Какие расходы при рефинансировании ипотеки. Особенности рефинансирования ипотеки — за что придется платить дополнительные деньги Подводные камни рефинансирования ипотеки

С 2014 года при регистрации договора ипотечного кредитования с лиц, его заключивших, стали взимать государственную пошлину за регистрацию ипотеки.Но принятие поправок не коснулось тех заявителей, кого закон обязывает вносить данные в ЕГРН об ипотеке.

Что такое госпошлина за регистрацию

Государственная пошлина – это обязательный платеж за совершение определенных значимых действий государственным органом. В случае с регистрацией в Росреестре, сотрудники госоргана, получив непосредственно или через офисы МФЦ, пакет документов для регистрации ипотеки, проверяют точность и правильность документации, сверяют реквизиты и включают сведения о совершенной регистрации в реестр недвижимости.

Все перечисленные действия осуществляются на основании действующего законодательства, госорган не вправе отказать в совершении регистрационных мероприятий по своему волеизъявлению.

Взнос в казну производится в отношении каждого отдельного объекта залогового имущества, такое требование не относится только к имущественным комплексам.

Основание оплаты пошлины

Госпошлина за регистрацию ипотеки подлежит оплате в соответствии с нормативными актами:

• Законом «Об ипотеке»
• II частью Налогового кодекса.

Ипотека – это обременение недвижимого объекта, возникающее при заключении договора или предусмотренное законом. Для того чтобы определиться должна ли уплачиваться пошлина заявителями, необходимо представлять, какая из двух разновидностей ипотеки регистрируется:

1. Та, что предусмотрена законом в обязательном порядке. Это бывает в случаях, когда объект недвижимости покупается в рассрочку или в кредит. В обеспечение интересов кредитора приобретенное имущество остаётся у него в залоге.

2. Возникающая из договорных правоотношений. Стороны договора сами решают, какой объект будет передан в залог.

Первый вариант предполагает полное освобождение от уплаты регистрационного взноса,приобретение квартиры в ипотеку происходит чаще именно так.Второй вариант, напротив, облагается пошлиной.

Но не нужно путать регистрацию ипотеки (закладной) и договора купли-продажи квартиры, иногда эти два понятия смешиваются. За регистрацию договора приобретения квартиры стороны платят пошлину в любом случае. А вот регистрация закладной , которая передается в Росреестр вместе с договором на покупку и удостоверяет ипотеку (обременение) происходит бесплатно.

Размеры государственной пошлины за регистрацию ипотеки

На начало 2018 года увеличение размера тарифов не планируется.

Кто и куда должен оплачивать госпошлину

Обязанность по уплате государственной пошлины за регистрацию ипотеки возлагается на обе стороны. Если налоговый кодекс освободил одно из участвующих лиц по причине его отнесения к льготной категории граждан, то размер взноса уменьшается пропорционально количеству таких лиц.

Например, на стороне залогодателя гражданин, пошлину которому платить не нужно, а сторона залогодержателя представлена двумя физлицами, пошлину в этом случае оплатят залогодержатель в сумме 334 рубля каждый.

Оплачивается пошлина наличными денежными средствами в банк, либо безналичным платежом. Реквизиты оплаты размещены на официальном сайте регионального отделения Росреестра. В каждом субъекте России они разные.

Услуга рефинансирования ипотеки сегодня востребована как никогда раньше, и это не удивительно. Нестабильный курс и видоизменяющаяся экономика нашей страны заставляют российских ипотечных заемщиков постоянно совершать действия, способствующие экономии или снижению финансовой нагрузки. И вроде бы ничего плохого в этом нет, но есть одно «но» - на рефинансировании можно не только сэкономить, но также и потерять перед как таковой экономией.

Финансовые потери (расходы) при рефинансировании ипотеки

Рекламные вывески большинства банковских учреждений пестрят объявлениями о рефинансировании и выгодных условиях этой процедуры. И действительно, выгода налицо: снижение процентной ставки, растяжение сроков выплаты по ипотеке, возможность перевести ипотечный займ из одной валюты в другую и просто замена одного банковского учреждения на другое, более лояльное к своим клиентам. Но мало какое банковское учреждение говорит о том, какие расходы при рефинансировании ипотеки ждут потенциального заемщика в ходе оформления документов и проведения как таковой процедуры.

