же ответить отказом.

В случае отсутствия желания собственников комнат приобрести жилье продавца, то в соответствии с нормами российского законодательства можно приступить к продаже посторонним лицам, которые выразили персональную заинтересованность.

В случае с поиском покупателей, то в данном вопросе отсутствует единый ответ. Можно найти клиентов:

• самостоятельно;
• либо с помощью .

В данной ситуации все зависит от того, готов ли сам продавец тратить свое персональное время на компоновку необходимой документации и есть ли хотя бы базовые знания юридической стороны сделки.

В случае попытки самостоятельного поиска клиентов, рекомендуется предпринять такие шаги, как:

• разместить соответствующее объявление на многочисленных сайтах и в базе недвижимости в частности;
• подать объявление в газеты и иные подобные журналы.

Основными преимуществами самостоятельной продажи комнаты принято считать отсутствие дополнительных финансовых затрат и наличие возможности персонально вести переговоры с непосредственными покупателями.

Отрицательной стороной является необходимость в затратах персонального времени, поскольку все нужно делать самостоятельно.

Через риэлтора

При отсутствии желания продавца тратить свое время на поиски потенциальных покупателей либо же отсутствуют хотя бы базовые знания юридической стороны, наиболее оптимальным вариантом принято считать обращение к профессиональному риэлтору.

Такие специалисты обладают достаточными навыками работы с недвижимостью, из-за чего могут в максимально сжатые сроки:

• скомпоновать пакет документов, без которого сделка невозможна;
• провести переговоры с покупателями;
• отыскать клиентов — наличие клиентской базы для агентства недвижимости это не составит труда.

Основными преимуществами использования принято считать возможность экономии личного времени, а также предоставление гарантированной защиты от возможных , которые выдают из себя покупателей.

Кроме того, есть возможность избежать поведения персональных переговоров — если продавцы, к примеру, не знают, как вести себя в данной ситуации.

Из недостатков выделяют необходимость в уплате за предоставление посреднических . Продать комнату в коммунальной квартире в Москве таким способом — гарантия избежать попадания на мошенников.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Далеко не всегда соседи по коммунальной квартире выражают свое согласие на проведение юридически значимой сделки и последующее вселение незнакомым им гражданам.

Именно по этой причине часто можно услышать отказ. В данной ситуации допускается возможность в соответствии с нормами российского законодательства, использовать несколько способов, без получения предварительного согласия, в частности:

Необходимо обращать внимание на то, что каждая указанная схема включает в себя персональные особенности.

В первом варианте необходимо подписывать договор с теми гражданами, которые после процедуры дарственной не примут решение об отказе в подписании договоре относительно покупки комнаты, в противном случае жилье так и останется разделенной на нескольких владельцев.

Во второй ситуации, заинтересованный гражданин оставляет за собой право обратиться в суд с целью истребовать признание сделки притворной. В данной ситуации она признается недействительной.

Возникающие нюансы

В период заключения сделки по купли-продажи жилой недвижимости такого плана, могут возникать многочисленные особенности.

Нужен ли нотариус

В 2019 году, в период продажи объекта недвижимости нет необходимости в обязательном заверении в нотариальном органе.

Одновременно с этим, с целью защиты персональных интересов, согласовав предварительно обращение с клиентами, допускается возможность обратиться к нотариусу.

В данном случае сотрудники нотариального органа инициируют проверку подлинности предоставленных сведений в договоре и подтвердят правильность.

Помимо этого, не стоит забывать о возможности обращения в нотариальный орган с целью осуществления расчетов между сторонами сделки.

Облагается ли сделка налогом

Многие граждане не знают, нужно ли платить налог с заключенной сделки либо же нет.

В данном случае необходимо помнить, что по причине того, что в период продажи комнаты владелец получает своего рода доход, в соответствии с нормами , с полученной нужно будет заплатить налог в размере 13%.

Видео: как продать комнату

Освобождение от налогообложения предусматривается с продажи жилой недвижимости только в том случае, если право собственности было получено 3 и больше лет назад.

Как быть, если комната приватизирована

Коммунальная квартира может быть не только полностью , но и частью, а оставшаяся при этом доля находиться в пользовании на правах .

Необходимо помнить о том, что продажа комнаты в коммунальной квартире возможна исключительно владельцем либо уполномоченным представителем на основании сформированной нотариально заверенной .

Иными словами, если собственник изъявил желание реализовать комнату, она должна быть в обязательном порядке приватизированной либо же получена по либо же в дар.

Продажа неприватизированной комнаты может быть инициирована исключительно с помощью обмена на подобную недвижимость.

Под определением “обмен” подразумевается особая форма договоренности между непосредственными нанимателями комнат по соглашению о найме в полном соответствии с нормами .

Особую роль в данной ситуации играют уполномоченные представители местной исполнительной власти.

Без получения предварительного согласия от непосредственного наймодателя произвести процедуру обмена такой недвижимостью невозможно по законодательству России.

Возможен ли обмен

Как отмечалось ранее, законодательством России допускается возможность обмена комнатами, если граждане изъявили такое желание.

Основным критерием с целью заключения такой разновидности сделки:

• наличие приватизированного жилья;
• либо же наличие прав на ее владение.

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости - продажа комнаты в коммунальной квартире. Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт - целевая программа "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность - только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

• в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
• каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
• каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант - куплена или получена по наследству, подарена).

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен - специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды - с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Не знаете свои права?

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

• соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
• соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
• место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
• собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача - сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.