А ведь расходы будут обязательно, независимо от того, в каком банке проводится как таковое рефинансирование уже имеющейся ипотеки. Мало того, что нужно, чтоб ипотека соответствовала условиям рефинансирования, так еще и документы, многие из которых являются платными, придется переоформлять. Это и страхование, и комиссии, и проценты по переводу, и оценка залогового имущества, а в некоторых случаях еще и доверенность. В общем, расходов может быть много, но давайте же рассмотрим более детально отдельные случаи.

Расходы по рефинансированию ипотеки в ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из тех немногих банков, в которых услуга выдачи ипотеки и как таковое рефинансирование пользуются наибольшей популярностью, особенно у простого населения и частных лиц. Тут выгодные условия, и зачастую предлагаются достаточно низкие процентные ставки, но есть и несколько «но». Во-первых, тут редко рефинансируют собственные кредиты (ипотеки), а во-вторых, мало кто говорит в самом банке о расходах, которые ждут клиентов. В число этих расходов входят траты на:

• оформление и сбор документов;
• новую оценку залогового имущества;
• страхование рисков, определенных первичной программой кредитования;
• комиссию за выдачу кредитной суммы;
• открытие счетов;
• снятие обременений;
• новая регистрация залога.

Согласитесь, не маленький список, но опять же, все дополнительные расходы и их список зависят от условий первичного кредитования ипотеки. Ну и конечно же, от банка, числящегося первичным кредитором.

Расходы по рефинансированию ипотеки в Сбербанке

Клиенты же, уже рефинансировавшие ипотеку в Сбербанке, отмечают, что тут условия намного прозрачнее и по большей части все траты банк берет на себя. Клиентам банк оставляет расходы на:

• регистрацию сделки;
• оценку залога (недвижимое или движимое имущество);
• заключение нового договора;
• некоторые справки (перечень зависит от первичного кредитора).

Расходы в ДельтаКредит

Что же до ДельтаКредита, так тут расходы при рефинансировании ипотеки немного отличаются, но и при этом не фиксированы, то есть, в каждом отдельном случае они могут быть разными. В перечень расходов входит:

• оценка залогового имущества;
• регистрационные услуги банка;
• нотариальные услуги (если потребуются);
• уплата государственных пошлин (обычно уплачивается банками);
• конвертация (если ипотека является валютной);
• страховая премия.

То есть, как видите, во всех банках условия свои, и к каждому отдельному случаю банки подходят по-разному. Перед тем, как начать процедуру, обязательно проконсультируйтесь на тему расходов и просчитайте все выгоды.

1. Общие условия

1.1. Настоящая Политика определяет порядок обработки и защиты Обществом с ограниченной ответственностью «МАС» (далее – ООО «МАС») информации о физических лицах (далее – Пользователь), которая может быть получена ООО «МАС» при использовании Пользователем услуг/товаров, неисключительной лицензии предоставляемых в том числе посредством сайта, сервисов, служб, программ, используемых ООО «МАС» (далее – Сайт, Сервисы).

1.2. Целью настоящей Политики является обеспечение надлежащей защиты персональной информации которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при использовании Сайта, Сервисов или в процессе регистрации (создании учетной записи), для приобретения товаров/услуг, неисключительной лицензии от несанкционированного доступа и разглашения.

1.3. Отношения, связанные со сбором, хранением, распространением и защитой информации предоставляемой Пользователем, регулируются настоящей Политикой, иными официальными документами ООО «МАС» и действующим законодательством Российской Федерации.

1.4. Регистрируясь на Сайте и используя Сайт и Сервисы Пользователь выражает свое полное согласие с условиями настоящей Политики.

1.5. В случае несогласия Пользователя с условиями настоящей Политики использование Сайта и/или каких-либо Сервисов доступных при использовании Сайта должно быть немедленно прекращено.

1.6. В случае не согласия Пользователя в получении информации от ООО «МАС» Пользователь может отписаться от рассылки: - кликнув по ссылке Отписаться внизу письма - путем направления уведомления на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр. При поступлении уведомлений на электронную почту [email protected] или при телефонном обращении в контакт-центр в специальном программном обеспечении для учета действий по соответствующему Пользователю, создается обращение по итогам полученной от Пользователя информации. Обращение обрабатывается максимум в течение 24 часов. В результате информация о Пользователе не включается в сегмент рассылок по соответствующему региону.

2. Цели сбора, обработки и хранения информации предоставляемой пользователями Сайта

2.1. Обработка персональных данных Пользователя осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. ООО «МАС» обрабатывает персональные данные Пользователя в целях: - идентификации стороны в рамках соглашений и договоров заключаемых с ООО «МАС»; - предоставления Пользователю товаров/услуг, неисключительной лицензии, доступа к Сайту, Сервисам; - связи с Пользователем, направлении Пользователю транзакционных писем в момент получения заявки регистрации на Сайте или получении оплаты от Пользователя, разово, если Пользователь совершает эти действия, направлении Пользователю уведомлений, запросов; - направлении Пользователю сообщений рекламного и/или информационного характера - не более 1 сообщения в день; - проверки, исследования и анализа таких данных, позволяющих поддерживать и улучшать сервисы и разделы Сайта, а также разрабатывать новые сервисы и разделы Сайта; - проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных.

3. Условия обработки персональной информации предоставленной Пользователем и ее передачи третьим лицам

3.1. ООО «МАС» принимает все необходимые меры для защиты персональных данных Пользователя от неправомерного доступа, изменения, раскрытия или уничтожения.

3.2. ООО «МАС» предоставляет доступ к персональным данным Пользователя только тем работникам, подрядчикам, которым эта информация необходима для обеспечения функционирования Сайта, Сервисов и оказания Услуг, продажи товаров, получении неисключительной лицензии Пользователем.

3.3. ООО «МАС» вправе использовать предоставленную Пользователем информацию, в том числе персональные данные, в целях обеспечения соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации (в том числе в целях предупреждения и/или пресечения незаконных и/или противоправных действий Пользователей). Раскрытие предоставленной Пользователем информации может быть произведено лишь в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации по требованию суда, правоохранительных органов, а равно в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях.

3.4. ООО «МАС» не проверяет достоверность информации предоставляемой Пользователем и исходит из того, что Пользователь в рамках добросовестности предоставляет достоверную и достаточную информацию, заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию при появлении такой необходимости, включая но не ограничиваясь изменение номера телефона,

4. Условия пользования Сайтом, Сервисами

4.1. Пользователь при пользовании Сайтом, подтверждает, что: - обладает всеми необходимыми правами, позволяющими ему осуществлять регистрацию (создание учетной записи) и использовать Услуги сайта; - указывает достоверную информацию о себе в объемах, необходимых для пользования Услугами Сайта, обязательные для заполнения поля для дальнейшего предоставления Услуг сайта помечены специальным образом, вся иная информация предоставляется пользователем по его собственному усмотрению. - осознает, что информация на Сайте, размещаемая Пользователем о себе, может становиться доступной для третьих лиц не оговоренных в настоящей Политике и может быть скопирована и распространена ими; - ознакомлен с настоящей Политикой, выражает свое согласие с ней и принимает на себя указанные в ней права и обязанности. Ознакомление с условиями настоящей Политики и проставление галочки под ссылкой на данную Политику является письменным согласием Пользователя на сбор, хранение, обработку и передачу третьим лицам персональных данных предоставляемых Пользователем.

4.2. ООО «МАС» не проверяет достоверность получаемой (собираемой) информации о Пользователях, за исключением случаев, когда такая проверка необходима в целях исполнения обязательств перед Пользователем.

5. В рамках настоящей Политики под «персональной информацией Пользователя» понимаются:

5.1. Данные предоставленные Пользователем самостоятельно при пользовании Сайтом, Сервисами включая но, не ограничиваясь: имя, фамилия, пол, номер мобильного телефона и/или адрес электронной почты, семейное положение, дата рождения, родной город, родственные связи, домашний адрес, информация об образовании, о роде деятельности.

5.2. Данные, которые автоматически передаются Сервисам в процессе их использования с помощью установленного на устройстве Пользователя программного обеспечения, в том числе IP-адрес, информация из cookie, информация о браузере пользователя (или иной программе, с помощью которой осуществляется доступ к Сервисам), время доступа, адрес запрашиваемой страницы

5.3 Иная информация о Пользователе, сбор и/или предоставление которой определено в Регулирующих документах отдельных Сервисов ООО «МАС».

6. Изменение и удаление персональных данных

6.1. Пользователь может в любой момент изменить (обновить, дополнить) предоставленную им персональную информацию или её часть, а также параметры её конфиденциальности, воспользовавшись функцией редактирования персональных данных в разделе, либо в персональном разделе соответствующего Сервиса. Пользователь обязан заботится о своевременности внесения изменений в ранее предоставленную информацию, ее актуализации, в противном случае ООО «МАС» не несет ответственности за неполучение уведомлений, товаров/услуг и т.п.

В мае 2017 года я купила двухкомнатную квартиру в Москве. Она стоила 6,5 млн рублей. 3 млн рублей у меня были от продажи подмосковной квартиры. Недостающие 3,5 млн рублей заняла в банке по ставке 11% годовых. Но с учётом дополнительных платежей она превратилась в 11,57%. Деньги занимала на 13 лет. На этих условиях мой ежемесячный платёж составлял 42 263 рубля, а переплата за все годы - около 3,1 млн рублей.

В интернете узнала про возможность рефинансировать ипотеку, то есть снизить ставку по кредиту. Начала смотреть предложения банков.

Какие ставки предлагают банки для рефинансирования?

Источник: калькулятор ипотеки Сравни.ру, топ-30 банков по активам.

Я в итоге остановилась на Транскапиталбанке (ТКБ).

Этот банк пообещал ставку 7,9% годовых. Но были условия:

Текущий кредит я должна была выплачивать не меньше шести месяцев.

Размер кредита - меньше 50% от стоимости жилья. Мне нужно было досрочно погасить 180 тысяч рублей, чтобы удовлетворять этому требованию.

Сделать оценку квартиры. Она обошлась в 4500 рублей.

Купить у банка страховку за 20 тысяч рублей (эту сумму нужно платить каждый год).

Заплатить единоразовую комиссию в размере 4,5% от суммы кредита (если этого не сделать, то ставка будет 9,4%). В моём случае это 145 350 рублей.

Оплатить госпошлину за переоформление залога (стоит 1000 рублей, из которых мне нужно заплатить 500 рублей).

Условия жёсткие, но я делала всё, чтобы мне одобрили рефинансирование. Обещанная ставка меня очень порадовала.

Процесс рефинансирования

Заполнила заявку на кредит. Мне перезвонили. Рассказали об условиях. Выслали на почту список документов, которые нужно собрать. В банк ездила всего два раза. Один раз привезла показать оригиналы документов, а второй - подписать договор.

Документы для рефинансирования ипотеки

Банк попросил такой список бумаг:

заявка на рефинансирование кредита;

сканы кредитного договора;

копия паспорта и трудовой книжки;

справка 2-НДФЛ;

два экземпляра оценки недвижимости;

выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире людей (дали бесплатно в МФЦ);

справка о наличии задолженности по ипотеке из банка, где я брала первый кредит;

выписка из госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);

экспликация квартиры - сделал мастер из БТИ за 6200 рублей.

После подписания документов банк переоформит залог моей квартиры на себя. Пока будет идти процесс переоформления права (примерно месяц), у меня будет ставка в размере 9,9%.

Что в итоге?

Ставка по ипотеке снизилась с 11,57% до 7,9%.

Срок кредита вырос с 13 до 14 лет.

Ежемесячный платёж сократился с 42 263 до 31 836 рублей.

Итоговая переплата снизилась с 3 089 926,10 до 2 116 997,64 рубля (без учёта комиссий).

На оформление, подготовку документов и все формальности ушло меньше месяца и 178 850 рублей.

Планирую досрочно выплачивать по 30 000 рублей в месяц, чтобы быстрее погасить кредит. Если всё пойдёт по плану, то переплачу 740 483,64 рубля.

1. Сравнивать предложения в разных банках.

3. Вносить досрочные платежи.

Выводы

Если вы взяли ипотеку и платите её недолго (например, один-два года), то рефинансироваться выгодно. Как правило, применяются аннуитетные платежи, когда сначала выплачиваются проценты по кредиту. То есть если вы 10 лет платите кредит, то уже заплатили большую часть процентов. Тогда рефинансироваться может быть невыгодно. Чем раньше вы решитесь на рефинансирование, тем больше денег сэкономите.

Рефинансирование становится все более востребованной услугой среди заемщиков. Ведь практически всегда можно найти более выгодную процентную ставку, чем по уже открытому кредиту. И тогда остается только оформить новый кредит, средства которого пойдут на погашение действующего займа. Правда, рефинансирование ипотеки влечет дополнительные расходы, в числе которых страхование объекта недвижимости, нотариальные услуги и прочее. Поэтому нужно уметь рассчитывать, когда перекредитование ипотеки действительно выгодно для заемщика.

Рефинансирование ипотеки: что нужно знать заемщику
Рефинансирование – это получение нового кредита, средства которого полностью покроют взятый ранее в банке долг. Но менять шило на мыло не стоит – лучше заранее определить, какой кредит будет выгоднее ранее оформленного. Для этого следует учитывать такие нюансы:
— на сколько позиций ниже процентная ставка по новому займу – эксперты подсчитали, что даже разница в 2% годовых при необходимости выплачивать ипотеку еще хотя бы 3 года, уже выгодна. Но лучше, если процентная ставка ниже на 5 и более позиций – так удастся достичь более весомого снижения переплаты банку;
— как долго еще предстоит погашать долг по кредиту – банки, зачастую, требуют, чтобы до окончания закрытия кредитного договора оставалось не меньше полугода.

Какие дополнительные расходы возможны при рефинансировании ипотеки
Ипотечные кредиты выплачиваются годами, поэтому экономия на процентах за счет рефинансирования займа будет заметной. Правда, не все заемщики, подыскивая выгодные варианты нового кредита, знают о дополнительных расходах:
1. Траты на нотариальное оформление. Ипотечный договор, в котором всегда фигурирует залоговое имущество, должен заверяться у нотариуса. Поэтому расходы на оплату госпошлин и услуг нотариальной конторы ложатся на заемщика.
2. Расходы на страхование объекта недвижимости. Приобретаемая в кредит квартира или дом находятся в залоге у банка. А действующее законодательство предусматривает обязательное страхование залогового имущества. Именно страховка покроет риски при возможном пожаре, затоплении или других катастрофах. Как правило, банк устанавливает фиксированный процент – это может быть 0,3-1% от суммы кредита. Но возможны и другие варианты страхования, в том числе с выбором страховой компании. Иногда заемщику предлагают также застраховать жизнь и трудоспособность – эти расходы добровольные, навязывать их не могут. А потому платить ли за такую страховку – каждый решает самостоятельно.
3. Комиссия за выдачу денежных средств. Такая статья расходов может быть не во всех банках. Но некоторые кредитные учреждения устанавливают дополнительные комиссии за открытие кредитного счета или за выдачу средств. В некоторой степени это компенсирует недополученные банком проценты при досрочном погашении кредита.

Преимущества и недостатки рефинансирования
Финансовые эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование кредита под меньшую процентную ставку выгодно всегда. Главное преимущество для заемщика – это возможность уменьшить переплату банку. Но выгода может состоять не только в этом:
— заемщик может изменить график платежей – уменьшить сумму ежемесячной выплаты и увеличить срок погашения кредита;
— при наличии нескольких непогашенных кредитов – например, автокредит, потребительский заем и кредитная карта, можно заменить все эти ссуды одним займом. Это удобнее, поскольку достаточно вносить один платеж в банк вместо нескольких, и часто выгоднее, потому что уменьшает общую переплату по кредитам;
— изменить валюту кредита – долларовый заем можно перевести в рублевый. Тем самым, получается обезопасить себя от потери средств во время скачков курса валют;
— можно даже вывести приобретенную в кредит недвижимость из-под залога. Но это возможно только, если удастся получить потребительский нецелевой кредит, суммы которого хватит на покрытие остатка задолженности по ипотеке.
При всех преимуществах рефинансирования у него есть и недостатки:
— заемщику предстоит потратить время на поиск привлекательной кредитной программы, а также на сбор необходимых документов;
— после рефинансирования кредита не удастся получить налоговый вычет в 13%, начисляемый на сумму процентов.
В любом случае преимущества рефинансирования перекрывают его недостатки. Поэтому не стоит упускать возможности сберечь собственные средства. При появлении выгодных кредитных предложений следует потратить время на оформление рефинансирования – это того стоит.